中天“探路”贵州保障房 政企携手寻求杠杆效应

题记

“多举措加快推进保障性安居工程建设”是今年全国范围内大力实施民生工程工作中的重中之重。随着楼市调控的深入，政府“力推”的保障房顺势成为房地产开发企业的“新选择”，社会资本相继布局保障房市场。包括万科、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工等全国知名房企也先后“投身”保障房领域。

贵州，在探索创新政企合作建设、管理、运营保障性住房新模式上再次“发力”。

3月9日，贵州本土“地王”中天城投与省政府签署关于参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设的框架协议。

按照协议，未来5年，中天城投将投资200亿元，“力抗”我省约1000万平方米共20万套保障房。1000万平方米，已是贵州“十二五”期间保障房建设总量的“半壁江山。”

自此，中天城投，成为2011年国内首家与地方政府合作参建保障房的上市房企业。摇身一变，中天城投也成为西部最大的保障房民营提供者。而此次被称为“中天模式”的政企合作标志着贵州积极探索西部城市保障性安居工程建设和管理新路子迈出重要步伐。

3月26日，中天城投投资开发的渔安新城公共租赁住房项目正式启动，作为贵阳市引入社会投资参与的第一个公共租赁住房建设项目，以“政府＋企业”为主的“中天新模式”开始“探路”我省社会资本参与保障房建设。而此次被称为“中天模式”的政企合作标志着贵州积极探索西部城市保障性安居工程建设和管理新路子迈出重要步伐。

3月26日，中天城投投资开发的渔安新城公共租赁住房项目正式启动，作为贵阳市引入社会投资参与的第一个公共租赁住房建设项目，以“政府＋企业”为主的“中天新模式”开始“探路”我省社会资本参与保障房建设。

1 权宜之计？“试水”新模式？

主持人：按照规划目标，我省“十二五”期间的保障房建设任务是39.82万户。对于财力相对薄弱的贵州，这一“指标”背后的困难和挑战可想而知，而能否完成这一“指标”不仅是对政府执行力的一大考验，还将折射出企业在楼市调控背景下对保障房市场抱有的“姿态”。

张鹏：尽管国家提倡多渠道筹集保障性住房资金、多种方式推进保障性住房建设、鼓励机构投资者投资经营，但此次政企合作最初也不是一拍即合。对于保障房这样一项重大的民生工程，我们不想心血来潮，更不想来个权宜之计，开始的谨慎态度，非常必要。尽管之前在我省的贵阳、安顺等局部地区有零散社会资金涉足保障房建设，但政企如此大规模共推，毕竟是首次，没有更多可借鉴的经验。对于财力薄弱的贵州，实施保障性安居工程任务重，资金需求量大，让“加快探索建设、管理、运营保障性住房新路子”变成口号，还是具体实践，也是一念之间。选择有实力、有信誉的企业进入，无非是要让更多保障范围内的人更快的“住有所居”，不仅如此，政府部门有责任也有义务帮助本土企业发展壮大。外延出去，将有经验且专业化的实体引入社会公共领域，也是不断对整个城市建设和管理运营专业化的一种提升。

任筑江：对于保障房，政府不一定要成为具体的建设者，结果比过程更重要。保障房建设政府主导必不可少，在市场能发挥作用的地方，政府应该少介入，但市场解决不好的，政府应该加大力度。政府的责任就是要采取各种方式，探索多种路子，大量运用市场的手段，不断创新可以尽快实现社会“住有所居”的机制体制乃至具体的实施模式。贵阳市在保障房领域推出的“国民共举”，就是政府在加大公共租赁住房建设的同时，通过完善政策支持，积极鼓励社会投资者投资建设、运营公共租赁住房，充分发挥了杠杆作用和资金放大效应。上半年，贵阳市将通过新建和收储，实现向中低收入家庭提供1万套公共租赁住房。借助社会资本，到“十二五”末，全市至少新增近30万套公共租赁保障房房源，保障房覆盖率将接近国家有关标准。可以想象，如果没有探索创新模式的支撑，对于贵州这样欠发达的地区，这是一个几乎不可能完成的任务。

张智：未来5年，是中天城投集团践行变革的5年，在国家进一步加强对楼市的宏观调控大背景下，随着贵州保障性安居工程建设工作的大力快速推进，保障房成为每一个房企都需要面临的课题。保障房从选址、建设品质和交房标准及运营模式上，与常规的房地产开发项目相比有其特殊性。对于中天，参与保障房建设，是保障房建设与公司房地产板块业务的持续发展结合，也能够促进公司产品结构的调整，在未来物业这一产业领域大显身手。企业将这种对契机的把握上升到政府层面，就是看中政府和企业的互补资源可以有机结合，使得各项资源及优势达到最优配置，而政企共建保障房，必要性也随之凸显。

2 社会责任背后的资源“诱惑”

主持人：企业参与保障房建设，其履行社会责任的高姿态值得称道。但同样不可否认的是，“逐利”是企业生存发展之根本，任何社会资本开发保障房市场，必要的投资回报还是看重的。保障房开发背后有着怎样的资源“诱惑”？

任筑江：全国范围看，包括万科等大集团都开始涉足，足以显示保障房市场这块“蛋糕”的诱惑力。就在中天城投与省政府签署参与贵州省“十二五”保障房建设有关框架协议次日，受此利好刺激，中天城投股价一度创出近期新高，仅仅开始，收效可见。对企业而言，履行社会责任背后肯定存在“有利可图”，才会示以积极姿态。参与保障房建设稳定的回报在哪里？这是企业关注的焦点。表面看，公租房租金低于市场，项目回报周期长，资金积压时间也长，但企业绝非看中的是有限的租金那点收益率，而是背后巨大的政府政策支持等战略资源。其实，像中天城投这样大体量的保障房建设项目，会配备较多的商业网点、商业铺面等，建成后通过出租、出售这些商铺，一旦运作顺利，企业仍可以实现良性的资金平衡。与此同时，通过保障房建设，形成良好的企业形象，其潜在收益也会在企业高端物业中体现出来。并且随着不断完善的保障房退出机制，一旦保障房5年后或者10年允许销售，开发商的回报还是客观的。

张鹏：根据房地产政策风向标，政府力挺的保障房进入企业业务开拓的视野。自2003年以来，中天城投就通过参与经济适用房等保障类住房尝试到一些“甜头”。对企业而言，尽管保障房的利润相比商品房较低，但在建设、运营、销售以及融资上的成本也较低，而最为关键的是，保障房项目里的“隐形”利润成为企业积极进入保障房市场的“预期回报”。通过参与保障房建设，企业可以获取包括土地出让、税费环节等方面的政策支持、社会效应、良好的政企关系等一系列的“资源”，而这，无疑会给企业带来更多的附加值。不仅如此，参与保障性住房，也被企业视作撬开二、三线城市房地产市场的“敲门砖”，这是商机。近期越来越多来接洽的企业已经表示出参与保障房建设的强烈意愿。

张智：中天城投为参与此次公租房建设专门设立了项目子公司。从周期上讲，尽管保障房还没有建立一个合理的回报模型，但加大在保障房市场的业务规模，不只是提高公司房地产市场份额，更有利于公司获取更广阔的发展空间和获取更多的战略资源，众多优惠政策成为房地产企业进军保障房市场的直接动力。借助与政府合作的这一平台，除了目前项目进展顺利，中天城投还通过省政府召开的相关协调会，进一步紧密了除贵阳之外的其他各地州市政府的联系和沟通，再一次明确与贵阳除外的各地州市共同进行剩余400万平方米公共租赁房建设合作的意愿。目前，已有多个地州与中天城投进行了接触，开始共同研究梳理意向选址以及其他的一些前期准备工作。不久的时间里，中天城投集团在省内其他各地州市的公租房建设项目也将陆续展开。

3 绕不过去的“钱”途悬念

主持人：不管建多少、怎么建，谁来建？保障房供应能否够持续供应，资金是绕不过去的核心支撑。面对不断递增的保障房建设目标，面对紧张的财政供给，保障房的资金要如何“给力”？资金瓶颈前面，八仙过海要怎样各显神通？

张智：中天“十二五”期间面向保障房市场高达200亿元的投资额尽管已经远远超出了公司的账面金额和资产总额，但目前公司仍对200亿元的融资计划“心中有数”。中天城投是贵州本土唯一一家地产类上市企业，资金充裕、融资方式多元化正是中天城投的资本优势，公司能够自筹资金以支持保障性住房的建设。首先，公司多年的房地产开发所累计的货币资金可以在项目初期进行投入。其次，可以通过直接融资和间接融资的方式，一方面寻求金融机构发放中长期贷款；另一方面通过资本市场融资取得建设资金，保障性住房符合当前国家形式，以此为契机在资本市场上募集资金，进一步发挥上市公司优势。目前，公司已由公司董事会多位董事牵头，组织专业人士共同组成了融资小组，专门开展此项工作。

张鹏：2011年，我省保障性安居工程任务为23.62万套，其中，廉租住房、公共租赁住房、国有工矿棚户区改造计划总投资77.75亿元左右，除了中央、省级补助到位资金和县市政府安排落实资金外，保守估计资金缺口39亿元左右，其中公共租赁住房资金缺口或可高达16.55亿元左右。而整个“十二五”期间，按照我省保障性安居工程建设规划39.82万套测算，共需资金156亿元，预计可获得中央补助资金39亿元，我省各级政府尚需落实资金约117亿元。随着项目建设成本逐年增加，地方配套压力越来越大，要依靠财政，无法支撑逐年递增的保障房建设规模。而采取多形式的融资渠道，尤其是鼓励和吸引社会资本的注入，整合企业自身的融资“资源”，将极大缓解地方政府财政资金的配套压力。

任筑江：巨大的资金压力让贵阳市在继续加大保障房建设资金筹集力度方面绞尽脑汁。除了从财政和土地收益上计算，贵阳市广拓“钱”途，除了考虑发行政府债券筹集10-15亿元外，还与北京国际信托投资有限公司合作，计划用信托基金参与保障房建设，目前初步达成50亿元的意向性协议。更重要的是，贵阳市目前正在通过拓宽建设渠道，完善政策支持，积极鼓励和引导社会资金参与保障房建设，并初步建立了社会资金参与房地产投资的开发、建设、长期租赁的新运行模式，减轻政府公共财政压力。并通过“公民共举”收储配租形式，弥补公共租赁住房房源不足，解决建设资金缺乏难题。

4 在博弈中取舍磨合

主持人：从取舍角度看，鼓励和吸引社会资本参与保障房建设，需要政府很大程度上的让利，尤其在土地和政策等方面。对于企业，亦然。无论取舍，政府和企业都表示出了“力挺”保障房建设的信心，探索“政府引导、企业参与”模式，也许寓意着政府与企业在共推保障房建设的博弈中慢慢走向磨合，促成多赢格局。

张鹏：通过采取“政府引导、企业参与”的模式，至少在以下几个方面可以实现多赢：社会资本的注入，可以极大地缓解各地资金配套压力；充分利用房地产开发投资领域的技术优势，确保房屋和公共设施质量，确保运营良好；充分发挥如中天城投类似专业房企物业管理方面的丰富经验，为中低收入家庭提供更为便捷高效的服务；社会资本可通过这种合作模式实现自身的可持续发展。与此同时，根据相关框架协议，省政府将支持中天城投在全省范围内广泛参与各类保障性安居工程建设，及时提供建设用地，及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作，并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期；大力支持并督促各地政府及有关部门积极落实相关的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。“中天模式”同样传递着这样的信息：对有着“逐利”本质的企业，政府不仅要本着理解的观念，更要善于在与企业的磨合中合理地取舍。

任筑江：可以预测，除了直接的部分收益，企业可以发挥城市建设综合运营商的优势，通过保障房建设获得比如配套的商业地产、城市综合体等其他中长期盈利机会。更重要的是，企业与政府签订的保障房大单将有助于公司在获取土地和旧改项目上占据主动。而这样的企业未来拿地的竞争优势会更大，而且这种优势会拓展到省内更广泛的区域。各取所需，正如企业要获取更多政府才掌握的稀缺资源一样，政府要借助社会资本缓解资金压力，这就促成了双方“资源”互补的可能性。保障房建设，对于“缺钱”的政府要善于通过“投政策”来办事。政府要吸引社会资本进入社会公共服务领域，就要有所舍的“让利”胸襟。其实企业进来，并不代表政府要失去更多的利益。对于“让利”的理解，政府一定要更有“长线投资”的眼光，对一些既得的短期利益暂时“放手”，看到以后的更大回报。

张智：中天城投在资金、开发经验、物业管理方面的优势尤为明显，这也是与企业要寻求与政府合作的重要背景。在实际合作运作上，企业一方面可以发挥这些自身优势，另一方面需要政府对公共资源的调配和管理进行支持。尽管短期内扩大保障性安居工程的投入力度，会在一定程度上分流公司从事商业化业务的资金，但将通过合理组织和调配，提高资金使用效率，加大筹资融资力度，不断提高公司经营管理水平，实现规模效益。而这，也有利于进一步创建具有中天城投特色的城市运营与产业运营相结合的发展模式，实现公司可持续发展。