蔡继明：土地供给多元化 自住性住房解决房产难题

　　近几年的两会上，房地产已然成为各界关注的焦点。楼市的症结在哪？应该如何破解？本报记者采访了全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明。

　　中国房地产报：在你今年的提案中，有一个是自住性住房解决房地产难题。为什么会有这样一个提案？如何在制度和政策设计上来实现？

　　蔡继明：遏制投机需求是应该的，但是怎么去遏制？像现在限购、贷款优惠取消、首付增加甚至外地居民都不能在北京市买房了，这样限购的结果可能会导致房地产市场进一步萎缩，它会影响到上游产业、下游产业。这种限购的方式并不能从根本上解决房地产市场畸形发展，所以我们提出用自住房和改善性住房来增加住房供给。

　　具体的设想就是这样的。我们把整个新增的住房规划用地一分为三，第一部分是15%保障性住房，廉租房或者是公租房，为什么只提出15%？因为任何一个国家的财政都是有限的，一味扩大意味着政府财政支撑不了。

　　第二部分是70%的自住房和改善性住房。所谓自住房在购买的时候给你房产证上面注明购买之日起，初步假定10年内不许出售，改善性住房从购买之日起5年内不许出售。这样的房子占到70%，我们预期房价会大幅度下降，原因有两个：第一，这类房子明确将房屋属性回归居住；第二，我们既然规定为自主性的和改善性房屋，那么房子的标准就不需要那么高，容积率可以大大提高，一旦容积率提高，比如提高到4甚至5的话，其地价分摊到使用面积占的比重就低了。

　　最后的15%留给市场，只要符合规划，房价炒到天上也不限制，跌到地上也不去救市，因为这毕竟就15%，总要给房地产的投资属性留一个出口。这样的住房市场结构，我觉得就稳定了。

　　中国房地产报：你刚才也提到限购是调控目标和手段的背离，造成这一现象的症结在哪？

　　蔡继明：要从根本上分析目前房地产市场乱象丛生的根源在哪，无非是两个方面，一是需求方面出了问题，一是供给方面出了问题。刚才我们说到人民正常的住房需求是理所当然的，它怎么发展都不为过，但在整个房价过高的背景下，近几年我们发现供求曲线图上的需求曲线不断右移。其不断升高的原因是什么？不是正常的自住需求，而是投资和投机需求。造成这一现象，与大量不当需求进入楼市有关，也与国内投资渠道狭窄有关。

　　与需求不断增加不同，楼市的供给曲线却没有向右移动，其原因在哪？政府垄断土地，政府是城市建设用地惟一的供给者。经济学知识告诉我们，如果供给者多元，某一商品通过市场竞争，其一定是趋向合理的。而一个垄断的市场，其商品价格肯定是高的。而由于土地成本居高不下，造成企业生产供应成本居高不下，其需要市场出更高的价格才愿意供给，所以供给量水平就下降。