北京楼市：品牌房企扎堆 刚需加温天宫院板块

　　近期，位于城南大兴的天宫院板块好不热闹，保利、金融街、龙湖、中国水电、金隅嘉业、和裕等多家品牌房企纷纷发力，一些项目蓄势待发，酝酿借“金九银十”之际加入楼市大战。记者日前在该地区采访时得知，除了龙湖时代天街目前在售130至168平方米四居产品外，天宫院板块内的不少项目近期多以推出小户型为主，目标瞄准了市场上的刚需人群。而在价格方面，多数已开盘或拟开盘项目均将单价锁定在15000元左右。

　　开发商纷纷亮出“主打牌”

　　8月14日，当记者乘坐大兴线从天宫院站下车时，未出地铁便已感受到了附近楼市的热度——地铁站内，迎面就是中国水电·云立方和保利·春天里的大幅广告。

　　云立方的置业顾问介绍，项目首期预计于9月份开盘，价格未定，样板间也尚未开放。该项目总共有983套，属于货量较少的。作为一个卖点，3号楼全部是47或49平方米的一居，从户型图上看，格局通透，采光良好，属于一居中难得的设计。除此之外，其他楼栋还有76、86、100平方米两到三居，交房时间预计为2014年6月。

　　位于天宫院地铁口的保利·春天里自5月推出一期并售罄后，于7月推出二期近300套产品。置业顾问李先生称，二期交房时间是2015年初，其中58平方米的一居室为全明格局，不足50套，刚一推出便被抢完了。该项目规划有13万平方米的商场，未来将由凯德经营。该项目为毛坯交房，均价15000元左右。当记者向李先生问及周边项目时，他颇为自信地分析，尽管周边项目云集，但春天里规划有综合体，集合了医疗、商业等配套资源，加之正位于地铁口，种种资源上的微差必然导致未来房价上的差距。

　　在距离天宫院地铁站约二百米的金融街·融汇售楼中心，记者得知，该项目或将于9月以精装修产品入市，主推50至100平方米一至三居的“微公馆”，单格初定为14000至15000元，预计2014年交房。其特色是面积小、总价低、功能全，首期开盘“以低价换口碑”的策略对其而言也相当关键。

　　市场心态各有不同

　　不只一位置业顾问向记者表示，这里95%以上的购房者属自住，充分符合刚需人群的购房特征。为了打动购房者，开发商不但在择址上下足功夫，还在户型设计上挖空心思，其中不乏客厅卧室全南向的设计，也有全明格局的一居室。“以己之长，攻人之短”的营销策略被置业顾问们娴熟运用，房屋产权、交房时间、居住密度、商业配套、交通距离等因素，均被他们拿来详加对比。

　　与上述几个项目不同，由金隅嘉业开发的i立方距地铁尚有一定距离，前往售楼处需坐班车。这个50年产权的商住项目开盘已半月有余，“自由购、小户型、低总价”是其最大卖点，2013年10月份即可交房。一期推出近350套房，眼下还剩不到20套。销售人员称，i立方10月还将再次开盘。或许正因产权、位置等因素，i立方的均价为12900元/平方米，在附近算得上是便宜的。

　　在地铁义和庄站附近的滨河公园内，联港幸福湾售楼处的销售人员则相当坦率：“我们的项目距地铁站的步行距离约三四十分钟，如果您能接受这一点，我们再谈价钱。”其销售主管表示，该项目与其他紧邻地铁的项目不具可比性，因此在价格等方面并未参考这些项目。

　　“置身事外”的项目毕竟是少数。早在去年年底，龙湖时代天街就以10800元的超低单价迅速搅热天宫院板块。随着近期楼市的强势回暖，多家房企的斗志被激发，15000元/平方米左右的价格有望维持一个相对的盈利平衡点，同时也在不少购房者的心理价位范围内，因此截至目前的已开盘项目成交态势尚属良好。随着更多项目的相继入市，同场角逐的局面将不可避免。

　　■专家看法

　　楼市良性竞争于购房者有利

　　亚豪机构市场总监 郭毅

　　目前天宫院板块的项目较多，主要针对刚需人群，但产品之间仍有细微差别，“各有所长”，这就使得各项目能自动细分出属于自己的那部分客群，且每个项目的盈利点有所不同，因此不至于产生特别惨烈的“交战”。

　　以春天里为例，其所推出产品线都很主流，户型合理，注重居住的舒适度。80多平方米的两居中，卧室并不局促，总价也算高，属于刚需人群能接受的户型。此外，该项目规划有十多万平方米的商业面积，可以提升未来的生活舒适度，改善区域配套；与春天里相比，尽管金融街·融汇离地铁口的距离略远了几步，但其面积小、总价更低，且是附近唯一精装交房的70年住宅项目，为区域楼市贡献了更为精致的产品线；龙湖·时代天街的园林景观则属于几个项目中公认最好的。由于策略得当，其近期推出的大户型恰好与周边项目的小户型形成了产品差异性。大户型产品的景观视野更好，且目前的价格定位符合区域市场，并不愁卖。

　　该板块几个住宅项目的拿地单价决定了目前一万五元左右的单价尚属微利。由于附近未来有生物医药基地的产业促动，加上首都第二机场的建设，未来将对区域产生经济辐射。随着产业结构的升级，基础设施和商业配套建设也将更上一个台阶，长远来看，天宫院一带房价看涨。但就今年而言，由于多家项目接踵入市，面临着购房者的“价比三家”，预计年内房价相对稳定，不会出现大涨现象。对于对该区域感兴趣的购房者而言，这是个较好的购房时机，诸多项目同期供应，以心仪的价格挑选到合适房子的几率也就更大一些。(记者 接贵云 束杰)