房价过高上涨压力很大 政府有决心有能力调控

2010年4月政府出重拳调控过快上涨的住房市场，距今已经一年多了，现在市场究竟如何、调控何去何从？上海市住房保障和房屋管理局房地产市场监管处副处长蒋慰如为大家一一解读。

现在的房价是高还是低？该如何判断？

房价过高已经成为普遍共识，说得直白一点就是有泡沫。要判断房价高低，有这几个衡量指标：

1、房价收入比。根据统计，去年我国房价收入比是21:1，远超国际惯例6:1。

2、租售比。上海住宅普遍在400-500:1，越是市中心的房子租售比值越低，不少内环房已经超过了500:1。这样的比值已经低于一年期存款利率，这不是说租金偏低，而是说明房价很高。因为今年一季度以来上海房屋租金出现过一波快速上涨。

3、国家货币发行数量超出经济所需货币量。尤其是当商品房交易量过大时，意味着贷款量放大，贷款过程也是创造货币的过程，反映出房价过高。

4、房地产价格市值。去年上海平均楼面价为9900元/平方米，建设用地近3000平方米公里，由此估算上海住宅市值超过40万亿元，远超于GDP总值。换句话说，上海的住宅市值加起来可以买下整个日本。北京去年平均楼面价为9000元/平方米，由于土地面积大，北京住宅市值超过150亿元。尽管市值是个虚拟价格，但也可以反映出房价过高的事实。

为什么说未来20年房价上涨的压力依然很大？

我个人理解为，其中既有经济发展的历史阶段的原因，也与发展模式有关系，更有供求关系作用。

目前，我国正处于城市化和工业化的中期阶段。20年后城市化进程将基本结束，城市化的过程就是要素向城市靠拢。什么是要素？人与资本，它们向大城市聚集，由此导致要素价格上涨。其次，人口红利也意味着资产价格会上涨。35-55岁人口比例高，意味着储蓄率高，利率低。而利率恰恰与资产价格反相挂钩。

同时，在以政府为主导，投资拉动为主的经济发展模式下，房地产投资依然会是最大，也是必然的。

再次，从房地产供求关系来看，由于土地制度和开发模式，导致供应永远不足。在我国，政府垄断了土地供应，相当于只有一个水龙头出水。2005年之前，上海每年住宅用地出让2000公顷，而这两年每年供应量只有400公顷。开发模式只能由开发企业开发后出售。两个垄断造成供应永远不足。

未来，上海的住宅供应量究竟是多还是少？

根据最新统计，上海目前有2300万人口，其中外来常住人口为890万，本市家庭常住户口为520万户左右。而根据商品房累计供应测算，至今累计竣工住宅总量不到3亿平方米，约等于340万套。这340万套仅相当于本市家庭常住520万户的60%左右。即便算上每年400公顷的新增量，以容积率2、每套100平方米计算，每年新增量也不过8万套，占户籍家庭数比例2%还不到。这样的供应量，不算改善型等需求，每户只能买1套也远远不够。