北京昌平别墅市场“拔高”进行时 供应量显著增长

　昌平，看起来很“平”。相比通州的房价过山车，大兴的价格促销战，房山的大供应量，昌平楼市在近两年的发展中波澜不惊。昌平，正在不“平”了。昌平新城的崛起衍生出了一个新的低密度居住板块，而在昌平版图之内的奥北别墅区，也在经历从量变到“质”变的过程。量、质的提高，使得昌平区域正在进入价值提升期。

三大产品线成型

相对于房山新城刚需产品集中，顺义新城低密度住宅扎堆的特点，昌平楼市在发展中产品不单一，形成了自己“不平”的特点———业态齐放。

地域广阔，各个小区域特点鲜明，按照产品类型，如今的昌平已经发展成为三大阵营。以昌平城区为中心，以京藏高速为沿线，衍生出了刚需产品带。金隅观澜时代、金隅万科城、住总万科金域华府、领秀慧谷以及待开盘的保利罗兰香谷均驻扎此地。刚需产品的放量，使得今年昌平区域成为北京楼市后发的亮点区域。值得注意的是，传统的奥北别墅区，在今年金科王府、京基鹭府、远洋傲北、御汤山、珠江紫辰山、温哥华森林北郡等项目的烘托下，也在与西山别墅区和中央别墅区的角逐中赢得声势。这一区域的金科王府、京基鹭府别墅入市，将出现与其他别墅区分庭抗礼的高端产品。

此外，一个新的区域低密度产品带也在酝酿中。据记者了解，在昌平东部的新城区域，融创长滩壹号、金科廊桥水岸以及路劲地产在此地的项目，将打造一个昌平新城板块。低密度、高品质的产品将使得昌平楼市再现“不平”一景。

品牌房企催热区域市场

不经意间，昌平区域已经吸引了大量开发商，万科、住总、珠江、保利、金隅、金科、金融街、融创、深圳京基集团，品牌开发商搅动楼市发展，使得昌平进入了不平静的发展阶段。

刚需产品阵营，在今年6月放量时，住总万科金域华府以及领秀慧谷均完成了认购日内房源销售超过六成的业绩。而在放量增大的奥北别墅区，进步也更为明显。据搜房网数据监控中心、北京房地产交易网数据显示，今年7月，北京别墅销售金额排行榜前十位中，奥北别墅区的远洋傲北、保利垄上分别位居第一、第二，成交金额为2.04亿元和1.79亿元，温哥华森林北郡也位列第八。7月昌平整个别墅市场成交50套，与其他区域相比，相对活跃。

但在区域内的开发商看来，昌平的活跃不仅限于此。金科王府相关负责人表示，金科在这一项目上发力，打造法式温泉别墅群，目标不仅仅是区域内的标杆产品，而是与龙湖颐和原著、绿城御园一起并称为“北京三大别墅”。希望拔高昌平区域品质的不仅金科一家，深圳京基集团入京打造的代表作京基鹭府同样定位区域标杆，并预期在北京别墅市场占有一席之地。供应量、成交量活跃背后，昌平高端产品进化走入进行时。

■ 探究“不平”

在昌平高端别墅产品和昌平新城板块产品还未放量前，昌平区域的高端市场主要指别墅市场。分析近年来昌平区域别墅产品的数据发现，这一区域走过了一条“不平”之路。在调控大势下，昌平高端市场价格经历增长后自调控后趋稳，仍属于价格洼地。

关键词1：供应量 今年前7月供应量为去年七成

近年，昌平别墅市场的供应量曲线走出高低不平的行情。供应量的放大，从2009年开始。

从北京房地产交易管理网数据来看，2006年以及2007年，均没有新供应。2008年，昌平别墅市场供应套数251套，供应面积约8.4万平米。而从2009年开始，则进入一个高峰期。数据显示，2009年供应面积达到37万平米，供应套数达到847套。2009年供应面积是2008年的约4.4倍，是2008年供应套数的3.3倍。

此后，昌平别墅市场进入了保持一定供应量的平稳期。2010年，供应面积约16万平米，供应套数428套，虽不及2009年高峰，但也是2008年的2倍。

今年截至7月，昌平别墅市场的供应面积达到11.6万平米，已达去年全年供应面积的72.5%。从供应套数来看，315套也是去年全年的73.6%。

分析今年的月度供应量，主要集中在2月以及6月和7月。2月供应面积超过4万平米，109套；6月约5万平米，130套，7月供应2.3万平米，76套。8月份开始，昌平别墅市场还有京基鹭府等纯新项目拉升了供应量。

关键词2：成交量 6月别墅成交74套为今年高点

昌平别墅市场的成交量，从历史数据来看，应该成U形，经历高峰、低谷、反弹。

2006年和2007年是昌平楼市旺盛期。据北京房地产交易管理网数据显示，2006年，昌平别墅市场成交面积约88.2万平米，套数为2498套；到了2007年，成交面积约为89万平米，套数2338套。

不过进入2008年，势头逆转。2008年，这一区域的成交面积约18.1万平米，套数仅为542套。相比2007年的历史高点，成交面积缩水近80%，而成交套数缩水近77%。

不过随着大势渐起，供应量的激增，2009年，区域成交回暖，成交面积约41.9万平米，套数1193套；成交面积大增131.5%。进入2010年调控期后，成交量受到一定抑制。2010年区域成交面积约24.8万平米，套数681套，成交面积较前一年下滑40.8%。

截至今年7月，昌平别墅成交面积为11.4万平米，成交套数292套。根据今年以来的各个月度数据来看，每个月度均有成交量，6月为今年的成交高点，有74套成交，而7月也成交了50套。调控大势对楼市整体的影响不言而喻，昌平别墅区虽后发崛起，但目前成交面积仅为去年全年的46%。

关键词3：价格 6年均价翻2.6倍 调控以来趋稳

比起供应量以及成交量随大势的波澜起伏，昌平别墅产品的价格走势，不像通州等一些楼盘出现“跳涨”，但是6年来也稳中上升。

根据北京房地产交易管理网数据显示，2006年这一区域别墅成交价格为9154元/平米，2007年涨幅约34%，达到12234元/平米。而在随后的2008年涨幅回落至14.4%，2009年区域涨幅仅为8.16%。价格的较大涨幅出现在2010年，当年这一区域的价格约为20615元/平米，环比涨幅达到36%，超过了历史上2007年34%的涨幅。

昌平别墅价格走势从个别老项目的成交均价也可看出。如东方普罗旺斯，2006年1月成交均价为8773元/平米，今年7月为37451元/平米。虽然多年来，区域内老项目推盘产品品质有差异，成交均价受一定的产品结构影响，但仍反映出总体增长大势。

今年截至7月，昌平别墅区成交均价为23685元/平米，相对2010年仍有一定涨幅。但是记者了解到，进入2010年后的调控时期，不少项目价格低开、开盘后保持平稳。

如去年入市的御汤山项目，成交均价自去年11月以来，平均为2.5万元-2.6万元/平米。

远洋傲北今年6月入市，采取低开策略，突出性价比，目前成交均价稳定在2万/平米-2.1万/平米。温哥华森林北郡项目负责人表示，去年以来，项目产品均价一直稳定在2.6万元/平米，再推新品也不会调价。

■ 趋势

与上半年量的增长相对而言，下半年昌平区域的产品正在进入品质突破阶段。以低密度产品为特点的昌平新城板块初具雏形，奥北别墅区也进入高端产品时代。

奥北别墅开打品质牌

相比西山别墅区的“贵气”，中央别墅区的国际化，地处两大别墅区中间位置的昌平奥北别墅区，虽然近年放量增长，但是一直被业内认为区域特点不明显。从8月开始，这一区域进入了品质拔高阶段。

金科王府是这里的标志。项目定位高端法式温泉别墅群。东区规划为法式独栋和联排，为首发产品；西区为法式叠拼、洋房。以葡萄牙进口“太阳金”米黄石做立面，配有三菱智能私家电梯等，细节考究。值得注意的是，金科王府的联排产品大面宽达8.4-12.5米，还设有室内游泳池，在北京联排产品市场较为稀缺。

京基鹭府在此打造的194席英伦都铎风格别墅也将入市。产品从空间设计上原创地上三层、地下两层的“3+2”立体式空间格局。地下一层开间宽，有较大的采光面，地上一层有3.9米层高。园林大量运用水系、喷泉、英式廊柱、雕塑、花架凸显纯正都铎风格，并引进京基集团旗下的粤菜王府酒店作为配套。

较早进驻奥北区域的温哥华森林北郡也将在9月推独栋新品，相关负责人表示，近两年奥北区域发生着变化，供应量、品质都在提升。高品质项目以及昌平未来科技城等利好都将使得现在处在价值洼地的别墅区得到提振。远洋傲北项目相关负责人也表示，区域内开发商对于高端产品也有期待，未来将改变整个区域的估值。

据记者了解，除了别墅产品外，这一区域还有金色漫香苑低密度洋房产品，在自身打造高品质的同时，整体区域发展势头走高，也使得这些产品凸显在“拔高”区域内稀缺性。

新城板块雏形显现

除了传统的奥北别墅区外，已经逐渐形成的昌平新城板块也在走高端路线。

据记者了解，此前位居昌平老城区和东部新城中轴位置的金隅观澜时代入市取得了不错的销售业绩。而在金隅观澜时代的利好支撑中，昌平新城是最大亮点。

昌平新城定位为商务中心区，昌平地铁线二期从此穿过，白浮泉湿地公园占地398公顷，几乎是朝阳公园、颐和园的1.5倍。

记者了解到，融创在昌平新城打造的长滩壹号将于9月开放售楼处。这是融创继西山壹号院之后，壹号产品系列的又一新作。定位为区域内的标杆产品。长滩壹号以叠拼别墅和洋房为主，50%景观覆盖。洋房也采用别墅级建筑立面，配以大面积飘窗、阳台，得房率高。长滩壹号相关负责人表示，项目低密度是最大特点。将和区域内的其他开发商一起打造一个高于昌平老城的新城价值板块。

　据悉，金科在此地的洋房产品廊桥水岸和路劲地产项目也在酝酿中。接受采访的区域开发商认为，这一板块的价格应该在2万元/平米。目前，昌平老城区的项目价格在1.5万-1.7万元/平米。

金科王府相关负责人

奥北别墅区为价格“洼地”

■ 大话昌平

昌平奥北别墅区现在是价格洼地，而不是价值洼地。昌平有着得天独厚的生态资源，林木覆盖率为59.1%，温榆河、葫芦河、蔺沟河围绕。挖掘当地的温泉资源，金科王府成为北京最后一个温泉别墅项目。金科打造的这一项目定位高端，但不为追求高利润的项目，而是希望打造出一个北京别墅产品的标杆，也可合力提升区域整体的价值。

此前，昌平区域配套不足的状况也在改变，未来科技城、国际健康城规划的落实，都为区域发展带来支撑。目前，九华购物中心正在建设中。包括18万平米的购物中心，和一座6万平米的主题公园。项目落成后，将成为区域内集娱乐、餐饮、购物、休闲为一体的大型综合体。

北京亚豪机构副总经理任启鑫

区域价值再上新台阶

昌平区域在今年的供应量远超过去年，7月份的市场供应更是超过了房山和大兴，仅次于朝阳区，成为京城楼市的供应主力。受益于纯新盘以较为合理的价格入市，实现了比较好的销售。

但是，昌平区的项目分布相对分散，其中有西三旗、小汤山及奥北多个板块，产品类型也比较多样化。在自然环境方面具有一定的优势，因此，别墅、洋房等低密度住宅的比重较大，由于资源的相对稀缺，无疑形成了独特的优势。

尽管如此，作为目前别墅供应的主力区域，昌平仍然具有价值洼地，随着规划利好及产业创新的支持，区域价值将会重新被定义，因而再上一个新台阶。

此前一直受到交通不畅的困扰，使得人们对于整个区域形成固化的认识。但是随着新城的不断发展，轻轨通车、大中关村概念等因素的推动下，区域的升值空间会不断放大。(记者 张晓蕊 李捷)