刚需抬头 楼市“回暖”属于市场惯性

5月13日，笔者来到位于内环边普陀光新板块的上海香溢花城。与前两个月售楼处普遍的冷清状况不同，笔者到达时，已有一个家庭式的客户组合在与售楼人员商讨购房细节，而沙盘前亦有客户前来咨询。刚需似乎在悄然抬头。

刚需“抬头” 动作并不激烈

当询问销售情况时，一位售楼人员告诉笔者，香溢花城“现在一个星期可以卖出十几套。4月份业绩开始转好，5月房展会后销量又有增加。”据了解，目前香溢花城的客群大多为自住的刚需。“2月份限购，经过消化期客户看价格没跌，就买了吧。”当笔者准备离开售楼处时，一对母女在接待处坐定，认真地和销售人员攀谈起来。

据中国指数研究院数据统计显示，1-4月上海市商品住宅销售套数分别为8675、1604、3546、5872套，中国指数研究院上海分院高级分析师肖云祥向笔者表示，“随着传统旺季的到来，以及3月和5月两次房展会中在开发商促销策略的激励下，刚需买家逐渐出手，市场商品住宅成交稳定上升”。

对于刚需的“抬头”，上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍认为，“一手房市场于4月中下旬，开始有所提升，但根据中原的数据，5月开始一手房连续几周没有变化，保持4月底的水平，继续上行的力量不够。”“也就是说刚需开始缓慢释放，但还有很大保留。”而在宋会雍眼中，“这样的回升，并不具备左右市场的力量。”

“回暖”属于市场惯性

未来趋势不明

对于这种温和的“抬头”为何会在四、五月这个节点出现，宋会雍也表示，“刚需对市场的支持，源自对需求积压的释放。”

相关业内人士也表示，调控加码抑制了炒房投机，但一些刚性需求却无法消除。既然是刚性需求，就存在无论何种境地都要买房的极大可能性。而当购房者在等待三四个月后房价依然没有明显变动时，便会放弃观望选择出手。“五月的回暖是一种市场惯性，是市场存在的客观规律。” 上海三湘股份有限公司副总经理张涛则做如是表示，“但目前调控措施严厉，政府决心很大，所以市场是一种温和的回暖，不会出现很大的反弹。”

“刚需发力的原因是因为现在的价格日趋明朗。”中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳对刚需做如此解读，他也认为，刚需的供求不会出现井喷，而价格方面的矛盾，市场则会平稳消化。

市场供应加大

供需在短期内平衡

据相关数据显示，在5月份预计开盘的有52个住宅项目，而这一数字环比4月份增加近六成。相关分析人士称如果开发商按时积极推盘，5月供应将放量。开发商加快推盘，“量”的活跃是否会激发刚需进一步表现？

在都荟豪庭销售经理陈博华看来，“4、5月的供应量增大是房企正常的开发周期使然。而购房者也通过三个月的时间，对市场和政策有了一定的了解和心理承受力。供应量的增加让购房者选择的余地变大。”对于目前的市场状况，宋会雍则认为，“当前的客户构成，与市场价格回到一种比较平衡的状态，但并不能激发出更多的需求。”

“回暖”引发调控猜想

刚需的“温和抬头”给市场以回暖的迹象，由此也引发市场对于第四轮调控的猜想。路劲逸隽园营销副总监季学渊就表示，“现阶段销售量确实在增加，如果增长过快会有新的调控政策出台，而且很可能会是针对刚需客的调控，那么这股增长势头将不会持续太久。”

事实上，目前，一房一价、明码标价已经开始执行，而对于赠送面积的规范也箭在弦上。对此，张涛认为，调控并不是遏制房地产产业，而是让市场价格回归到一个平稳的价格体系。而一位不愿透露姓名的业内人士也表示，目前的市场状况与2008年不同，房企资金较为充裕，所以调控应该在半年之后才可能见效，目前情况并不明朗。(地产评论员 冯燕 皋静枝)