土地市场难掩冷清 商业用地独占鳌头

　　宏观调控持续下，土地市场进入深度低迷，从去年开始，土地流标、底价出让等现象十分普遍。与土地出让金大幅下滑相呼应的是，许多地方政府财政收入也出现了负增长。

　　从目前来看，在众多优惠政策促使下，楼市成交有所回暖，但土地市场依然冷清，大部分企业拿地热情不高，作为楼市的“风向标”，土地市场的动向牵动着楼市未来发展的每一根神经。

　　反观青岛土地市场，前四个月成交较为冷清，之后的几个月，随着商品房销售数量的上升，土地市场也开始有所起色，但是依然难掩其调控之下的疲惫。

　　全国市场难掩冷清

　　根据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，持续的调控使土地市场在2012年上半年陷入供需双降的冷清局面。

　　其中，1-6月全国300个城市共推出土地16284宗，推出土地面积65848万平方米，同比减少19%；其中住宅类用地 (含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)4666宗，推出面积20677万平方米，同比减少32%。而在土地推出量统计减少的情况下，土地成交情况也不容乐观。1-6月全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积51241万平方米，同比减少27%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3315宗，成交面积14720万平方米，同比减少44%。

　　从青岛市场看，同2011年相比，今年上半年出让宗数和面积均有上升，几乎每个月都有土地拍卖进行。从成交上看，上半年成交的土地(不含工业用地)中，市区成交量较低，市郊是成交主力，其中土地成交区域最多的区域分别为胶州市，其次为高新区和平度市。

　　土地流拍成为常态

　　根据青岛锐理数据提供的数据显示，2012年上半年，青岛全市公告出让土地149宗 (不包含工业用地)、1387万平米土地中，除去仍在出让的31幅地块，上半年仅成交土地106宗、338万平方米，比2011年的290宗、1108万平方米的成交量大幅下滑。而上半年，有多达12幅地块流拍，流拍率超过8%。

　　特别是原定为龙年“第一拍”的重庆中路399号地块于去年底、今年2月、3月先后经历过三次公开挂牌，但两次均以“流拍”收场，成为青岛最难“拍”地块。四方区山东路171号人才市场地块也两次流拍。

　　业内人士表示，尽管同去年相比，2012年上半年流拍现象有所减缓，但是同往年相比，流拍依然成为土地市场的常态。因为对于开发商来说，地价的高低在资金链环节中比重较大，尤其是在现在市场情况不好的情况下，拿地更为谨慎。特别是一些位置较好的地块，更是慎之又慎，尽量避免“地王”现象的出现。

　　难逃底价成交魔咒

　　同往年拍卖土地高溢价成交情况明显不同，从2011年开始，底价成交成为岛城土地市场普遍现象。据青岛锐理数据统计，在今年上半年成交的居住商业类用地中，超过七成的土地是底价成交，总的成交溢价率不足1%，而过去三年中土地成交平均溢价率为23%，即使是去年，整个土地市场的平均溢价率也在8.34%。

　　在如此市场形势下，往年频现的地王在上半年几乎绝迹，上半年，成交楼面地价最高的是一幅位于市北区台东体育场东、明霞路西的地块，该地块紧邻台东体育场，靠近中山公园和台东商圈，且周边有多所中小学校，配套完善，地理位置优越，最终该地块被青岛中联建业股份有限公司以楼面地价7474元/平方米竞得，成为上半年的地王，而这个价格也是该地块的起拍价。

　　商业用地独占鳌头

　　在今年上半年出让的土地中，从用地结构上看，居住商业用地比重最大，总计出让149宗、1387万平方米，占到面积36%，超过工业用地的31%；成交方面，工业用地成交129宗、6399万平方米，占到总成交94%，而居住商业用地成交仅占比4.7%。

　　单看居住商业用地，2012年上半年，商住综合用地占比58%，上升明显，纯住宅用地仅占4.9%，降幅较大，商业用地占比则略有上升。而在2011年岛城土地成交市场中，纯住宅占比为54.8%，纯商业占比31.9%，商业兼住宅仅为13.2%。

　　难觅外来企业身影

　　同其他城市外来房企频现土地拍卖市场情况不同，2012年岛城推出的土地拍卖中，几乎都是本土企业成功拿地，难觅外来房企身影。

　　根据青岛锐理数据显示，上半年成交土地金额排名前三的企业，分别为青岛昌阳投资开发有限公司、青岛世园(集团)有限公司，青岛海创开发建设有限公司，而这全部为本土企业；在外来企业中，排名最高的是排在第六位的万科置业。 鞠培霞