一周楼市：涨价压力蔓延 或致楼市政策再收紧

　　中新网7月14日电 本周，房企陆续发布上半年销售业绩。而得益于年初以来楼市政策微调，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的数据看，大部分房企都交出了靓丽的“中考”答卷，不仅有不少房企已经完成全年50%的目标或接近完成50%，有的房企还明确上调年度销售目标。

　　随着中海保利等房企上半年业绩过半，加上当前房地产市场成交放量，与此同时，房地产信托重启，南北“地王”再现，涨价压力开始在市场蔓延。不过，虽然刚需市场回暖减轻了部分库存压力，但是库存仍处高位，特别是下半年还将有大量新货上市，大部分房企仍将采取跑量为主的策略，也有房企明确表示：不会盲目涨价。

　　7月13日 广州日报：弱市回暖去库存仍是首位 房企不会盲目涨价

　　最近密集发布的房企半年业绩快报中，中海已完成全年计划的80%，越秀地产已经完成全年计划的七成。房企的半年业绩给日渐回暖的房地产市场更添一抹亮色。

　　而土地市场也是节节开花，特别是广州、北京南北地王的出现让土地市场突然升温。诸多消息让人不由得担心，房企是不是已缓过来，下半年是不是会涨价？

　　上半年满目都是“降价压力”，而在近期，市场信息更是显示“降价压力几乎为零”。年初，开发商所指定的年度策略是以跑量为先，那下半年这一策略是否发生了变化？

　　保利已经连接三个月月度业绩近百亿，相关人士表示，保利下半年继续优先走量，同时考虑利润，“我们一直是紧跟着市场走，不会盲目涨价。”

　　不过，市场的确已经发生了变化。几乎每个开发商都表示，市场的销售上来了。但事实上并不是所有开发商都卖得同样的好。在调控过程中，市场的分化已经相当严重，差距进一步拉开。

　　来克尔瑞数据研究中心报告显示，在当前市场环境下，大型标杆房企的销售优势越发明显。而中小房企由于品牌、资源、融资、战略、人才等方面的相对落后，市场份额逐渐缩小。数据显示，2012年上半年全国前十名企业销售金额集中度达到16.17%。

　　同时，在销售面积榜中，2012年上半年前十名企业销售面积集中度同比增加了2.19个百分点，结合企业销售金额集中度来看，企业业绩与规模稳步上升。

　　虽然销售回暖，但是房地产的融资环境并没有完全改善。

　　7月12日 人民日报：房企炒作地王误导预期推高房价

　　北京万柳地块竞拍7月10日进行。不出业内预期，这个地块最终以上限成交，成为了新的地王。

　　虽然这块地王与以往不同，限定土地竞拍上限、配建保障房等要求都约束了土地价格无限上涨。但在楼市回暖的种种论调下，“地王”二字还是极大挑动了公众的神经。

　　实际上，最近关于地王的提法并不罕见。但是，对于这些地王并不能一概而论。对于土地价格与价值相差不远、对整体房价带动效应不大的所谓地王，只是土地市场的正常表现，不必过多解读，更不必过度担忧。

　　需要强调的是，商品房也是商品，没有永远上涨的商品才是合理的市场逻辑。具体在楼市中，2009年、2010年产生的地王，并不都成为了楼王。事实上，因为土地价格高昂，楼市遇冷而夭折的地王也不鲜见。

　　在当下的环境中，可怕的是借“土地回暖”的势头，一些房企加大土地投机的力度，媒体自觉不自觉炒作地王，给地王打上楼王的标签，插上楼王的翅膀，误导消费预期，从而推高房地产价格，影响调控大局。

　　不给地王插上楼王的翅膀，一方面，需要媒体加强责任意识。尤其是在“房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹”的当下，不要拿个别地王价格与当下楼市进行简单对照。毕竟，土地变高楼，有一段时间周期；地王和楼王，也不能完全画上等号。

　　另一方面，需要进一步遏制土地市场的投机行为，调整房地产开发结构。对个别“楼王企业”，专注于“重点城市”高端地产，频频拿下地王，各地政府在调控时应该有所侧重。

　　防止错误信息干扰楼市，请从别让人们产生“楼王拿地王，地王将变成新楼王”的联想开始。

　　7月11日 中国证券报：北京新"地王"楼面价破"4万" 房企资金面缓解?

　　盛夏的北京燥热难耐，土地市场的成交热情也如天气一般急速升温。在7月10日举行的北京市海淀区万柳地区居住用地拍卖现场，中赫置地旗下的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26.3亿元的总价摘得该地块，其中回购房竞拍面积达到16400平方米。据业内人士测算，该地块的楼面地价已经突破4万元，约为4.15万元，成为北京新单价地王。

　　尽管新地王出炉，但地产业内人士仍指出，地王项目只是个别现象。由于开发商资金链回暖，对优质地块的需求增加，但对整体市场影响有限。

　　“这个地块的位置和品质确实比较好，不过价位还是有点高了。”现场参与竞价的一位房企负责人在接受中国证券报记者采访时直言，“这个价位肯定有开发压力。我们在举牌的时候有心理价位，这个价位肯定超过了我们的心理预期，甚至有点不可理喻。”而中国证券报记者也注意到，该公司在竞拍回购房面积时只举牌到约3900平方米后便不再出手。

　　链家地产市场部陈雪表示，如果考虑到高达16400平方米的政府回购房，以及后期可能存在的各种建安、财务、管理成本，未来该地块开盘预售项目仅成本就可能接近6万元/平方米。“未来项目开盘价格要在8万元以上，而且还不考虑由于16400平方米回购房带来的机会收益损失。”陈雪坦言。

　　对于此次高价拿地，万柳地块新东家中赫置地CEO孙鹏发表声明称，中赫在竞标之前，已作过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。

　　孙鹏认为，万柳地块的价格并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例而已。总体而言，目前房地产宏观调控政策持续发挥作用，并且已经取得了成效，地王的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象，不具有普遍意义。

　　“万柳地块出让的价格并不代表整体土地市场情况，主要还是因为房地产企业资金面缓解后，对优质地块的需求增加。”张大伟表示，对目前北京五环外住宅市场已经占据80%成交的郊区化现状而言，万柳地块的直接影响不会太大。

　　7月10日 中国新闻网：全国保障房开工过半 专家称可惠及城镇20%家庭

　　7月9日，住房和城乡建设部发布数据称，截至今年6月底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%。近日，中央不断强调推进保障性安居工程的建设，并声称对发现质量问题要“零容忍”，居民保障房质量有望得到进一步的保证。同时，专家称“十二五”期间全国城镇中20%的家庭可住进保障房。

　　中新网房产频道在住建部网站看到，截至6月底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。而一个月前的数据显示为已开工346万套，开工率仅为46.4%，一个月的时间开工量达到124万套。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“一般下半年开工量会多一些，如今上半年刚刚过半，而开工量已经超过一半，按照这个进度完成全年任务应该不成问题。”

　　据了解，从2011年起，我国进入了保障性住房建设“加速跑”阶段。“十二五”期间全国计划新建保障性住房3600万套，2011年年底前1000万套保障房已经如期开工建设。2012年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。

　　目前，包括北京、天津、南京、海口等地保障房建设都取得了阶段性进展。各地保障房建设快马加鞭，全国保障房与商品房的比例是多少，未来覆盖范围有多大呢？

　　王珏林表示，“据估算，实际竣工的保障房面积和套数大约占商品房比例在1/3左右。”而去年夏季达沃斯论坛上，国家总理温家宝曾特别指出，全国城镇保障性住房覆盖面要达到20%。

　　顾云昌同时表示，到目前为止城镇人口有7%-8%住进了各类保障性住房，经过“十二五”期间的努力，完成3600万套保障房的建设后，城镇中20%的家庭要住进保障房，这是未来几年保障房建设总的目标。

　　7月9日 新京报：专家称若全国房价大幅反弹 或致楼市政策再收紧

　　6月的楼市，出现了几个月来的首次上涨。与此同时，降价楼盘依然是销售主流。在部分城市，6月的楼市“火爆”不仅体现在成交量，也体现在价格上。专家分析称，“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州市调研时强调，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

　　中国指数研究院近日发布的6月份“百城价格指数”显示，全国100个城市的住宅均价结束自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势，其中45个城市出现环比上涨。

　　比统计数据更能直观反映市场现状的是单个楼盘的销售情况。7月3日，记者随机调查武汉10家楼盘价格。其中，与一周前相比，降价楼盘1个，涨价楼盘5个。其中涨价幅度最大的每平方米上调了2400元。

　　中国指数研究院分析认为，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，二季度以来，重点城市商品住宅成交量明显回升，部分城市甚至出现了抢购的恐慌情绪，部分房企趁机提价，与“房价合理回归”相悖而行。

　　“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”张东指出，如果三季度价格出现反弹，并且反弹的幅度超出市场承受范围，可能会引出新的调控政策。“中央调控房价的决心非常坚定，调控政策将根据市场的动态变化适时调整，对于合理性住房需求和投资性需求，分别实施更精细化的政策措施。”

　　武汉亿房网研究中心研究员陈龙认为，目前的购房主体以刚性需求为主，投资投机性需求尚未大量入市，对楼市价格的推动力有限。而且，许多刚需属于恐慌性需求，并非实质性需求，房价并无大幅反弹的市场条件。