北京六月楼市带些“青涩”新盘成交价涨跌互现

6月18日，知名房企招商地产位于东四环外的公园1872开盘。几天之后，招商地产在京另一项目招商嘉铭·珑原也出现在北京市房地产交易管理网的预售预告栏中，这也意味着该项目再次入市的日子不远了。

类似于招商地产，龙头房企万科地产6月份在京连续有长阳半岛、金域华府两个楼盘入市。6月盛夏，京城房企推盘的热情陡然升温。京城楼市是否会出现一个“红六月”？

供应

已有超6000套房入市

5月，原本是京城楼市的传统旺季。但在调控的持续影响下，旺季不旺了。据统计，5月北京商品期房住宅签约6035套，环比4月不升反降，降幅达3%。

不过和成交量的下滑不同，5月期房供应保持增加，这一趋势也持续到6月。目前，6月已有18个楼盘取证入市，超过6000套的供应量创下年内新高。而从区域分布看，6月，除房山、通州、大兴等南城热点区域外，海淀、丰台、朝阳、昌平等区域均有放量。从供应类型上，既有长阳国际城这样的中小套型普通商品房，也有长阳半岛、远洋一方这样的刚需楼盘，还有中海九号公馆、招商公园1872这样单价超过30000元乃至40000元的高价楼盘。

从企业角度看，万科、招商、远洋等主流房企也在6月推出了不止一个项目，有的产品线覆盖首次置业、初次改善等刚需型产品，有的则分别锁定刚需群体和高端置业客群。

综合机构统计和记者了解，除新取证楼盘外，包括通州区世家别墅等项目也在6月开始加推房源。

成交

冷暖互现难言“大红”

虽然有多家房企不约而同地推盘热市，但从成交量上看，“红六月”还缺少整体成交量的有力支撑。

一个明显的市场态势是：随着刚需楼盘一拨又一拨地放量，购买力也在不断地被消化。红火，从供应端传导到需求端就开始一定程度地褪色。以房山长阳区域为例，自从2010年开始，长阳板块的火爆就全市瞩目。代表楼盘中粮万科·长阳半岛去年多次上演“日光盘”，到3月开盘当天销售63%，再到6月中开盘220套房源当天消化率只有39%。长阳半岛消化率的走低折射出长阳板块乃至更大范围内购买力的减少。

同样的情况也发生在通州。某项目在4月开盘销售量达到3位数之后，6月加推后当天销售量刚刚超过两位数。据链家统计，相对于前5个月每月成交量均高过期房住宅供应量，6月新房成交量并未随创新高的供应量同步上扬，6月中上旬，新房住宅仅成交4894套。而5月新房成交7346套。

不过另一方面，成交热点似乎只是发生转移，并未完全消失。就在长阳半岛6月开盘销售走低的几天后，万科在北京的另一个项目金域华府推出950套房源，当天销售达六成。此外，海淀西北板块的另一高端项目也收获开盘热销。

6月刷新今年楼市放量记录

红火

6月京城楼市之红，首先反映在入市量上。最直观的，从北京市房地产交易管理网上就可以看到：整个5月，全市仅有17个住宅项目取得预售证；而到了6月，仅前20天就有18个住宅项目取得预售证。6月22日，又有3个项目获预售许可。在开发商不约而同的放量中，今年北京楼市放量记录在6月被刷新了。

开发商压力加大，放量推盘

链家地产统计显示，6月中上旬，北京合计新增供应6007套住宅，超过了此前5个月每月的入市量。此外，6月22日取得预售许可的3个楼盘，又为市场提供了1344套房源。

对于6月楼盘入市量的增加，链家地产首席分析师张月认为，调控以来整体市场低迷，尽管开发商在今年前4个月推盘量同比减少30%-40%，但成效不佳。推盘一个月后的平均签约率为35%，相当于去年同期项目的一半，由此带给开发商销售业绩和流动资金上的压力，因而放量推盘。

记者从通州等区域部分楼盘了解到，有的项目在1个月前放量消化尚未过半、后期蓄客并不充分的情况下，也选择了加推楼栋。有开发商分析，此类项目的“强推”，显示出房企的压力，尽可能通过加推房源寻求销售回款。

高端楼盘骤现扎堆进场

这里的开盘静悄悄———相对于调控后刚需楼盘在市场中保持的主流地位，中高端楼盘终于开始集中发力，开盘量明显增多，成为近期楼市的一个显著变化。

6月6日至12日这一周，根据亚豪机构统计，北京5个项目开盘，其中4个项目均主打100平方米以内的中小户型，包括中粮万科长阳半岛、芭蕾雨悦都、远洋一方和上林溪项目。

但从6月13日以后，北京更多的中高端项目开始进场。包括招商公园1872、远洋傲北、中海九号公馆、西山壹号院等项目均悄然入市。而在北京市房地产交易管理网预售许可预告栏里，还有中建·红杉溪谷、招商嘉铭珑原等项目。除极个别项目如远洋傲北均价在3万元/平米以下外，这部分中高端项目价格均超过3万元/平米。

而从已开盘中高端项目看，部分楼盘“闷声大发财”，已取得了不错的销售业绩。部分楼盘甚至一推出即宣告售罄。类比今年4月广渠路地王项目金茂府开盘销售火爆，一高端项目开发商对记者表示，相对于刚需楼盘，中高端楼盘受政策调控影响更深。但有效的市场需求仍在，在个别区域放量稀缺的情况下，这部分市场需求遇到优质项目，“一拍即合”。

半青半红

在严厉调控下，成交量的下滑，不同区域的放量各异，也使得不同区域开发商在定价上策略不一。

热销盘价格提升

由于受新政影响，不少楼盘降低预期，选择低价开盘，这一顺应市场的定价策略获得市场欢迎。而在前期产品品质和知名度均受到认可的前提下，后期推出的这些热销盘则比上一期价格略有提升。

位于回龙观朱辛庄的领秀慧谷，上周末第二次开盘，最新一次推出的户型为70平米一居、82-96平米二居、114-140平米三居、201平米四居等，共9栋楼，均为纯南向6-11层板楼，一梯2户，共543套房源。在折扣方面，开盘价20000元/平米，13天内有全款付清9.3折、首付6成9.7折的优惠，周末两天认购率56.5%。但相比去年8月开盘房源签约价的14596元/平米，仍上涨了5000元/平米左右。

对于价格调整，领秀慧谷相关负责人表示，这是参照周边价格定下的一个市场认可的均价。据悉，开盘当天领秀慧谷认购率在50%左右。

而丰台热销盘中海九号公馆，在上周拿证后开始销售，从拟售均价上看，此次推出的3栋楼座中，两栋楼一层两户的拟售均价约为37000元/平米，另外一栋楼为320套小户型，拟售均价为36133元/平米。而上一次开盘，该楼盘推出1栋楼180套房源，拟售均价为36563元/平米，目前已签约87套，签约均价为32753元/平米。

从拟售均价来看，这一期比上一期略有提升，但开发商方面表示，这是由于低密度产品品质优于上一期，因此价格会有调整。

竞争区域价格松动

进入6月，楼市调控进一步深度影响楼市，在大规模放量的郊区，由于购房人可选择楼盘增多，楼盘入市不少以低开或者特价房等方式促销，吸引买房人。

上周末开盘的位于房山长阳的徜徉集，推了2栋楼共126套房源，一栋拟售均价为16300元/平米，另一栋为17550元/平米。而在今年2月，徜徉集共推出了4栋楼，目前238套房源中已签约178套，成交均价为15292元/平米。

房山长阳的多个楼盘近期都有入市计划，如首开熙悦山已拿到预售证计划开盘，而建工地产的建邦华庭也将于近期入市。房山长阳项目扎堆，让开发商在定价上趋于谨慎，特别是纯新盘，低价入市已成常态。

销售率达五六成便是“热销盘”

供应“红似火”的6月京城楼市，并没结出大红色的果实。从标杆楼盘中粮万科·长阳半岛、首创·芭蕾雨本月开盘的当日销售率来看，均在下滑。调控不断深化的市场下，开发商已经不再奢望“日光”，批量推盘当日销售率过五成、六成就已经被视为热销盘。而在纯刚需被逐步消化的市场下，弹性刚需的观望情绪也已经显现，“半青半红”的市场状态或将是一种市场趋势。

　开发商调低热销预期

上周末集中开盘的项目中，较为引人瞩目的是两个“邻居”楼盘——住总万科·金域华府、领秀慧谷。这两个项目同位于近一年放量较小的昌平板块，且主打目前市场主流的刚需产品。金域华府为万科继长阳半岛之后，希望在上地东打造的又一明星楼盘，户型以86、99平米两居、两居半和105平米三居为主，而领秀慧谷主打户型为115-140平米三居，另有82-94平米两居和少量70平米一居户型。

据开发商提供的数据显示，去年8月开盘被抢购的领秀慧谷，上周末两天选房的销售率为56.5%。而金域华府当日销售额达到12亿，销售率61.5%，已经超过长阳半岛近期的开盘业绩。

据记者了解，在目前的市场下，开发商心态也已经较为理性，调低了“热销盘”的预期，由于此次两个楼盘都采用了批量推盘的策略，从销售绝对量上来讲，开发商对于六成业绩较为满意。

万科北京总经理毛大庆表示，“此次万科把衣服都脱光了卖房。一次性全部推出了金域华府一地块的950套房源，不捂盘，也没有采取低开高走、小步慢涨的推盘策略，这意味着这一地块的剩余房源也是零涨幅。超过六成的业绩，也符合此前公司的预期”。领秀慧谷此次也一次性推出了543套房源，相关负责人表示，调控下推盘都有压力，从现在业绩来看，“还可以”。

刚需盘积累客户现“水分”

此前，在楼市调控局势下，刚性的购房需求支撑着市场成交，但随着严厉限购政策落地近3个月，纯刚需客户购买力逐步消化，部分具有弹性的刚需族也在更精细地算着买房账。其观望心理，从刚需盘的客户积累水分就可以看出。

据记者了解，金域华府此前积累客户办理的购房卡约6000张，但相关负责人表示，由于没有审核购房人资格，或者有购房人为了增大选房几率重复办卡，可能有一定的水分。在上周末选房时，4000组意向客户选购了950套房源的六成。而领秀慧谷此前积累的初步审核购房资格的客户超2000多组，周末两天认购307套房源时，叫号叫到500组。这意味着，部分此前关注项目的购房人，最终没有出手。领秀慧谷相关负责人表示，过了前两天的热度期，可能后面的客户选房的热情也在下降，有的是没有了满意的户型，有的也是顾及价格因素。

据记者了解，这与第三轮调控前，很多购房人有选房机会就要绞尽脑汁买房的心态形成对比。去年7月，长阳半岛第一次开盘时，6938排号人抢购854套房源，当即“日光”。

不过，面对现在的市场，开发商依旧把刚需客户当作主要客户群，更强调产品性价比。万科北京公司相关负责人表示，金域华府延续了万科紧贴刚需的小户型产品策略，开盘均价23600元/平米，全为精装修产品，项目共享西城区教育配套等资源。据悉，领秀慧谷的毛坯产品的开盘均价为20396元/平米，并推出了13日全款到账9.3折等优惠。(记者 张旭 张晓蕊 袁晓澜 刘狄 实习生 韩帅)