龙年楼市专家谈：上半年观望 出手看准时机

　　住宅市场显现去投资化效应

　　南开大学教授天津市房地产学会副会长徐保满

　　走势分析：从政策层面看，2012年中央政府将坚持房地产调控不动摇，为巩固和扩大房地产市场调控成果，中央政府将继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。在住宅市场上将明显表现出去投资化效应。从货币政策看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。目前没有收到放松房地产开发贷款的信号。从需求方面分析，龙年的住房需求结构将呈现明显变化，小户型需求量增多，对限价房、公租房的申请者增多。投机性需求得到明显遏制。从供给方面分析，我市将有更多的限价房和公租房的楼盘推出，因此不会出现供应短缺的现象。这将有利于楼市价格的理性回归。

　　价格预测：由于廉租房、公租房的价格形成体现着政府监控干预的因素，因此2012年此类住房价格趋稳不会走高。2012年将继续执行去年已出台的信贷政策，可以预见龙年是房价趋于平稳的一年。

　　热点板块预测：随着交通网的完善，交通的便利与价格的偏低促使更多的年轻人开始关注并看好地铁沿长线公交新站区位的楼盘。对于二手房而言，人们更看好交通便利服务设施齐全市内六区已建成十年左右的房屋，包括租赁房。对于学区房仍受购房者的追捧，据去年秋季的房交会的统计数字反映上，改善型住房需求者对市内各区的重点小学附近，市重点中学附近的二手房和租赁房更为关注。

　　政策不动摇促房价合理回归

　　南开大学经济学博士、天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录

　　走势分析：2012年楼市走向，除了新房销售将延续低迷以外，价格纠结应是焦点。2011年楼市调控逐渐收紧的“两限”(限购，限贷)，逼退了大量房屋投资者/投机者，使得交易量明显下降。“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”这应该理解为2012年国家之房政的主旨。而且本次政策目标定位在“房价回归”，而不是以往的“稳定房价”。

　　价格预测：就房价讲，还要注意到多年来楼市调控未曾真正起作用的两个因素的冲击：一个是保障房入市量逐渐加大且加快；一个是住宅产业政策的不断系统完善。至于本轮楼市调控周期内，房价到底回归多大幅度，才算达到合理目标，这中间存在着几个制约房价下跌区间的底线，也可以说成是本轮房价下跌的边界：一是国民经济因房地产调控投资减少而致使GDP减速的容忍度。二是金融系统因房价下跌而产生银行不可赎回坏账的承受力。三是社会有房者群体之家庭不动产财产缩水的心理界限。四是房地产业本身因房价泡沫灭失引起的内部调整应对空间。

　　应对措施：销售量明显提高的几率极小；房价下跌势不可免。欲买房者以先不要急于出手为上策，先看一下两会的调子，照目前的态势推测，很可能在秋季出现置业的合适机会。

　　首套房利率优惠不能放松

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹

　　走势分析：“回稳”的真正含义其实是要在务实调整的基础上让交易量有所提升，预计2012年楼市会朝着更加稳定、健康、理性的方向发展。具体来看，春节前后会基本延续去年年底的态势，第二季度是政策集中期，这一阶段，成交量会开始慢慢回升，到了第三季度，房地产市场不排除行业集体回暖的可能，但不会出现报复性反弹。此外，近期货币政策的适度放宽也将在今年继续看到，对开发商来说这不失为一项利好。另一个特征是产品结构性调整，保障房占比将有明显变化。粗放型企业慢慢被市场淘汰，这将有利于房地产市场的。总之，2012年，国家一定会继续夯实楼市调控效果，在保障交易量的基础上控制价格过快增长，一旦出现暴涨势头可能会随时采取政策上加码。

　　价格预测：2012年的楼市不会像2008、2009年那样暴涨暴跌，春节前，很多项目回款压力仍然较大，短时间内并不会有太明显变化，但进入第二季度以后，悲观情绪就会慢慢淡化。

　　板块解读：市内六区和一些新兴开发建设区域即是楼市率先回暖的区域，同时也将是2012年的热点板块，如南站、西站等。

　　应对措施：现在已是入市时机，一些自住型买家和刚需置业者“该出手”时就应及时出手。真正落实到实处的楼市惠民政策，是坚持“首套房利率优惠”绝对不能放松，只有这样才能既“治根儿”又不会造成“误伤”，保障中低收入人群的利益。

　　保障性住房是发展重点

　　天津财经大学房地产经济研究所所长谷俊青

　　走势分析：进入2012年，楼市走向仍备受社会关注。我认为，楼市房价会继续在政策预期的目标下运行。主要依据是：第一，中央经济工作会议再次重申促进房价合理回归；限购、限贷、限价等多重调控政策尚未松动；房价下降尚未呈现出稳定趋势；因高房价产生的社会不和谐因素尚未消除。第二，保障性住房是发展重点。中低收入偏下的家庭、适婚青年、大量进城务工人员是依赖限价房、经济租赁房等不同类型的保障性住房的主体，他们期待通过保障性住房，实现“安居乐业”的梦想；养老型住房严重不足，这是老龄社会保障性住房需求的突出特点。第三，面对“稳中求进”的2012年中国经济，楼市调控亦需“稳中求进”。

　　价格预测：从楼市总体运行状况分析，市内六区的楼盘价格变化不大，环城四区及其他区县的楼盘，包括外环线以外的一部分楼盘，平均价格有所下降，其中不乏保障性住房价格所产生的拉动作用。

　　板块解读：与全国相比，天津的房价从没有大起大落。2012年，受国家政策影响，上升空间暂不明显，外环线以外的一部分楼盘价格，会因区域环境或配套设施不完善等因素的影响，难免小幅下滑。

　　应对措施：限购、限贷、限价只是权宜之计，要达到房地产市场平稳、健康、持续发展的目的，要法治、要符合市场经济发展规律、切莫用没有办法的办法拯救楼市。

　　龙年房价将平稳有序

　　天津社会科学院城市经济研究所研究员经济学家陈柳钦

　　走势分析：当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。

　　价格预测：为了使房价回归到合理水平，今年货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再发力，房地产调控政策必须有其持续性。未来房地产调控政策或松或紧，地方政府的态度很关键。对于天津而言，刚性需求依然会主导2012年楼市。如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，改善型需求购买力受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。但限购限贷等政策方向持续实施至2012年初，那么楼市将迎来实质性调整。在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。

　　应对措施：预计到2012年3月左右，房价应该是向下调整时期，调整幅度20%左右，3月后平稳发展期，从中期看，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势。因此，对于天津市房地产市场未来的发展，未来天津房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。

　　市场下半年将有望加暖

　　知名房地产专家付旭东

　　走势分析：随着2012年上半年政策调控的持续，市场成交量可能持续走低。房地产市场在今年的下半年有望回暖，但受到国内外诸多政治、经济等因素影响，仍存有较大变数，住宅市场尤其如此，风险较大。

　　价格预测：在当前市场成交低迷，购房者观望加剧的背景下，越来越多的开发企业会选择“以价换量”的策略进行销售。房价水平也会相应的有所下调，如需判断拐点，则需将房地产市场置于更大的宏观经济背景之中，在4、5月份进一步观察国际经济政治形势以及国内政策走向。

　　板块解读：热点板块遵循着地段价值、升值潜力等原则。今年受到关注的板块市应该还是市内六区刚性需求较为集中的板块，以及梅江、团泊湖、滨海、生态城等热点板块。

　　应对措施：站在开发企业的角度看，由于住宅开发存在相当大的政策变数，应谨慎开发或放缓脚步，地产形势从长期来看仍会有相当的发展期，但要更加重视产品的个性化和品质的优越。地产企业应更加重视管理水平的提升，提高核心竞争力，更加涉足旅游，商业服务等朝阳类行业的相关地产开发。此外，未来住宅项目之间的竞争也将更加考验企业的产品设计功力，对空间使用的创新设计成为关键。

　　适度销售不打价格战

　　天津卧龙传媒公司总经理苏步超

　　走势分析： 2012年楼市整体趋势是先抑后扬，上半年会有一个惯性下跌，因为在去年年底时房价持续下跌，今年年初可能是淡季，估计下跌空间在5%至10%左右，下半年国家为保经济增长，可能会出台一些楼市松绑政策，特别是货币政策，国家的限购政策也可能会有结构调整，包括一些房改政策等。

　　价格预测：在这种大的环境背景下，楼市下半年成交量会有所反弹，但大体是稳定的，小幅度波动也有很大可能，楼市的整体价格浮动大致在正负5%左右。

　　板块解读：天津市内六区楼市走向整体会非常稳定，原因有三：天津市内六区的房源不多；需求量比较大；天津市内六区是传统中心区，中心区的房价很难大幅度下跌。甚至个别地区会有价格反弹。天津整个行政区内受影响较大的应该是郊县、郊区。原因有：需求量不大；投资价值大；购买力比较弱；为了快速回笼资金可能会采取一些促销的手段，因此对郊区的楼市市场不看好，真正看好的还是天津市区。天津正处于一个楼市热点板块，是目前全国的经济增长区，同时也是环渤海经济中心，政策调整后将会是一个热点。

　　应对措施：对于2012年楼市的应对措施，一是开发商不要盲目的价格调整，引起市场的恐慌从而陷入新的促销潮，开发商要适度的促销，但不要打“价格仗”；二是从政府的角度来说，政府对楼市要保证稳定、合理稳定的发展。

　　一味等待“抄底”并不理智

　　房地产资深人士宋来

　　走势分析：2012年楼市整体走势实际上跟很多因素都息息相关，比如经济形势、金融政策等，预计春节前后的交易量仍旧很难有所回升，进入4、5月份以后，僵持已久的观望氛围或将得到某种程度的的缓解。

　　价格预测：无论任何时候，房价都是一个焦点且敏感的话题。没有只涨不跌的市场，楼市近几年表现出的曲线图富有戏剧性的变化。这说明房地产市场正在回归到合理区间。今年的市场总体来讲应该还是趋于平稳的。

　　板块解读：今年东丽区部分板块，特别是空港将成为大热门之一。空港的概念炒了若干年，但之前却一直是“叫好不叫座”，为什么？究其原因，还是配套未能先行留下了症结。实事求是的说，东丽区无论从地理位置、区域规划，还是从自然生态、人文环境来讲，都是环城区域中的佼佼者。近两年，随着恒大名都等知名房企旗下大型综合体项目的开发进驻，板块内的配套短板不但被填平，而且成功实现“翻身逆转”，成为吸引置业者的又一有利条件与因素。2012年，区域内不同业态的配套会愈发丰富成熟。板块内的中高端项目和产品将成为改善型买家、商务人士最为青睐的首选。

　　应对措施：市场的冷热程度主要靠供求关系来决定，但目前楼市中部分需求被抑制，建议刚性需求者还是应该根据自己的实际情况选择置业，一味地等待“抄底”并非理智行为。

　　写字楼市场竞争将加剧

　　第一太平戴维斯天津公司市场研究部助理经理任雨辰

　　板块解读：对于写字楼市场，截至2011年底，天津中心城区甲级写字楼的市场总存量为42万平方米，主要分布在四个板块：小白楼CBD区域、南京路区域、友谊路区域以及规划建设中的海河沿线南站CBD区域。

　　友谊路区域作为城市新兴的金融商务区，已成为外资及内资金融投资机构办公选址的首选区域。根据新的城市规划，将小白楼区域，南京路区域以及海河沿线南站CBD区域打造成为未来天津城市的主中心CBD核心区。未来我市的高端写字楼供应也主要集中在小白楼及海河沿线区域。今年，环球金融中心的入市，为我市带来了12万的新增供应，该项目的入市对天津档次不高的整体市场发展起到了刺激和带动作用，未来将有多个由知名房企开发的项目大体量集中入市，且多以综合体形式出现，预计未来5-7年内我市将有200万平方米的写字楼供应入市，届时市场竞争压力将增大。

　　应对措施：当前，由于国家相关政策的调控，越来越多的投资客群转向商业地产项目，此举虽为办公楼、商铺等商业地产项目提供了发展契机，但投资商业地产产品需对项目品质、项目位置、开发商实力等诸多方面进行考量，评判目标项目的投资潜力。只有具备实力的大型开发商在良好的地段开发的优质项目才会使投资者在未来竞争中降低风险，达到增值、保值目的。

　　限购仍将是政策的主旋律

　　中国指数研究院天津分院总经理贾艳伟

　　走势分析：限购仍然是2012地产政策主旋律，抑制投机、投资需求，土地市场溢价率持续走低，货币政策或对市场产生微调作用。2012年天津楼市成交量将保持在800-1000万平方米水平，年初成交将惯性低迷，二季度会渐趋平稳，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是今年楼市成交的基本走势。

　　价格预测：2012年天津楼市价格仍将保持平稳，振幅不会太大。降价优惠措施持续升级，会导致部分片区继续“一、二手房倒挂”现象。刚需已经占据楼市需求主导的情况将持续，新房的大量供应为购房者扩大了挑选余地，以价换量的新房市场将使更多买房人倾向于选择性价比合适的新房。

　　板块解读：环城四区和远郊区县2012年仍将保持相当可观的竞争优势，武清尤其值得关注。大体量项目价格低廉、种类丰富，成交占比仍将不可小视；2012中心城区城市综合体竞争加剧，有利于产品在残酷竞争中快速走向成熟，核心地段及高保值区域的精品项目将持续得到市场肯定；滨海新区仍旧扎堆放量，供大于求的情况将延续相当长的一段时期，价格或将持续走低。

　　应对措施：量体裁衣，扬长避短，是2012天津房企的根本性应对策略。为刚需人群提供高质低价产品，是2012限购政策的方向性选择，根据自身条件选择稳健积极的策略，不仅有利于生存，而且会化挑战为机遇，求得更大发展。

　　信贷政策条件有可能放宽

　　金隅(天津)房地产开发有限公司营销总监贺天啸

　　走势分析：2012年房地产行业仍将面临较为严厉的调控政策，限购令不会取消，国家也一直在表示对楼市调控坚决的信心和态度，因此政策不会出现2008年底的急剧转向。而中央经济工作会议确定2012年将延续稳健的货币政策，并强调增强前瞻性和预调微调，因此在信贷政策上可能会有条件的放宽。

　　价格预测：预计2012年价格会有一定的下降，但幅度不会过大，而且也不会出现在年初。市内六区价格可能会小幅震荡，而滨海新区和远郊区县在一段时间内可能会有所下降。

　　板块解读：滨海新区仍然是重点开发的热点区域，而随着滨海新区的西扩，空港区域，外环附近的东丽区将起到很好的联动作用，部分远郊区县也会较之前有较快的发展。随着河东万达广场的成熟和完善，津滨大道沿线的黄金走廊区域这段天津市城区东扩和滨海西区西扩的交汇区域将有较大的发展空间。

　　应对措施：既然国家调控的力度不松决心不减，那么房地产开发企业就不应该再对环境抱任何幻想，真正树品牌，做品质，推服务才是赢得客户选择的唯一途径。价格固然是客户的关注点，但促使客户下定的是性价比，只有综合品质上去了，才能让客户心甘情愿的买单。作为企业既然我们选择的做高品质社区，就不会通过减成本、降品质的方式去降价，而是履行“选择一次，信任一生”的开发理念，把品质做到底。

　　楼市打折将依然持续

　　合富辉煌房地产(天津)市场总监任炯

　　走势分析：2012年的楼市不会摆脱政策周期的特征，“政策时代”的天津楼市，调控一直从紧，楼市成交量呈现震荡萎缩走势。2012年一季度是政策的观察期，不会发生多大调整，既不会过度加码，也不会简单抽走。开盘量的增加，新增供应的增大，明年上半年会以消化存量为主，包括保障房在内的供应会有所收缩。

　　价格预测：1000万平稳的成交量是天津房地产需求的真实表现，这个以刚需、改善为主的真实需求才是市场的源动力。或繁荣或萧条是市场的正常表情，价格的高与低也是房地产价值的表现，追其本源天津房地产市场是健康的。天津楼市成交价格相对一线城市坚挺，虽然2011年商品住宅全年价格增幅不足1%，但成交价格市内六区仍可说是最抗跌的区域，2012楼市打折促销会依然持续，房地产价格会在震荡中维稳。

　　板块解读：城市外拓趋势依然明显，2011年环城四区商品房成交量所占比重接近4成，2012年随着城市道路建设、轨道线的陆续开通以及新兴片区城市基础设施及配套的完善，近郊居住逐渐变得愈加现实与便捷。天津房地产市场也会出现自己的“望津新城”或者“华南板块”。

　　应对措施：2012年1300万的市场存量，不会是压倒房地产市场的最后的稻草，房地产市场早应该从卖方市场转向买方市场了，开发商应该从单一研究产品、户型、配套转向，更多注重研究服务，客户才是市场的“上帝”，客户不买账，你的价格再降“几潘”，市场也不会给你好的回报。

　　上半年观望下半年出手

　　天津阳光100房地产开发有限公司市场推广部主管张炤

　　走势分析：2011年深圳、上海、杭州等房地产投资比例较高的城市，房价有了“大跳水”。而咱们天津因为投资泡沫相对较少，所以房价方面是在调控政策的影响下呈现稳中有降的姿态。

　　价格预测：首先要看调控政策是否有变动，如果继续从紧，伴随着市场的低迷，可能很多开发企业会越来越吃不消，伴随着资金链的紧张，以价换量的降价促销策略会进一步加大幅度，但也许仍难以打破人们的观望情绪。但是，如果政策持续从紧的话，房地产相关的上下游多个产业也会相应的受到影响， 2012年楼市的价格有可能会是先抑后扬，这取决于国家政策的变化和购房者心态的变化两方面。

　　板块解读：今年的热点板块应该会是刚性需求旺盛的环城区域，根据市场成交量的显示，像武清这样的区域不乏充足的购房需求，不足市区价格一半的价格优势也会对刚性需求者形成刺激。但基于居住的地域性，环城四区的住宅市场吸引力有限，外环沿线逐渐成熟的新兴居住区更容易成为年轻置业者的首选。

　　应对措施：作为消费者如果是刚性需求即着急用房的话，建议2012年上半年先观望，下半年如果有合适的房源即可以出手了；想进行投资的消费者可以在2012年关注一下商业或者办公地产；作为开发商来讲则应该从房屋本身出发，拿出与众不同的、质量优良以及服务有保证的这类核心竞争力的产品。

　　今年是购房好时机

　　新加坡劲升逻辑有限公司项目经理张海清

　　走势分析：2011年的楼市表现告诉我们购房者，考虑在未来置业最应该关注的还是调控政策的走向。在2012年政策调控不放松的前提下，我认为房价的继续下落是必然趋势，对于具备购房条件的购房者来说，今年也许是一次不错的抄底机会。

　　价格预测：由于新房主要集中在环城四区，并且新房对政策的反应会更直接，所以环城四区仍会保持一个相对缓慢下行的趋势。中心城区由于以二手房居多，且多以买卖双方一对一的意向来达成成交，所以价格不会下落的那么明显，甚至在保值性较好的繁华商业区，学区房，地铁周边可能还会稳中有升。当然这一切都要根据市场需求而定。

　　板块解读：我认为热点板块集中在两方面，一是像梅江这样的之前价位较高，近期降价比较明显的中高档社区集中区。因为很多之前认同梅江居住区的购房者正因为价格太高而未做选择，价格的下滑又重新把这部分人吸引过来。另一方面是像中北镇这样已经经过多年的建设，越来越成熟的新兴大规模居住区。

　　应对措施：我很庆幸自己还没有出手，从而赶上现在的一个看似不错的购房时机。半年以来，我主要看的是市中心实惠些的二手房，感觉议价空间越来越大，但也有很多优质房源的业主在当前行情不好的情况下开始惜售。对于我这样的刚性购房者，当遇到地点和户型各方面都比较合适的房源，价格差不多的情况下就会出手。价格不是唯一，关键还是看房源的品质。

　　保障房限价房选择空间大

　　美国捷谱集团捷普绿点(天津)有限公司部门主管王楠

　　走势分析：从近期国家反复强调对限贷、限购政策不放松这一点来看，至少今年的楼市调控力度不会有太大松动。这种信号预期下，老百姓对于房地产市场价格下行的信心可能会愈发强烈，而且，保障房的建设力度一年比一年加强，对于首次购房和中低收入者来说，这些都算得上是消费福音。我个人觉得，2012年楼市或许将是史上最“出人意料”的一年，其走向与变化很难判断，而对我们购房者来说，可能也会格外“纠结”。

　　价格预测：至少上半年的价格应该不会涨。至于下半年走势如何，我觉得还是要看调控的方向，包括宏观政策、货币金融政策等多种因素，不过可以预见，房地产市场经历了这么多年的坎坷摸索，无论是开发商还是购房者都会越来越理性，所以大幅度的涨跌估计不大可能。

　　板块解读：地铁二三号线2012年就要开通了，地铁沿线的房产会随之升值，所以，今年地铁二三号线附近的板块应该是热点，以市中心为圆点，越往外走恐怕与之前越呈现出“天壤之别”，特别是外环周边的项目和二手房应该会受到青睐，比如河东卫国道、河北靖江桥等区域。

　　应对措施：对于首次置业者和刚性需求购房者来说，2012年很可能迎来新的一次“抄底时机”，另外，其实保障性住房对这部分人群来说也是个不错的选择，今年很多新限价房项目都会上市，大家可以多选选、看看。

　　观望气氛仍将持续

　　天津市南开区职工大学教师韩宪文

　　走势分析：购买一套动辄上百万的房产对任何一个家庭而言，都是一件需要慎重从事的大事件。所以往往都有买涨不买跌的心理，这也是现在楼市只见降价不见成交量上升的原因，可能在相当一段时期内，这种观望的气氛都将持续。

　　价格预测：现在已经有一些项目将价格调整到了3年前的房价水平，根据我近3年来对楼市的持续关注，之前的每一年都不乏政策调控，但收效都并不明显，所以房价也是稳中有升，而市场成交也并不乏力。去年则一改以往的局面，楼市量价齐跌，人们都用“步入寒冬”来形容房地产市场。这让我们更坚定的相信，这次调控是对房地产市场的一次大手术，在未来，房价有望一步到位的回归到一个接近合理的价位。

　　关于后期房价的预测，每个人对于合理价位的理解。但是这个合理的价位并不单单以购房者的期望而决定，房地产也有自己的一套成本体系，我想在这样一个普遍看跌的趋势下，最近一段时间人们都将继续观望，真正打破观望，恐怕要等到房价回落并且稳定在一个水平上，经过一段时间再无下降的趋势了，才会有越来越多的购房者出手。

　　应对措施：我自身作为改善型置业者，是希望将现在居住的二十年房龄的老房子出手，换到一个环境较好房龄较短的新社区，并且能距离自己的工作单位和父母的居所都更近一些，这会给以后的生活增加许多的便利。

　　期待今年购房最佳时机

　　天津诺蓝科技发展有限公司网络推广部主管张义朋

　　走势分析：在楼市低迷长达一年以后，从新房到二手房，价格上都确确实实的开始松动起来。像我这样的普通职员，在置业问题上还是从实际出发先考虑小户型。在几个月的看房过程里，因为自己缺乏置业经验，并且是选购几十万的资产，所以自己一开始也很谨慎，加之整个市场的观望氛围，房价的下降趋势也越来越明朗，所以自己也迟迟没有做决定，期待今年能出现一个更好的购房时机。

　　价格预测：2011年房价总体是呈现出下降的趋势的，即使不是经常关注媒体，关注房产的人走在大街上都看到了诸多的房产中介门店关门歇业。由于政府的调控政策，买房观望者占多数，导致成交量持续的下滑。我想2012年这种态势还会延续，政府的调控措施不会在产生一些效果的时候而减小力度，肯定还会出台更多的调控措施。在价格方面，我认为中心城区的价格不会有非常大幅的下降，降价的主要区域在郊区和郊县。

　　板块解读：关于热点板块，感觉咱们天津人对于“好地段”这个词儿都有着类似的观点，比如河西区的小白楼、越秀路、下瓦房、友谊路片区；南开区的八里台、鼓楼、长虹公园、鞍山西道片区；和平区的南市、体育馆片区等。但是从性价比上看，在市中心区一套一居室房源的总价在外环以外可以买一套两居室了，因此对于有车一族来说，外环线周边的一些新兴居住区也是不错的选择。

　　市场将迎来回暖契机

　　天津龙湾置业投资有限公司总经理陈跃伟

　　走势分析：2011年，对于房地产开发商而言是艰难的一年，正是这样困难的市场局面下成就了一批地产精英。经过了2011年的市场调控之后，无论是开发商还是客户都逐渐回归了理性。由于CPI的持续攀升，货币政策收紧，加之国家宏观调控政策的持续，使得2011年市场始终处在低位运行的状态。但是在2011年的年末，通胀压力有所减缓，央行下调了存款准备金率，这对于房地产市场来说是个利好消息。2012年，总体来说房地产开发商依然面临着严峻的考验。但是随着通胀压力的减缓，货币政策的适度宽松，以及调控政策的逐步消化，市场将会有一轮成交量的回升。

　　价格预测：经过了2011年的调控之后价格逐渐趋于平稳。随着旧的供需关系被打破，新的供需关系逐渐找到了一个平衡点。2012年，价格走势会随着这个平衡点的逐渐扎实而趋于稳定，市场逐渐趋于理性。与2011年相比，“量升价平”将成为2012年房地产市场的主旋律。

　　板块解读：一是距离主城区较近，自然环境良好的区域；二是国家重点开发的新区及周边区域。这两类区域将成为2012年的热点板块。

　　应对措施：面对瞬息万变的市场环境，在自己的产品品质上下足功夫才是硬道理。要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得自己的一席之地，就要本着对消费者负责的态度打造产品，为消费者营造良好的生活环境，形成口碑效应，让自己的产品获得越来越多人的认可。

　　中介将进入新一轮调整期

　　我爱我家企划总监陈萌

　　走势分析：现阶段处于调控的关键时刻，一旦政策有所放松，被抑制的需求将会大量释放，房价报复性反弹，预计明年各项调控政策仍将持续执行，成交量持续低迷，仅以刚性自住型需求为支撑，预计明年成交量将延续今年以来的低迷状态。

　　价格预测：严格的楼市调控政策下房源成交价格逐步下滑，购房者观望气氛浓厚，使得楼市逐渐向买方市场过度。在买方市场下，定价权掌握在购房者手中，房源议价空间增大。在所有片区中，由于环外片区配套设施不完善，高端片区房源总价较高，均不利于自住型需求释放，因此环外片区和高端片区房价或将率先大幅下滑。

　　板块解读：市场的深度调整下，购房需求仍将集中于婚房、拆迁等刚性需求的释放，而此类需求所青睐的片区往往集中于交通设施便利、生活、教育、医疗等配套设施完善的片区。因此市内一些传统的片区仍将保持成交的活跃度。尤其地铁的开通和新商圈的落成都会使得其周边的二手房租售市场较受关注。

　　应对措施：受市场成交量的持续下跌影响，二手房中介行业经营收益大幅下降，关店现象大规模的出现。一直到年末大型企业开始不同程度的瘦身或调整。同时在寒冬下仍保持较高活跃度的区域进行门店的扩充与新增等。同时，2012年随着《房地产经纪管理办法》的严厉执行，中介行业也将开始进入由政策法规所带来的新一轮调整期。

　　二手房涨跌将趋平稳

　　链家地产市场部经理王倩

　　走势分析：2011年，无论是新建商品住宅还是二手私产住宅，与2010年同期相比均有所下滑，充分说明了楼市的调控政策对全年的楼市成交造成了深远的影响。国家在去年年末已经表示在今年依然坚持对房地产调控的决心不动摇，因而预计2012年全年成交走势将继续平缓下降，上半年将会延续11年底的成交趋势，价格方面，可能在一些高端区域价格将继续下滑，议价空间逐步加大，在春节过后随着租赁高潮也会随价格的进一步下调带动买卖成交。

　　价格预测：价格方面，由于国家调控政策在2012年依然不会松动，上半年内，预计二手私产住宅成交价格不会出现大幅度的涨跌变动，可能在一些高端区域，如梅江，奥城等地区由于业主心理面对市场成交状况承受压力不足价格会继续下滑至10%—20%之间，议价空间进一步加大，刚需购房者壳随时根据价格变动选择出手时机。

　　板块解读：预计2012年天津楼市的区域发展会如同一线城市的发展趋势，成交性价比较高的环城四区将受青睐继续倾斜，而随着天津城市轨道交通建设的不断完善，西站周边板块逐步升级，楼市升值空间加大，一些区域由于轨道交通建设涉及到的拆迁问题，如下瓦房，金纬路地区的二手房源也会相对紧俏，有需求的市民还应提前做好购房准备。

　　应对措施：作为中介企业，面对市场的变化，成交的低迷，我们更应该加强自身的服务水平，针对目前已有的经纪人，要加大培训强度，促使服务升级，而对于公司新进的人员，严格把握招聘关，从文化素养到个人能力都要求均衡发展，同时我们积极对已成交的客户进行回访，完善服务需求，积极改进，为津门购房者提供更加便捷更人性化的购房服务。

　　楼市将寻找新的平衡点

　　仕一邦大宗交易部总监韩鹏

　　走势分析： 2012年的楼市会在调控不放松的情况下逐渐寻找新的平衡点，会出现并实施严格的差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，出现各种政策或者手段来优先保证首次、刚性购房家庭的购房需求和信贷需求。

　　价格预测：2011年调控下的楼市目标之一：“遏制房价快速上涨”的目的初步达到，但不可否认的是，房价跌幅并未达到人们所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，楼市2012年调控延伸不会有大的改变。但持续低迷的房地产市场，会促使部分重点城市重估区域房地产的定位，这将深刻地影响市场预期，进一步削减房价反弹的“心理基础”，一线城市的房价上涨的可能性极其小。当然也不排除一些二、三线城市房价2012年仍然小幅上涨。出现上涨动力的“转移”。

　　板块解读：对于天津来讲，2012年楼市的重点关注区域还是市内六区，地段与区位价值依旧是重点关注的首选，其中由于河东区的未来新盘体量比较多，特别是河东六纬路的改造工作已经进入高潮期，该区域的关注度会在2012年急剧增大。随着交通，特别是天津地铁网络的逐步建立和完善，天津城郊区域的楼市关注度也会逐步提高，尤以西青、津南、空港为主，并且他们的价格优势更具明显，2012年的发展速度会更加受到一定的重点关注。

　　应对措施：在调控政策基本方向不会改变的现实下，合理并保证首套、刚性购房者的购房和信贷需求，并为防止上涨动力的区域“转移”，要通过责任机制严格确保政策执行到位。同时在观望情绪更加浓郁的市场氛围中，合理分析购房者购房自身需求方向和内容，寻找自己适用的购房方向，不要幻想房价的大幅下跌，适当适时解决自身的购房需求。

　　综合考虑择机出手

　　中原地产企划总监乔玉婷

　　走势分析：2012年仍是房地产波涛起伏的一年。开局将继续维持去年价格走低态势，不论新房还是二手房价格仍有下行空间。

　　价格预测：开发商由于资金原因预计会实施第一轮降价大战以争取更多的刚需消费者，二手房价格也将随新房的降价松动下滑，但下滑的趋势和空间不如新房明显。此现象预计在下半年即三、四季度后随银根松动有所缓解。国家政策方面为防大幅度经济滑坡，银根可能会较去年松动，但对地产仍偏紧，政府调控机制仍占主导地位，故地产态势仍与调控紧密相关。

　　应对措施：2012年对于刚需消费者来说会有一波较大的机遇。调控的加紧使的开发商不论在项目价格还是在项目品质方面都需多下功夫。而随着新房的促销力度加大以及降价的松动，势必会带动周边二手房的价格下调，当然部分区域，如学区房、成熟配套区域的一、二手倒挂现场仍将存在，消费者需根据自身情况，综合考虑需求，择机出手。

　　大型机构看好天津市场

　　DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬

　　走势分析：限购政策实施以来，天津商品住宅市场观望气氛凝重，而一些区域位置较好的写字楼项目则备受关注。目前天津写字楼市场相比国内一线城市泡沫较少，而且天津城市经济发展迅速以及国家对于滨海新区的大力支持，使得天津颇受投资者关注。目前在售高端写字楼中，大部分以金融机构定制及实力企业自用为主导，市场需求强劲。

　　从市场需求看，金融机构定制和整体购买情况较多，这主要是由于金融机构对于工作间和工作环境的要求逐步提升，同时对于企业形象较为注重使得银行定制情况增加；大型实力企业则一方面出于自用需求，另一方面则为固定资产投资的目的对于写字楼进行投资。

　　板块解读：DTZ戴德梁行研究部数据统计，2011-2015年天津甲级写字楼约有186万平方米，而且集中供应在2014-2015年，写字楼的大量供应使得市场从紧竞争压力加剧。未来项目在新兴商业区较为集中，写字楼项目可选范围的不断扩大，写字楼大体量的购买或定制，抑或可以缓解未来甲级写字楼的集中供应所造成的激烈竞争。当然，商业物业投资与住宅投资不同，主要是依托于投资回报率。

　　应对措施：随着高端写字楼租金上涨，投资回报率可观，写字楼物业受到越来越多投资者青睐。同时，大型机构及企业总部入驻天津也是看好天津城市的发展，这也可以有效发掘天津的城市发展潜力。