央行上调存贷款基准利率 京二手房实际首付超4成

新华网快讯：央行决定7日起上调存贷款基准利率，一年期存贷款利率分别上调0．25个百分点。

中国人民银行货币政策委员会今年第二季度例会近日召开，会议强调，我国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍然处在高位。而国家统计局在7月中旬将公布上半年及6月主要宏观经济数据。6月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅可能超过6%；从2010年至今，央行已经连续12次执行了提高存款准备金率，而较少加息。本次加息对市场的影响将比较大。

北京楼市二手房房贷已经基本执行4成以上

尽管北京各家银行执行的仍是首套房首付三成的政策，但由于二手房市场的特性，其实际首付款相当于提高到了四成。二手房市场与一手房不一样，出于风险考虑，银行一般会对房子价值稍作低估，比如一套100万元的房子，银行的评估值一般在90万元以下，根据贷款额度计算即使能够贷款到90万的7成，也已经基本为首付4成以上了。而且评估值、放贷额度还根据房龄来确定，2000年前的房子贷款难度都明显增加。

5年期以上房贷基准利率突破7的心理高位

加息0.25个百分点，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。北京中原统计显示：数据上看：月供每月增加的数额不大，以百万贷款额计算，第一套房基准利率增加的月供为接近3万元。每月增加的月供为119.59元。第二套房增加的月供为134.96元。但是已经数次加息的叠加影响逐渐出现。

对存量房贷的影响：

2010年10月前购房的消费者大部分执行的是基准利率的0.7倍，即使是09年前的购房者也大部分在这期间已经和银行重新签订贷款合同续存期基准利率0.7倍的贷款合同。也就是说2010年10月前大部分购房者在2011年前享受的贷款利率是当时基准利率的0.7倍也就是：4.16。而本次加息以后到明年1月1日就需要执行今年3次加息的影响，也就是需要执行7%的0.7倍=4.9。

贷款100万20年，就需要支付的月供为6544.44，而在2010年需要支付的月供为6144.44，上涨了400元。

北京中原张大伟分析认为此次加息的影响：

首先：实际贷款利息突破近十年最高纪录，破七。数据显示，虽然目前的基准利率并非

最高，但是因为之前大部分贷款都最少可以享受85折的优惠利率，这使得目前只能基准利率的首套房成为近10年来最高的房贷贷款利率。

其次：加息叠加效应逐渐明显，突破7的消费者心理高位，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，给市场的影响将逐渐由量变到质变。利率的上调效果逐渐将明显。

第三：政策叠加效应逐渐明显，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉的打击的投资需求，而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显的上涨。而且贷款的难度也更增加。目前部分银行对第一套房的审批明显更加严格。

第四：按照银行规定，2011年年内的加息大部分对存量房贷的影响大部分要到2012年开始执行。而对新购房特别是春节后的新购房将立刻执行，楼市的调控压力前所未有。特别是对于北京这样房价调控目标为降的城市，加息的叠加效果将更加明显。

第五：加息通道明显开启，目前来看加息依然会持续，也就是购房者的成本在继续增加。而且特别是对于之前已经购房的部分投资购房者来说，加息的压力逐渐的可能使得房屋持有成本增加。而迫使转售房源。

第六：抑制刚性需求中的非理性需求。虽然大部分刚需都是无房户。但是部分购房者非理性的购房不仅影响调控效果，更是增加自身的生活压力。对于部分资金压力比较大的购房者来说，进入租赁市场是比较理性的选择。另外部分购房者也将逐渐将公积金当为首选，低总价的房源将逐渐受到这部分购房者青睐。选择公积金自住购房的比例将明显增加

第7：公积金更加受到刚需的青睐，基准利率差距达到了2.15%。

数年来实际购房贷款利率变动表

(作者：中原地产)