稳中求变碧桂园经营模式暗调

　　3月1日，碧桂园[3.32 0.61%]控股有限公司（碧桂园，2007.HK）宣布以先旧后新方式配售6.77亿股，每股作价3.23元，集资净额约21.4亿元。

　　分析人士认为，这是碧桂园确定2012年销售额“零增长”的情况下，利用融资窗口期缓解其资金压力之举。

　　在该配售事项的前两天，碧桂园发布2011年全年业绩，并公布了2012年经营计划。碧桂园总裁莫斌在发布会上表示，确保公司完成不低于去年432亿元的销售额。

　　而在此之前，碧桂园一直保持着每年30%的递增。

　　“暂缓增长、资金链求稳是大多数房企制定今年经营计划的主基调，而碧桂园在市况不佳时正在悄然进行着经营模式的转变，由大盘模式调整为高周转模式。”上述分析人士说。

　　“量入为出”

　　碧桂园于2月28日公布了2011年全年业绩：共实现合同销售金额约432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成了全年430亿元的合同销售目标。

　　值得注意的是，一向以低负债率著称的碧桂园，在2011年却“激进”了一把。截至2011年12月31日，碧桂园负债率为63.3%，相较2010年48.4%的负债率上升了15%。

　　按照碧桂园首席财务官伍绮琴的解释，负债率上升，主要是由于公司去年购置土地较多，而且提前支付了较大比例的土地款。“去年我们的购地款大概是98亿元，按照惯例，在当年只需支付一半的地价。但公司为了提高开发速度，相应加快了土地款的支付速度。”伍绮琴表示，过去碧桂园的负债率一直低于行业平均水平，目前也仅是达到行业平均水平。“未来希望控制在60%左右。”现金流方面，碧桂园今年将更加强调“量入为出”的原则。截至2011年12月31日，碧桂园的现金及银行存款共约124亿元，总借贷余额约为290亿元，其中银行借款为139亿元，可换股债券负债部分约8.8亿元，优先票据约142亿元。

　　伍绮琴透露，2012年碧桂园还有27亿元的未付土地款，以及约200亿元的建筑费用需支出，公司将按照“量入为出”的原则维持资金的收支平衡。“预计至今年年底，公司的现金不会少于去年。”

　　经营模式之变

　　即便在深度调控的2011年，碧桂园照样实现了同比31%的增长，净利润等指标也创下了上市以来的新高。但这种增长惯性并未能延续。

　　莫斌表示，今年的房地产市场形势将依然严峻，2012年，碧桂园将采取进可攻退可守的经营策略。“根据市场形势和国家对房地产的宏观调控，我们希望在维持去年水平的基础上能有所增加。”也就是说，在销售额方面，碧桂园给自己制定了“零增长”的目标。

　　前瞻性的“以价换量”策略被认为是碧桂园超额完成2011年销售目标的重要因素，但2012年，保利、万科、恒大、中海等品牌房企已经抢先开展了新一轮的价格调整。在此背景下，碧桂园的价格优势已有缩小趋势。

　　实际上，除了更为灵活的价格策略，碧桂园也在进行着经营模式的调整。以往碧桂园一直强调的运营模式是“大规模、低成本、高速度”，去年，这一思路已经悄然转变为“低成本、高速度、精品质”。

　　有研究机构指出，虽然高周转一直是碧桂园强调的核心竞争力，但受“大规模”的制约，碧桂园的周转率在某些阶段要低于其他大型房企。比如2010年，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平，而万科和恒大则分别达到了0.79倍和0.8倍。

　　“近两年，碧桂园已经在逐渐淡化对规模的要求，转而加强对产品品质和周转速度的要求，这有助于其保持业绩的稳定性和提高企业应对行业周期波动的抗风险能力。”上述分析人士表示。