北京楼市价跌量升 3月“小阳春”难解库存高压

　　■本报记者 徐妍 北京报道

　　京城房地产市场的“小阳春”势头在3月继续延续，不仅新房市场月环比成交量大涨46.6%，二手房市场月成交也突破万套，看似一扫今年春节前成交低迷的黯淡。

　　在北京楼市成交持续“小阳春”的同时，一二手房均价也已双双回落至两年前水平。业内人士普遍认为，当前楼市的成交复苏，主要建立在市场价跌的基础之上，在目前楼市政策的影响下，购房需求的逐步释放依然难以改变供大于求的市场现状。

　　房价回归两年前

　　春节之后，在房企的大力促销和部分“刚需”的共同作用下，3月北京的楼市持续“小阳春”，无论是新建商品房还是二手房市场都有明显的成交量回升。

　　北京市住建委房地产成交数据显示，3月北京新建住宅成交8085套，这一成交量不仅同比2011年3月的5743套有明显上升，相比今年前两个月亦涨幅明显，与今年2月5514套的新建住宅成交套数相比，环比大涨46.6%。

　　与此同时，3月二手住宅网签成交量也达到11112套，相比上月成交量大幅回升，上涨一倍有余，增幅达101.49%，成交量超过去年同期，同比上涨0.09%，除去年12月二手房计税标准调整造成的大量成交，3月也是近一年来二手住宅成交量首次攀升上万套。

　　“成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量。信贷政策出现变化，针对刚需的贷款额度及利率均有明显松动，目前市场购房者首套房基本可以做到9折利率，相比之前的基准上浮5%，相当于房价下调了5%至10%。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，“在市场呈现底部特征、首套房贷信贷优惠重现的情况下，部分锁定‘刚需’的项目已经出现了相对高的性价比，大量的‘刚需’购房者已经考虑可以重新入市，支撑了3月份的市场复苏。”

　　北京中原一份针对二手房购房者的统计数据显示，首套房比例达到了92.3%，创造了数年历史新高。

　　在“刚需”的支持下，市场成交量大幅回升。而在房价方面，两级市场均价则已经跌回2010年水平。

　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年全市第一季度纯商品住宅成交均价为18980元/平方米，比去年一季度下降14.5%，环比2011年四季度下降10.5%，已跌破2010年一季度19450元/平方米的同期价位。二手房方面，2012年一季度北京全市二手住宅成交均价为21685元/平方米，环比去年四季度的成交均价下跌了1.6%，基本回落至2010年水平。

　　郊区库存堪忧

　　在市场价跌量升的同时，3月底北京市住建委对外发布信息显示，已对全市新建商品住房库存进行了全面清理，去掉无效以及重复登记的商品房存量，将长期以来积累形成的无效房源做了清除。在清减3.3万套的无效房源后，目前北京房地产交易管理网对外公示的可售住房由12.4万套调整为9.1万套，其中可售期房6.7万套，可售现房2.4万套。

　　尽管在清减无效房源后北京存量房绝对数量减少了3万余套，但业内普遍认为，这一数据变化难言利好，市场的库存压力依然高企。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，此次数据清理掉的是在期房转现房过程中由于重复积压偏误形成的无效存量，此次清理的无效存量中，现房是重点，在最新统计的实际存量数据中，期房的占比由之前的65%上升到74%，清理后的数据更真实的反映出期房市场存在的巨大压力。

　　张大伟分析，北京市场的库存量中郊区占比较为集中，后期的库存消化压力很大。此前北京市住建委网站显示的12.2万套住宅库存中，城6区合计为4.7万套占比为38.5%，而郊区占据了超过60%的比例，其中占比最大的郊区为大兴区及通州区，占比分别为15.51%及11.52%。

　　“目前北京新房库存已有9.1万套，加上今年还将新增供应8万套,总的市场供应量至少在17万套以上。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，当前市场成交量的回涨是建立在房价回调和首套房贷利率优惠的基础之上，在目前楼市库存量依然居于高位的前提下，购房需求的平稳释放也难以改变供大于求的市场现状，二季度市场的库存压力势必继续增大。