限令“双刃效应”显现 “双轨”思路待强化——“最严调控一周年”系列报道

各地出台“限”政以来，投资投机需求、房价上涨势头得到明显抑制，但此行政式调控也给楼市带来阵痛：房屋成交下降，土地市场平淡，企业开工缓慢，合理购房需求也被压抑。“限”政以时间换空间的实效仍待观察。不过从长远看，房价调控还是要回归到“商品归市场，保障归政府”思路上来，并行发展，才能保持房地产行业健康平稳发展。

【地产中国网·调控一周年专稿】4月20日，国务院派出的八部委楼市督查组结束了各地行程。

其中，由住建部部长姜伟新牵头“督查”的西安市，率先将“居民住房支付能力”指标纳入房价调控目标：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5%。此前，西安确定的15%房价调控目标被住建部认为偏高。

而此前两天，国家统计局公布的3月份内地70个大中城市的房价数据显示，3月份新建商品住宅价格指数，杭州、吉林、海口等12城市环比微幅下降，房价下降的城市比2月份增加了6个，一线城市中北京、深圳环比持平，上海环比微涨了0.2%——调控战果似呈扩大之势。

不过，在限政明显抑制投资投机需求、房价趋于稳定的同时，也给当前楼市带来刺痛：一季度京沪穗深等各市房屋成交普遍下降，各地土地市场多以底价平淡收场，企业放缓新建商品房建设或捂盘惜售观望后市，首次置业和改善型等合理购房需求也被压抑。

以土地市场为例，中指院数据显示一季度全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%。北京成交的6宗住宅用地溢价率均低于50%，广州共成交5宗住宅用地，均以底价成交——限政的“双刃效应”正在显现。

支持者表示，限购等调控是针对目前高烧的楼市一剂必须的退烧针，限购常态化将为大规模保障房补课赢得时间和空间，并以保障房建设来对冲商品市场波动所带来的风险。

批评者则认为，以“限”为特征的“非正常手段”调控有违基本经济规律，只能短期压制房价涨幅，却改变不了楼市向上的预期。一旦调控松动，房价将报复反弹。

曾供职于政府、担任98年房改课题组组长、中国房地产开发集团总裁孟晓苏甚至称，“目前的调控变成了打压供应量，已违背了去年‘国四条、国十条’的基本精神。”

那么，调控房价的出路在哪？多位受访人士均表示：要保持楼市长期健康发展，必须坚持双轨制，市场归市场，保障归保障。

难念的地方经

十二五开局之年首季5.4%的CPI峰值，使得通胀成为中央必须解决的首要经济问题。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，楼市调控会是常态。“当前情况下，控通胀必定是中国经济政策的首选，而房价和通胀通常是结伴而行，房价能控制住，通胀的压力也自然会减小。”

不断上涨的房价涉及的民生社会稳定以及可能引发的资产泡沫，再次坚定了房地产调控不放松的决心。于是，出现了国务院督察组到各地督察调控落实情况，以及中央高层频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期。

在发出坚决命令的中央面前，地方政府纷纷领命担责：从上海重庆出台房产税试点、各地方政府签下保障房目标“军令状”，到直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策、以及各市出台房价控制目标......

不过，由于“唯GDP观和土地财政”根深蒂固，地方政府对房价调控动力不足，手段也不多。“中央和地方的财权事权不平等，地方政府又没有中央的利率、税收等手段，加上目前调控已经影响到财政收入，收入一减少，像房价控制目标、保障房建设等等任务就难免力不从心。”天津市人大常委会一位退休干部对记者表示。

“限”政的副作用

3月底，内地608个市陆续公布了房价调控目标。但地方政府与当地GDP增幅挂钩的做法，被广泛解读为“限涨令”。

显然，目前我国的房价偏高是相对于居民的实际支付能力，而非GDP、人均可支配收入增长速度。实际上，各地居民收入增幅总是低于GDP增幅。以上海例，2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比上年增长10.4%；剔除价格因素，实际增长7.1%。而当年上海GDP增速是9.9%。

还不止于此。北京科技大学教授赵晓指出，限政冲击了很多用银行杠杆支撑的买房人，撑不住时就可能引发大量投资需求转投二三四线城市寻找机会，从而拉高该地区的房价。“一些有购房能力的人又升起观望情绪，转向租赁市场，造成房租上涨，这也算是限购令的另一种副作用。”

对此，孟晓苏表示“我最关心也最担心的，就是调控会不会又调反了。”

他说，当初调控“口号”是遏制房价过快涨。这办法很简单，就是增加供应量。但现实是每次调控的实质结果，都是反过来的。这次，依然如此。

“限购本应利用争取到的时间加快商品房生产和供应量。通过提高供应量来抑制房价涨幅过大；同时又可通过商品房市场快速回笼资金，用于加快保障房建设。”他分析说，“但现在却在限制房商品生产。比如一些地方出台资金监控制度，理由是怕开发商携款跑路。这造成开发商流动资金减少，开发速度减缓。而因此造成的资金截留成本加大近8%，这部分成本就又要加到购房者头上去。”

广州经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文对调控也持不同意见，“首先限购抑制了房地产市场的需求，成交量自然下降。开发商作为理性的经济行为人，会相应地减少供应量。其次，限贷影响了大部分买家的购买力，使得市场的买房者也大量减少。供需两端的消极变化，直接导致广州的房地产成交量收缩。”

同样来自广州的同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文告诉地产中国网记者，“限制需求跟降价无关。即便降价，因为‘限购’的抑制，能买得起的百姓却没有资格买房。”

那么面对目前的严厉政策，房地产开发商会如何应对？多位受访人士表示，如果严厉的政策调控继续持续，开发商有可能为了降低房价，进而压缩成本，将装修标准降低，导致住房产品质倒退。这样并不利于房地产市场的长远可持续发展。

回归双轨思路

游离在经济全局和民生夹缝中的“限”政，实难两全。任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。那调控如何才科学合理？

在广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波看来，房价的本质是住房问题，解决好住 房问题，实现住有所居，房价就不会成为问题。

“构建多层次的住房供应和消费体系是解决住有所居的必然之路，也是解决房价问题的根本之道。”黄文波表示，“不过，每个城市各有特点，这种住房供应消费体系会有城市特色。”

据悉，广州的做法可概括为“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。通过保障房体系、二级市场和租售市场、小套型新建商品住宅和限价房支持以及高收入者在市场自由选择来完成梯次住房消费。

不难看出，广州这种一二三级市场形成的由旧到新、由小到大、租赁并举的梯次供应结构，实际上走的“双轨制”的路线。

“目前调控走样，问题就出在双轨房上。”孟晓苏表示，“包括这次调控，在双轨房两个体系建设方面，我们走过三次弯路，都矫枉过正。”

他认为，“双轨房体系原则和目标，到现在还没有完全根植于主管部门的头脑里。中央所明确的两个体系，还一直在被忽视着。他们一看到保障房问题，就去打压另一个体系，但这样又影响到保障房建设的资金和整个市场。”

北京师范大学房地产研究中心学者张健铭则表示，从长远来讲，还是需要回归到政府做好保障，其余交给市场，抑制需求不是通过行政命令的限购完成。通过加大供给，抑制需求尤其是投机性需求，房价是可以平抑的。

(作者：张希夷)