传高库存开发商将被限制推新房源

　　传调控政策欲对库存房动刀

　　近日，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。

　　昨日 (4月12日)，《每日经济新闻》记者就此向住建部新闻处处长毕建玲求证，截至发稿，对方未作回应。

　　去库存再出新招？

　　4月11日，《每日经济新闻》记者以购房者身份与北京某楼盘售楼处一名工作人员沟通时，对方表示，公司高层从住建部内部会议获悉，该部准备对楼市中的高库存 "动真格"，操作方式就是预售证管控。具体方式是，如果一个开发项目最新一期推出的房源消化率未达到70%，相关地方住建系统将提高新房源预售证的审批门槛。

　　记者就此向内蒙古一家房企高层和北京一家知名中介高层求证，得到了肯定答复。

　　上述北京中介高层向记者介绍，此事是近期住建部一次内部会议上提出来的，不过到目前为止还没有书面文件出台，也没有形成实质性的操作方案；其次，这一提议来自住建部一名专家，而非出自住建部领导之口；再次，这个提议是否会在操作中被实施，目前还不好判断。

　　昨日下午，记者就此致电住建部新闻处处长毕建玲，对方要求记者发一份采访提纲。记者发出传真之后，截至发稿时尚未收到对方的回复。

　　值得注意的是，住建系统通过预售证管控，阶段性地实现某个地产调控目标，此前就有先例。以北京为例，为了稳定房价并为保障房建设争取时间，自2010年地产调控以来，就曾多次对高价盘上市进行预售证管控。对此，中国住建部政策研究中心副主任王珏林曾向《每日经济新闻》记者确认，对于一个比周边楼盘价格高出一定额度的新盘或后期开盘价格高出前期一定额度的老盘，开发商在申请预售证时一般会被退回，并被要求重新定价。

　　去库存挤风险

　　广东刀客房地产顾问公司董事长谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时说，市场中"睡觉"的庞大库存量已成为政府今年需重点解决的棘手问题。若此事属实，一方面表明政府开始对市场库存 "动真格"了，准备通过行政手段促使开发商尽快消化库存，加大以价换量的力度与广度，以巩固地产调控效果；另一方面，庞大的库存量沉淀着巨大的资金量，影响房企还贷能力，从而对金融机构的金融风险产生不安全因素，也易催生烂尾楼和房企破产现象。

　　北京中原市场研究部一份统计数据显示，截至4月8日，已公布2011年年报的75家A股上市房企库存市值达到9048亿元，比2010年末的6268亿元上涨44.3%，比2009年末的4183亿元更是上涨了约116%。这份数据显示，按照房企存货和营业成本计算，上述公司整体存货的消化周期为4.5年，而在2010年末时为3.8年。

　　库存量的步步高升必将进一步减缓房企销售回款的能力和还债能力，从而对金融机构带来冲击。

　　央行统计数据显示，截至2011年末，银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元，占各项贷款的比重为19.6%。不过，据金融机构业内人士称，实践中还存在大量以非房贷名义贷出，最后流向房地产市场的贷款等，合计下来"涉房"贷款总额已超过20万亿元。

　　正因为银行业与房地产业在利益上存在极大关联，5日，德勤会计师事务所发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒，在严格的房地产调控政策下，中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下，楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险，主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂，以及按揭贷款违约等。

　　值得注意的是，类似防控工作已开始。比如近日有媒体报道证实，目前多家银行已暂停向中小房企发放开发贷款，以防控金融风险。

　　不过，北京亚豪机构市场总监郭毅与北京中原市场研究部总监张大伟等人则对传闻中通过预售证管控库存做法持保留态度，认为在实践中不具备可操作性，并有违反市场规律之嫌。（.每.日.经.济.新.闻　.叶.书.利）

　　房贷利率松动对房地产调控无根本性影响

　　近期，多家商业银行个人首套住房贷款利率出现松动，中国农业银行)等大行更是打出8.5折优惠。这一现象究竟释放了怎样的信号？有专家表示，此次利率调整只是银行对于信贷结构的调整，不会对房地产调控构成根本性影响。

　　12日，农行相关负责人告诉记者，总行关于个贷的口径是不高于基准利率，各分支行根据各地房地产市场和客户情况，确定具体利率。

　　农行丰台支行的工作人员告诉记者，支行根据客户的情况浮动利率，系统会根据客户的收入稳定性、信用记录、财产积累等方面的情况进行评估，优质客户的利率会下浮至8.5折优惠。"不过，有些新房和二手房利率浮动可能要和房地产开发商、房地产中介挂钩。"

　　目前中国工商银行、中国银行、邮储银行、招商银行、汇丰银行、花旗银行等在北京地区，对于优质客户也实行首套房贷8.5折优惠，中信银行和光大银行北京地区首套房利率可以申请9折优惠。

　　记者在走访中了解到，8.5折并非大范围实行。多位银行从业人员告诉记者，目前个人房贷利率登记仍然是按照基准利率，具体实施要看客户的具体情况而定。

　　建行北京分行有关负责人表示，建行总体房贷利率在政策范围内执行差别化政策，分行将根据客户信用记录、首付款比例、收入负债比、所购房屋类型等进行综合定价。

　　金融问题专家赵庆明认为，首套房个贷利率出现松动是银行重视个人信贷业务的信号。"在当下宏观调控趋严、经济增速下行、企业贷款风险有所上升的背景下，个人住房按揭贷款用途清晰、刚需旺盛，是银行权衡风险、调整信贷投向的不错领域。"

　　利率松动对于购房者来说当然是个好消息，可以有效降低购房成本。如果贷款100万元按揭20年，按照基准利率测算，还款总额为1867927.29元，如果按照利率8.5折优惠计算，还款总额为1718396.27元，节省了近15万元。

　　当然，这对于房地产市场也是利好。2月份以来，一线城市楼市成交量明显回暖，3月份北京、上海、广州、南京等地楼市成交量逐渐上扬。

　　据北京中原地产统计，3月北京新建住宅签约超8000套，环比2月上涨近50%；南京市网上房地产统计数据显示，南京3月份商品住宅共成交6696套，环比2月大涨90%以上。

　　不过，专家表示，目前企业信贷需求只是相对减少，风险相对增加，银行并不会大面积地将信贷调整到个贷业务上。

　　此外，目前各家商业银行还贯彻房地产调控政策，严格执行第二套和第三套房的房贷政策。"去年，农行没有发放第三套房贷款。"张云日前表示，银行有责任有效推动房地产市场发展，严格执行房地产调控政策，使不同阶层的人都能得到信贷支持

　　"国家对房地产的宏观调控并未将利率作为主要调控手段，银行此次微调只是市场行为，不会对房地产调控构成根本性影响。"赵庆明说。(.新.华.社)

　　五大房企一季度降价走量保业绩

　　截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。

　　"五大房企的签约额基本可以反映品牌房企的基本状况。"链家地产市场研究部研究员陈雪认为，随着房地产市场行业集中度的提高，万科和恒大等大型房企的市场份额越来越高，其业绩也成了判断整体房地产市场的风向标。即便经过了3月份的"小阳春"业绩，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

　　根据季报公布的数据，从单个房企来说，业绩分化十分明显：万科一季度业绩同比下滑12.50%，恒大同比下滑高达58.28%；而中海、富力和保利一季度业绩同比增长分别为32.03%、11.51%、6.07%。五大房企一季度业绩下降超一成，主要是由万科和恒大业绩同比下滑明显所致。

　　保利在年后开展了40个城市联动的"囍春行动"促销活动。富力和中海的让利空间也不低。而万科、恒大的促销力度都不及其他三家。

　　从房企角度来说，虽然一季度是传统的市场淡季，过低的销售业绩仍然会给房企完成年度业绩目标和保持合理资金周转速度产生较大压力。"比如恒大在一季度仅完成全年销售目标800亿元的10.3%，后市降价走量的压力增大。"陈雪说。(.新.华.社)

　　首套房贷利率松动：开发商仍需以价换量

　　4月12日，本报从房地产、银行业多位业内人士处获悉，目前一线城市部分商业银行出现了首套房贷利率85折，但就整体而言，依然保持在9折甚至基准利率的水平。

　　这在一些房地产业界人士看来，意味着政策的微调。但首套房贷利率能否回落至8折乃至2009年时的7折，目前仍难明晰。

　　在中国房地产学会秘书长顾云昌看来，尽管宏观方面的政策没有出现新的变化，但商业银行对首套房贷利率的调节，实际上是一种微调，在货币供应量适度宽松，国内国际经济渐好的情况下，房价可以"稳中有降"。

　　他进一步表示，2012年刚开始，后面的经济形势看不准，"首套房贷利率优惠会不会持续甚至折扣更低，要看市场发展状况。"

　　对于开发商们而言，个贷利率优惠意味着市场机会的到来，"地产商仍需以价换量。"伟业我爱我家副总裁胡景晖对本报说。

　　受市场宽松政策预期的刺激，4月12日，股市收盘走高，地产股走势强于大盘。

　　首套房贷利率松动：开发商仍需以价换量

　　房贷利率下调

　　利率实质性松动经历了一个过程。

　　"从春节后开始，去年利率上浮到基准利率10%-20%的首套房贷款，开始逐渐下调，"中原地产市场研究部刚刚发布的统计数据显示，目前北京、上海、深圳等一线城市的主流情况是，首套房贷款利率已经从2月份的基准利率(首套房7.05%，二次贷款利率上浮10%)再次下调到9折左右，一小部分银行可以做到85折。

　　本报记者查询发现，在北京区域，目前中国农业银行、中国银行、邮储银行、招商银行、汇丰银行、花旗银行等可以有条件地实行首套房贷8.5折优惠。此外，建行目前首套房利率可以申请9折优惠，工行则是基准利率。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖对本报表示，8.5折应该是针对某些商业银行的优质客户， 目前更普遍的是9折。

　　民生银行一位不便具名的内部人士也告诉本报，85折目前仍非普遍现象，能做到85折的以国有银行和外资银行为主，本土股份制银行较少。

　　深圳一商业银行人士透露，3月份监管层召集四大行人士开会，明确提出要满足居民首次购买自住普通商品房的贷款需求，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　上述人士表示，2月底3月初开始，随着楼市成交回暖，深圳、北京等地的国有大行首套房贷款利率逐步下浮，这对中小银行个贷业务形成"抢客户"冲击。

　　"毕竟，对资金充裕的国有大行和竞争力较差的股份制银行来说，个贷依然可算是优质业务，系统性风险较低。"该人士说。

　　一些股份制银行则开始转向。上述民生银行内部人士介绍，民生银行目前已经基本不做房屋个贷业务，而是将其卖给了中国邮储银行。

　　该人士称，对民生银行来说，其"小微"贷款业务利率平均可上浮40%，利润率远远高于个贷，在信贷整体仍然紧张的背景下，盈利能力强大的股份制银行，会考虑将资源投入利润更高的业务领域。

　　此番放松首套房贷利率，或与实体经济的变化有直接关联。

　　方正证券分析师谭辉说，今年前两个月的统计数据透露出实体经济下滑的风险。

　　考虑到风险控制，相比开发贷，银行更可能放松的是首套房个贷。一家大型央企地产商高层告诉本报，"今年开发贷很紧，我们争取了一些，但一般也要利率上浮10%以上"。

　　继续下调可能性

　　随之而来的问题是，这种差别化的优惠是否可持续？

　　首先看信贷量。央行公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，低于市场预期。

　　而央行4月12日最新公布的数据显示，3月份新增贷款达到1.01万亿，创出14个月新高，与市场预期基本相符。有论者认为，这一部分是首套房贷的利好信息。

　　而从全年来看，前述民生银行人士则称，按照信贷发放3：3：2：2的节奏惯例，预计全年信贷仍是从紧状态。

　　其次是存准金率。瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为，由于3月份贷款开始回升而外汇流入仍然疲弱，中国央行可能需要在未来一到两个月内再次下调存款准备金率。

　　这似乎已被一些大型地产商猜中。3月初，在香港业绩会上，中海外主席孔庆平预计，包括存准金率下调、首套房贷的放松在内，今年宏观调控可能会有微调。不过，很多房企高管均认为政策整体基调仍从紧。

　　"下调存准金率是释放流动性，并不意味着放松信贷。"世联地产董事长陈劲松称，目前主要看通胀，而不是看失业，GDP放缓点可以接受，CPI再上去就危险了。而M1与CPI直接相关，因此信贷不会放松到哪儿去。

　　但胡景晖说，银行有自主确定贷款利率的权力，"2012年保持首套房贷款利率8.5折到9折的区间应该没什么问题。"

　　甚至，他预计，在出现经济软着陆和房屋库存量加大的情况下，首套房贷款利率有可能降至8折。

　　不过，中国房地产商会会长聂梅生认为，商业银行出于自身风险和利益考虑，首套房贷大幅优惠回到7折不太可能，首付重回二成更不可能。

　　房价风向

　　"相信首套房贷款利率的优惠政策，会使调控中所要求的'降价'变得更有意义。"胡景晖说。

　　根据中原地产的测算，以一套200万房产计算，贷款100万，在利率上浮10%时利息多出近40万，接近房价20%左右。如今利率下调，即相当于房价下跌，再加上开发商打折降价，可能会促使刚需出手机会增大。

　　但部分论者认为房价反弹可能性不大。胡景晖说，以北京为例，商品房库存量约13万套，今年预计新增7万套，加上政府保障房10万套，二手房20万套，算起来大概有50万套房源的供应量。而从历史经验来看，北京今年有购房需求的人也就20万左右。

　　因此，胡景晖相信，利率优惠并不会改变供大于求的格局，房价不会反弹。

　　胡景晖称，2月下旬多个城市出现的楼市"小阳春"只是春节后环比而言，而实际上大部分城市的楼市成交量与去年同期相比还在下降，比如北京一季度楼市成交量同比下降14.2%，创2007年以来新低。

　　而且，这种"小阳春"行情目前似乎已经在消退。包括中海外、万科、恒大等在内的大型房企3月下旬的销售开始下滑，中海外3月销售环比下滑逾30%。

　　胡景晖预测，目前，北京市场上具有购买资格的"新人"的购房需求只能维持到6月份，之后市场需求会重现低迷，因此，"开发商仍需以价换量"。

　　对开发商们来说，每一次的微调就意味着销售窗口期，"高库存将倒逼开发商继续降价。"WIND资讯显示，截至目前，已公布年报的75家上市房企存货已高达万亿元。（.21.世.纪.经.济.报.道　.张.晓.玲 .陈.静）

　　人民日报：房企告别暴利时代 今年可能现降价潮

　　全行业库存市值或已超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　●已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元

　　●从傻子也能赚钱的"上半场"，到必须拼价格、拼品质、拼结构的"下半场"，年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

　　截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的"小阳春"，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

　　从傻子也能赚钱的"上半场"，到必须拼价格、拼品质、拼结构的"下半场"，上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入，房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响，房企要先求生而后谋发展，眼下似乎只有"以价换量"一条出路。

　　成交量持续低迷，今年可能出现降价潮

　　"最严调控"持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。

　　受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

　　从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

　　尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%-70%；阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%-80%。业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别"暴利时代"。

　　成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

　　"去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。"北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。

　　资金链进一步趋紧，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　库存增加的同时，上市房企的资金链趋紧、负债高企，使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示，25家公司去年货币资金缩水。

　　据了解，房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%-21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1-10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。

　　市场人士普遍认为，在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。链家地产市场研究部冯联联表示，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。

　　负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中，期末负债同比减少的只有22家，增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。

　　从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业"割肉求生"，还有些企业干脆"被收购"。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

　　房企策略趋理性，结构优者得市场

　　压力面前，2012年，多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。

　　"从库存和资金的情况看，房地产企业正在经历最困难的日子。"宋延庆说，大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快"脱房"速度，回归核心主业。它们空出的市场空间将由专业房企填补。专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金，再用换回的现金流低价拿地。

　　事实上，面对相同的政策、市场环境，房企呈现出不同的发展态势。这不单与企业对市场形势的判断有关，还与企业的市场结构和产品结构直接有关。

　　年报中实现正增长的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。以绿地为例，2011年，绿地集团房地产业务收入同比增长50%。董事长张玉良表示，调结构是绿地发展的内生动力。一是调产业结构，做强做大以能源、金融为核心的综合产业；二是调整房地产项目布局结构，目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市；三是调整产品结构，在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体，适应了二三线城市提升城市等级的需求。

　　值得关注的是，央企背景的地产企业的业绩增速明显快于其他企业，因为地产央企具有相当的资源优势和战略优势，同时在产品结构调整方面明显优于其他企业。

　　宋延庆认为，未来房地产企业要想在"下半场"竞争中实现健康、快速发展，结构必须合理。企业处理好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等问题，实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡，才能保证持续稳健的增长。（.人.民.日.报　.王.炜　.赵.依）