孔庆平：不再片面追求规模

　　3月15日，中海地产发布2011年年报，在调控严厉的2011年，中海地产高达31%的净利润率成为行业关注的焦点。

　　“房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要。”近日，中海地产董事局主席孔庆平接受本报记者采访时表示，在调控的背景下，房地产企业要保证财务状况能够匹配市场变化，有节制地扩张。

　　房地产不是暴利行业

　　记者：对于当前的房地产调控政策，你有什么看法？

　　孔庆平：我们支持调控，希望市场是平稳向上的理想状态。过去一段时间，房地产行业传达给市场一个错误信息，就是这个行当比较容易赚钱。所以有很多非专业性的企业，如制衣、电子类等企业纷纷涉足。面对这种情况，调控正是一个行业整合的好机会。

　　另一方面，房地产行业已经进入市场经济，政府的有形之手如果运用得好，可使市场的无形之手能够有更大效用的发挥，能够充分地配置资源要素。实施一些短期政策，对于解决短期的问题是有效的。比如“三限”政策（限购、限贷、限价），我认为就是短期的临时性措施，长期实施起来不太合适。但要取消这个政策，就要寻找一些替代的长效机制，否则市场可能就会有一个强烈的反弹。总之，要使行业长期健康发展，就要有长效机制。

　　记者：从刚刚结束的全国两会上传递的信息来看，目前的调控政策在短期内仍将延续。你认为房地产企业下一步该如何应对？

　　孔庆平：企业不能左右政策，只能顺势而为。同时还要做最坏的打算，时刻保持强烈的风险意识。没有这种意识，早晚要摔跤。

　　房地产行业和其他行业一样，要用市场机制来解决问题。企业要对自己的能力有充分的分析，只能做10块钱的生意，却做了1000块钱的生意，那就透支了能力，风险就大。所以，房地产企业要考虑财务状况和市场变化能否匹配，如果不重视这个问题，遇到市场突变的时候，就会遇到灾难性的后果。

　　更为重要的是，房地产并非是一个盈利性很高的行业，其受市场波动的影响，有时盈利好，有时则风险很大。在目前的行业税制中，实行递进的增值税，所以房地产是不可能有暴利的。

　　15%回报率是拿地标准

　　记者：伴随着一线城市调控的深入，很多企业都在加大对二三线城市布局。目前，中海的拿地策略是怎样的？

　　孔庆平：中海的全国性布局从来没有停下来，我们始终根据企业的管理能力、资源配置的情况以及承受的能力，来进行有节制的扩张。每进入一个城市，就希望能够生根、开花、结果，能够得到很好的发展，这就是我们的基本策略。

　　记者：2010年以来，中海一直保持逆势扩张的姿态，这一策划的制定是如何考虑的？

　　孔庆平：房地产和任何一个行业都一样，要生产就要准备原材料，这样才有能力继续生产。要保证持续成长的企业都要这样做。但房地产行业是个高风险、高投入的行业，关键的问题是能不能有效地控制风险，使企业无论是在牛市还是淡市，都有足够的能力去应对。具体到中海而言，所有尚未进入的城市都是我们的目标，但具体还是要看当时的机会和自己的能力、资源的配置和资源的效率，各个方面要有综合的考虑。只要资源的效率和现有的投放能够保持一定的效益，能够保持非常稳健的财务结构，我们就可以去投资。我们设定的投资回报率是15%，这是我们操作项目的基本标准。

　　不再片面追求规模

　　记者：有消息说，中海将全速发力商业地产。中海是怎样考虑的？

　　孔庆平：做商业地产要考虑很多因素，但主要看能不能带来投资和回报相匹配的机会。如果能，就去选择。中海早在7~8年前就提出了要增加长线的收益，并提到了增加商业地产。具体的目标是争取经过一段时间的努力，长线投资的收入在集团整体收益中占到20%。

　　目前，经过几年的培育，中海在商业地产领域已小有建树。我们在北京已有5个持有型写字楼投入使用，如位于CBD的中海广场、金融街的中海地产大厦等。目前，我们还有200多万平方米的开发面积用于商业开发。

　　记者：中海今年的发展计划是怎样的？

　　孔庆平：中海去年销售很好，规模成长还是不错的。此前，我们提出不再片面地去追求所谓的规模，但还是比较强调通过加强价值链的专业化管理，来提升创造价值的能力。

　　记者：公司是否有海外扩张计划？

　　孔庆平：中海集团1979年在香港以100万港币注册成立，利用1997年香港回归的契机，开始由工程承包涉入房地产，并转向内地。目前，除了港澳地区之外，中海还没有其他的海外地产开发业务，但我们正在研究这些领域。