千亿地产私募起底：

　　千亿地产私募起底："大部分是变相高利贷"

　　继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的炸弹，会是地产私募基金吗？

　　4月18日，国家统计局发布的最新数据显示，由于楼市调控效应显现，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

　　在此背景下，房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。

　　而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。

　　"目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是'高利贷'，"一位地产私募资深人士告诉本报记者，在"地产创新融资"外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。

　　高利贷角色

　　沈明（化名）的开发公司在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿，私募借了4亿。受楼市调控影响，至今该地块未动一锹，而私募计划于2012年2月到期。

　　无奈之下，沈明以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息；沈明仅拿回1亿，损失3亿。

　　回想起2009年楼市的疯狂，沈明很后悔当时与私募的约定，30%的年息拖垮了他。

　　沈明的境遇并非个案。长沙一大型开发商人士告诉记者，本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。"在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。"

　　"市场上叫房地产私募的，本质上95%都是融资顾问公司，" 金地集团稳盛投资总经理吴涛对记者说，"有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。金地原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的收益率，很多人都愿意做。"

　　据本报记者调查，2010-2011年间兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。

　　住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出，多数私募对房企或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实际上仅承担了债权的风险。"整体上看，多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资，风险相对较小、回报率较高。"

　　前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以"过桥贷款"为主营业务。

　　所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。"在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。"前述地产私募人士解释说。

　　"40%预期收益率"背后

　　据本报记者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%-25%，更高的有30%以上。

　　"我见过最高的超过40%，"北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报记者，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。

　　此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到25%的预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。

　　"多数情况下，这是在欺骗投资者。"在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到的预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。

　　前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。如果当初有对赌协议，还可以把抵押物给投资者。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。

　　这位人士表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。

　　在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。国土部4月17日的最新公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。

　　"现在很多资产管理公司有房地产项目，五折打包卖，还是没人接，打五折都不一定卖得掉。"吴涛告诉记者，因为买的时候不是现房，是一块地，或者建到一半。

　　4月17日，绿城将其上海绿城广场置业全部股权及贷款出售给SOHO中国，套现16.16亿元。本报记者查询发现，从2009年开始，绿城多次进行信托融资，后期部分信托产品出现了类私募倾向。如平安信托安城财富1号房地产信托基金信托产品，预期收益率为大于等于20%。

　　在地产界，像绿城这样的大开发商以私募融资的不多见，过去两年，私募融资的主体是中小开发商。"大开发商旗下项目多，打折卖掉几个就有现金流，而中小开发商回旋余地小，资金风险更形突出。"资金德信资本董事长陈义枫对本报记者说。

　　今年以来，厦门、长沙、珠海等地频频传来中小开发商"跑路"的消息。"去年下半年到现在已经发生5起，无一例外都是资金链断裂，"前述长沙大型开发商人士说，"这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。"

　　"混乱中等来春天"

　　"因为缺少专业知识，地产私募今后3年至5年内会有各种各样的问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。"原美林中国主管、安泰盘实基金创始人蓬钢对地产商发起成立的地产私募不看好。

　　依托于2007年生效的《合伙企业法》，私募有了合法地位，但业内人士认为，目前尚未有任何条例或指引，作用于地产私募，行业监管是完全空白的。

　　除了上述风控缺失，在地产界，开发商主导的私募基金和独立私募基金之争，以及如何规避开发商旗下私募和开发商之间利益输送的问题，始终存在。

　　建银精瑞基金董事长李晓东认为，与开发商合资成立的基金解决不了利益冲突和关联交易，开发商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，最好只有6%；但是作为管理公司，又希望获得的回报越多越好，恨不得每年获得30%的回报。

　　"开发商两头都有表决权，那么开发商肯定会压基金公司的收益。这种模式的治理结构本来就有问题，没有任何的监管和风险隔离。"李晓东说。

　　但吴涛对地产私募持乐观看法。他认为，尽管问题丛生，今年是专业的房地产私募发展的好时机。房地产行业极端恶劣的资金紧缺情况是暂时性的，但以前那种宽松也不会再有。在不远的未来，行业会有并购重组，那些真正具备专业能力、能帮助房地产业重组的私募将应运而生。"去年我们都在找人、找资源、织网，基本保持空仓，现在机会来了。" 吴涛说。

　　"很多人看准了今年房企缺钱，转型或者兼做私募。"北京一位地产界人士介绍，以首创置业董事长刘晓光为首的北京某地产俱乐部成员，今年也共同发起成立了一个私募基金，预计投资规模超过10亿元。

　　一些大型开发商也致力于房地产私募的转型，保利地产董事长宋广菊对本报记者透露，保利的房地产基金，一般都是5年以上的长期股权性资金，保利拥有其40%的股权。

　　不过，吴涛认为，地产私募能否真正迎来春天，最终取决于行业的监管和净化。"地产私募的业务模式，不像银行、信托只是个放贷的人，真正的私募，不管是股份还是债的投资，都要管着项目方，争取每个项目实现封闭式运作，抓好对财务预算、现金支出的审批。比如派个财务经理过去，就可以及时制止资金的调集。"

　　"私募如何监管是个问题，监管并不是消灭亏损，而是使它的风险收益更加透明化，使投资人更加成熟。"中航证券首席地产分析师杜丽虹表示。(.21.世.纪.经.济.报.道)

　　3月房地产信托数量环比增六成

　　业内人士指出，就房地产信托业务本身而言，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大

　　尽管房地产信托3月份以来迎来兑付高峰，且房地产行业调控仍无明显放松，但是房地产信托却在地产企业对资金的渴求下逆势而上，房地产信托再现发行高峰态势。投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

　　3月16日，一款新发信托产品申购刚刚开始就被秒杀的消息在微博中流传。据悉，此款"被秒杀"产品或为某信托公司发行的一款棚户区改造项目集合资金信托计划。该产品产品期限为两年半，预期年化收益率达11.5%。

　　无独有偶，北京信托3月21日发售的同样指向于房地产的增益6号也遭遇抢购。据悉，公开发售当天，产品信息还没放到信托公司网站上，就被认购者排队预约。

　　数据显示，2012年以来，信托募资最大流向仍为房地产。

　　据普益财富最新统计数据显示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

　　3月份所发行的1至2年期信托产品中，房地产信托预期回报率最高，且预期收益率高于2至3年期及以上同领域产品的预期收益率，倒挂现象依然存在。

　　3月份共有36家信托公司的99款集合信托产品到期清算，投资于房地产领域的21款。

　　而普益财富此前统计，2月共有45家信托公司成立了206款集合信托产品，参与信托公司环比减少1家，成立数量环比下降12.71%。其中，投资于工商企业领域信托产品成立数量依然最多，为80款，环比增加14.29%；投资于房地产领域的产品成立数量位居第二，为35款，环比增加59.09%。

　　上海易居房地产研究院研究报告称，房地产开发企业资金状况一路从2011年的"偏紧"步入"紧张"区间，到2012年一季度资金状况还在进一步恶化。

　　专家认为，对于房地产信托所面临的风险，投资者不能小觑。此前，面对房地产信托面临的越来越大的兑付压力，监管层再度对房地产信托发出风险提示，要求信托公司在风险评估以及退出机制方面早做安排以应对房地产信托可能面临的风险。

　　华泰联合的研报也显示，3月份房地产信托首次集中兑付，兑付金额多达147亿元。而为了规避风险，一些房地产信托已经提前清盘。

　　根据好买基金的不完全统计，今年2月份，已有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等8家信托公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。

　　业内分析指出，就房地产信托业务本身而言，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大。除了今年3月份，6月、7月和8月这三个月份将是接下来的另外三个房地产信托兑付高峰期。

　　最近有传言称银监会再次向信托公司下发窗口指导，要求对以股权投资方式运用信托资金，而实际上是融资类业务的信托项目，要符合"项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质"等条件，简称"四三二"。虽然具体细节没有得到全面的证实，但多名信托业内人士表示，监管层最近确实对融资类业务的规范进行了强调。

　　据报道，部分中小房地产开发商由于在拍地、开发、运营等领域并不专业，加上连续的房地产调控，不少被土地套牢，资金难以为继。而银监会重启窗口指导，又切断了它们通过信托融资的渠道。在接下来的调控强压下，或有大量中小开发商被迫离场。（.证.券.日.报　.记.者　.包.兴.安）

　　报告称24家上市房企一季度融资超700亿

　　4月11日，中海地产发布公告，其与12家银行组成的银团签订一项76亿港元三年期的俱乐部贷款。

　　这是近期又一家房企较大融资规模的融资案例。

　　第一季度24家上市 房企融资超700亿元

　　根据市场研究部机构统计数据显示，在监测的50家上市房企中，有24家房企在一季度出现融资行为，包括自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等不同方式，获得的资金超过700亿元。

　　因此，中海地产此次的大规模融资举动在当前环境下已不再罕见。

　　市场分析师普遍认为，去年限购至今，尽管今年3月份部分城市住宅成交量均出现明显增长，但大幅的增长态势并没有在4月份继续展现，且当前仅一个月的高成交量对于缓解持续已久的库存积压作用有限。

　　包括成都在内的部分城市中，住宅库存压力并没有得到实质性的减缓，房企资金回流速度较去年下半年变化不大。

　　在当前新一轮的融资高峰期中，大规模融资的企业数量呈现增长趋势的情形下，预计今年房企对资金需求也将继续增多，并有可能成为历次调控以来需求最多的一年。

　　17宗单笔融资规模超10亿

　　根据链家地产市场研究部统计，从这24家上市房企融资的具体情况来看，单笔融资规模超过10亿元的，就达到了17宗。

　　融资金额较大的都属于大型的实力房企，包括万科、中海、碧桂园、华润置地、雅居乐、华侨城、龙湖、金融街、首开股份、合景泰富等。

　　"成都链家地产"市场研究部分析师成蕾认为，由于年初银行的信贷额度相对充足，且今年的货币政策再度收紧的可能性不大。相比去年下半年，房企获得贷款相对要容易一些，融资环境略有改变。

　　不过由于当前受到调控的持续影响，以及今年后期宏观经济走势并不明确的情况下，各银行对待地产类企业放贷将更为谨慎。资金运作相对稳健、业绩预期良好的大房企获得大量信贷的可能性较大。

　　由于银行房贷的利好只能惠及到小部分房企，因此整体来看融资难度依然较大。

　　此外，当前大型房企由于融资后资本相对充足，因此在利润普遍下降的情况下，仍有能力积极扩大销售。

　　而中小房企当前可能更多的要依赖销售回款，或通过部分土地、项目合作开发等方式来解决资金问题，所面临的压力相对较大。

　　在目前各楼盘之间销售竞争加剧的状况下，今年成都房价走势依然以下行为主。(.华.西.都.市.报　.记.者　.李.晖)

　　去年房地产信贷减少逾7600亿 银行压缩房地产贷款

　　2011年新增贷款7.5万亿元，较2010年下降4428亿元。而据机构统计，仔细拆分新增贷款的组成部分后发现，房地产相关贷款同比少增金额达7604亿元。从已披露的13份上市银行年报来看，去年各家银行的房地产信贷业务压缩明显，在四大行中，工商银行、农业银行的房地产贷款余额与占比双双下降。

　　房地产信贷压缩明显

　　因为随着房地产调控的逐步深入，2011年初推出的房地产限购限贷政策且明确了问责机制之后，房地产贷款自此进入了"2"字开头阶段，月均新增房地产贷款在2000亿元水平。

　　而从上市银行的年报来看，去年房地产信贷业务的压缩也比较明显。以工商银行为例，其去年房地产贷款减少73.06亿元，在贷款业务中的占比由11.2%下降至9.9%。工商银行方面坦言，其主要是本行根据房地产市场形势变化，主动压降房地产贷款规模。除此之外，农业银行的财报也显示其房地产贷款及占比双双下降，去年末的房地产贷款共4972.41亿元，而在2010年末这一数字为5436.25亿元，占比也从15%下降至12.5%。

　　相比之下，建设银行去年的房地产开发类贷款新增额也创下了近5年的新低，0.16%的增长率也远低于同期公司类贷款11.80%的增速。虽然房地产业贷款4327.75亿元的数字比上一年增加了近300亿元，但占比却由此前的7.11%下降至6.66%。

　　房企两极分化进一步拉大

　　至于房地产贷款的质量，各家银行的数据也表现平稳。其中，房地产业是农业银行不良贷款余额下降最多的行业，不良贷款余额61.61亿元，比2010年末下降34.36亿元，在不良贷款总额中的占比由10.8%下降至8.1%，不良贷款率也从1.77%下降到1.24%。而工商银行方面也强调，2011年末，工行房地产开发贷款的不良率是0.82%，比2010年有所降低，个人住房贷款不良率为0.35%，也低于2010年年末，房地产贷款的质量目前是稳定的。

　　压缩信贷规模，并加大不良房地产信贷的清偿，令银行的房地产贷款质量保持稳定。不过，日前国际评级机构惠誉也发出警告，尽管中国房价不太可能大跌，但楼市调控措施令大型房地产企业和小型房地产企业的两极分化进一步拉大。相比拥有多元融资渠道、良好的信用记录的大型房企，若调控不放松，小型房企可能面临出局。

　　四大行房地产信贷业务数据

　　银行名称2011年房地产信贷(亿元) 占比(% ) 2010年房地产信贷(亿元) 占比(% )

　　工商银行5190.26 9.9 5263.32 11.2

　　建设银行4327.75 6.66 4029.22 7.11

　　中国银行5004.23 7.89 4389.91 7.76

　　农业银行4972.41 12.5 5436.25 15.0 (.新.快.报)

　　房企融资虽有缓解 资金困局并未生变

　　房企融资环境已从去年最紧张时期有所缓解。

　　据链家地产市场研究部数据显示，今年一季度，在监测的50家上市房企中，有24家房企出现融资行为，包括自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等境内境外等不同方式，获得的资金超过700亿元。

　　联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中在接受记者采访时证实，开发商自去年5月以后一度停止企业债券的海外融资，但今年1月份开始又频繁发债，海外对房企未来前景变得趋于乐观，对企业现金流也没那么担心，这主要是国家货币政策放松以及开发商良好的销售业绩。

　　渣打银行在清明节前对内地开发商的调研亦证实，尽管开发商融资环境仍然寒冷，但尚未冰冻。大型开发商比较容易获得内地银行信贷，而银行对中小开发商的放贷仍然非常保守。开发商的融资成本也趋于下降。

　　楼市流动性出现缓解

　　央行报告显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比去年增加3320亿元，大幅超出市场预期，创出14个月新高；第一季度新增贷款规模达2.46万亿元，略超去年同期。

　　潘石屹认为，这是银根松动的标志。他说自己深刻感受到这一变化。"SOHO中国主要是投资型物业，银根的紧缩对我们的销售影响很大。由于1月份银根紧缩厉害，SOHO中国只卖了不到一个亿，2月也只卖了4个亿，而3月就销售了11个亿，这说明3月银根已经松动了。"

　　中原地产分析师刘渊称，从他们能监测到的数据看，近期房企融资一向紧张的环境有所缓解，除了原有的海外融资，也有国内融资。比如万科近期有几笔国内银行贷款和信托融资。刘渊认为，这与准备金率下调、整体流动性放松有关。"市场上钱多了，尽管对开发商没有直接利好，但间接利好。虽然开发商不能直接拿到，不过总比总量都没有的时候好，因为总会有间接渠道。"刘渊认为。

　　记者统计，以3月份开发商融资方式来看，多元化趋势十分明显。包括银团贷款、担保贷款、信托贷款、优先票据、股权质押贷款等。

　　SOHO中国执行总裁闫岩对记者表示，由于开发贷需要委托支付，是由银行直接支付给施工单位，而不能直接到开发商账户上，这阻碍了开发商进行开发贷的积极性。目前开发贷已非开发商融资的第一选择。

　　值得关注的是，从融资渠道上看，海外融资再度受到开发商青睐。最近龙湖签订的一笔24.3亿港元银团贷获得超额认购，而龙湖原计划融资20亿港元。

　　近期的海外融资案例包括，中国海外发展发行的五年期5亿美元债券2月16日在港交所挂牌，票面利率为4.875%；2月17日，瑞安房产完成4亿美元的优先票据发行；2月29日，新鸿基地产宣布，拟向专业投资者发行4亿美元，于2022年到期的债务工具；和记黄埔亦在不久前宣布，在年初发行的15亿美元债券的基础上增发不超过10亿美元；九龙仓也宣布发行6亿美元的担保票据。

　　胡继中称，海外融资包括银团贷款、发债和配售。而海外融资的最大优势是可以不受具体项目限制，而且一般是美元，还可以享受3-7年间美元贬值的好处。只是换汇方面要花时间。

　　据龙湖有关介绍，本次银团贷款的币种包括港币和美金，所贷资金可以在境外支付安排，由于国内各地均有招商引资的任务，汇入境内是以新设项目资本金的方式进入。

　　在境内银行市场，也呈现出资金优先流向低风险客户的趋势。龙湖地产旗下的北京大兴项目近日获得19亿元开发贷款，利率仅较基准利率上浮10%。

　　胡继中称，银团贷款的优势是利率低。另外，今年发债的成本较往年略有上升但并不明显，这也是开发商愿意接受海外融资的原因。

　　阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇也感受到了目前国内资本成本也在呈下降趋势，"至少现在信托和地产基金谈的成本在降，下降了2个百分点左右。"

　　渣打银行调研报告也证实，开发商融资成本也已从上期报告时的高点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而去年10月为9.9%；信托公司平均利率为17.2%，亦低于去年10月份的20%。值得注意的是，已经开始有8家受访公司表示下两个月获得银行贷款会更容易。

　　房企资金困境未根本改善

　　闫岩上述关于开发商融资方式解释的言外之意是，目前开发商所做的多元化融资，只是为了更方便还旧债。闫岩称，开发商融资环境好转并不大。从银行的角度看，由于宏观调控没有放松，银行并没有全面看好房地产，只是愿意给资信好、项目质量高的房企贷款。

　　也有银行业内人士分析表示，在当前房地产调控深入、银根定向紧缩的背景下，能取得类似龙湖等放贷规模和利率水平的开发企业仍然屈指可数，注定只能是个案。

　　陈方勇也表示，尽管他感受到资金成本在下降，但资金对开发商和项目更挑了。一方面担心兑付风险，另一方面对大势又开始看好。潘石屹称，对于住宅开发商而言，对资金影响最大的仍然是限购政策，目前开发商资金还是非常紧张。

　　渣打银行调查的30家开发商中，有25家认为今年二、三季度开发商将因大量信托贷款还款而面临严重的现金紧缺；有14家受访公司已听说有开发商拖欠银行或者信托公司的贷款。渣打银行分析师申岚称，拖欠贷款的情况正在发生，不过，开发商缺钱更多是拖延付款给供货商、市政府，而不愿意拖延银行和信托贷款， 因为这样会产生不良的信用记录。

　　记者在前不久杭州金星房地产破产事件中也发现，开发商除了有转移应该由银行监管的部分销售款行为以外，还拖欠了建筑商等建筑费用。

　　据花旗银行提高的数据显示，华润目前可支配现金为152.68亿港币，但短期到期债务却达220.73亿港币，短期到期债务与现金比高达144%；宝龙地产目前可支配现金是18.19亿港币，但其短期债务却达24.36亿港币，短期到期债务与现金比高达134%；此外远洋、富力、仁恒、世茂、雅居乐、保利香港等企业的短期到期债务与现金比均超过100%。

　　胡继中称，目前开发商所做的融资主要是为了还债。闫岩透露，继4月17日宣布以21.4亿元收购绿城上海天山路项目后，SOHO中国不排除继续与绿城洽谈收购合作的可能。

　　链家市场研究部陈雪称，大量的负债对于房企仍是重压，去年高企的融资成本带来的影响将在今年体现。今年房企对资金的渴求，或成为在历次调控以来最为紧迫的一年。

　　陈雪认为，当前银行放贷资金充足的利好条件可能只对一小部分房企有具体意义，多数开发商融资难度并不比去年低多少。很多二线甚至一线城市的中小型房企，信贷资质不断下滑，申贷难度增加。"在目前的融资环境下，中小房企只有更多依赖于销售回款，或是通过出售股权等资金腾挪的方式来解决资金问题。预期多数房企仍会积极扩大销售，以价换量仍不可避免。"(.21.世.纪.经.济.报.道)