“国八条”新政满月 北京商住楼热销价格微涨

春天，万物萌动。虽然有“国八条”、各地限购令对楼市的“冰封”，但在“国八条”出台一个月、“京十五条”落地十余天后，北京楼市也开始出现各种各样的萌动。

开盘：“下水”才知水温

昨天，北京市房地产交易管理网显示，位于丰台区的中海九号公馆和大兴的香海园已于3月2日取得预售证。同时，首创房山项目芭蕾雨悦都和中粮旗下的中粮祥云等4个楼盘也出现在预售许可预告中。这将是继上周末徜徉集等3项目开盘后，又一批楼盘将开盘试水。

而就在刚刚过去的2月，北京楼市成交量创下3年来新低。统计显示，2月北京共成交商品住宅3535套，环比下降近七成，创下了2008年3月以来的新低。

对于在这种低温的市场下推盘入市，一项目开发商对记者表示，“该开的肯定还是要开”，至于销售受政策影响的程度，还需要开盘之后才能实际感受到。记者从交易管理网看到，上周末开盘的某项目，从2月27日到昨天，500多套房源签约只有10套，大量房源处于可售状态。但据记者了解，虽然有的项目此次入市少了以往的火热，但依然有项目迎来了不错的销售。截至昨天，位于远郊密云的保利花园900多套房子签约已经达到430套，签约率已经超过45%。

“北京的市场情况不太乐观但也不太悲观。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，一方面限购令确实抑制了大量需求，特别是外地投资者的需求，但另一方面，由于购房人基数大，包括很多刚需置业者，拥有购房资格的买房人还是不少，这也是不少项目此时开盘的信心所在。

样板间开放：蓄客试水

上周末，除了3个楼盘在限购令后首次入市外，部分知名项目通过样板间开放开始蓄客，其中，尤以昔日广渠路15号明星地块、如今方兴地产旗下的金茂府和龙湖旗下的长楹天街项目最受业内人士关注。

据了解，金茂府和长楹天街项目都预计在三四月份开盘。在业内人士看来，开盘前蓄客、摸底市场包括向看房人“询价”都是开发商感知市场、确定最后售价的重要方式。其中一项目人士对记者表示，抢在政策刚出台的“窗口期”入市是公司的既定战略。而在分析人士看来，在市场处在观望初期抢先入市，截留持有“房票”的买房人也是不少楼盘的“先手”。

从记者实地采访来看，金茂府、长楹天街两项目样板间开放依旧吸引了不少买房人，“但和政策出台前的预期比还是有不足”，由于买房人资格还最终需相关部门核验，有关项目负责人对市场预期仍然出言谨慎。

非住宅产品“赶趟”

“帮我找1万平米的办公楼吧。”昨日，一位业内知名人士透露，最近有朋友相托购买办公产品投资。

相对于住宅在政策调控下的尴尬，非住宅产品从本轮调控落地之初就开始感受到春意。“京十五条”落地的第一时间，不少商住项目的成交量就开始上升，一些商住公寓还开始加推楼栋。位于马驹桥附近的一商住项目就开始打出“2月成交过百套，应市加推四期产品”的口号。

此外，记者还了解到不少项目计划趁势推出商业部分。位于丰台区的京投快线·阳光花园项目正计划4月推出社区商铺。

■ 动起来·亮相

品质项目抢先亮相 关注度不减

上周六，朝阳区两个纯新盘项目揭幕样板间，在限购政策出台后首批亮相。记者现场探访了解到，虽然政策严厉，但是购房人关注度依旧较高，只是受到政策影响，客户中还是有一些人纠结于购买资格不够的问题。

“探市”项目关注度较高

上周六，位于朝阳区常营的龙湖·长楹天街和位于大郊亭桥西北角的金茂府同时亮相。作为限购后首批亮相“探市”的楼盘，两个楼盘现场都聚集了不少的人气。

记者接近中午时来到长楹天街售楼处，现场已经有不少看房人，其中不乏一些操着外地口音的看房人。记者粗略数了一下访客登记表，一上午已经有近百组看房人。

龙湖地产北京公司有关人士透露，样板间开放的周末两天，大约有500组客户前来看房。对于这样的来访量，这位人士表示在目前的政策环境下“还算可以”，但由于买房人购房资格还需核验，现在还不宜太乐观，开盘价格也要视最终蓄客情况而定。

当天下午，位于CBD区域的金茂府样板间正式开放，由于有相关的揭幕活动，售楼大厅座无虚席，人头攒动，大部分是前来探访的客户。而在其样板间亮相前一周，记者几次探访金茂府，售楼处每次也都有3-5组客户前来咨询看房。“很多都是看到项目的围挡和朋友介绍过来看房的。”相关销售人员表示，对于具体的有效客户积累还没有完全统计。

部分看房人纠结购房资格

据记者了解，上述两个纯新项目在去年就都有“今年年初入市”的计划，也是严厉新政下首批亮相的改善性项目，品质较好。

龙湖·长楹天街首推140、190平米两种户型“探市”，项目与未来贯通的地铁6号线无缝连接；傍27万平米的商业综合体，预计在3月底4月初开盘，主推140平米三居和190平米四居，开盘均价分别将在30000元/平米和34000元/平米左右，精装修。

一位购买过龙湖产品的看房人赵先生对记者表示，对比周边楼盘，加上龙湖的品牌和精装修，目前透露出的价格并没有超出自己预期。但也有两组年轻的看房人感到首次推出的户型较大，总价偏高，相比较，“更期待90平米的公寓”。龙湖相关负责人介绍，目前访客量并未经过购房资格的筛选，至于最终开盘时有效客源的积累量以及开盘价格的确定，现在还没有定论。

金茂府一期推出3栋楼，主力户型为200-330平米大户型，精装修定价45000万/平米，作为方兴地产在京推出的首个高端住宅项目，该项目占据了CBD区域最后一块适宜做住宅的黄金宝地，比邻国贸、美罗城等多个商圈，未来还有地铁7号线以及14号线贯通，多位参观过该房子的业内人士表示，有较大的升值潜力。

“也有很多客户咨询由于限购政策自己不够资格购买怎么办，但是现在只能按照政策走吧。”相关销售负责人表示。据记者了解，根据金茂府目前客户积累情况，一期200多套房源卖完的压力并不大。“可能由于限购政策，售楼员的强度会提高，比如以前10个人中可以卖掉一套房子，现在可能要20个。”

新盘入市 刚需支撑住宅盘销售

上周末，共有两个住宅楼盘和一个商住楼开盘，其中位于房山的两个住宅项目是“京十五条”新政后首次开盘销售的住宅楼盘。

购房人：人少了，买到满意房的机会增大

据了解，房山某项目为全新盘的首次推盘，共推出238套房源。北京房地产交易管理网的数据显示，该楼盘四栋楼最低均价为16301元/平米，均价最高17700元/平米，主推户型全部为88平米两居、95-100平米的紧凑型三居以及127-140平米的三居。在开盘前两天，共有509组客户参与摇号选房，房源供需比为1:2，也就是说2个人中即可有一个人能选到一套房。这与去年12月初万科长阳半岛开盘时7000人抢800套房的热闹场面无法媲美。

记者了解到，由于是新春后首次开盘，开发商把现场布置得红红火火的，年味犹在，现场更是人声鼎沸，人头攒动。

一位购房者也感叹：“人还是多啊。不过说实话，限购使不少人暂时没有购房资格，买房的人还是比以前的中低价位楼盘少了不少人。”对于他这样急需新房的人，是少了很多竞争对手，买到满意房的可能性增大。

而在现场销控表上，当天88平米的南北通透的板楼三居室因为户型合理、总价低卖得最快，而130平米三居的大户型卖得不多。据透露，刚性需求的首次置业及改善居住的客户仍然在买房。

　在房山开盘的另一个住宅项目则是老项目第二次开盘。据悉，此次共推出537套房源，主推户型为85-98平米二、三居，110-130平米大三居，价格在17000元/平米左右，与一期相比相差不大，开盘当天有全款9.5折、贷款9.8折的优惠。此外办卡的购房者还可从办卡之日起，享受300元/天的总房款优惠。开发商在开盘当天举办的促销活动还包括：赠送冰箱、空调、床上四件套及加油卡等物品。

在开盘现场，一对小夫妻告诉记者，自己是“刚需”，如果摇到的号在前面，就买；号在后面，买不上理想的，也不用纠结，因为暂时不用背负贷款的压力，还可以去另外一个项目排一个号，“反正长阳有这么多盘可以选择”。

开发商对销售量集体缄默

由于是新政后首次试水开盘的新项目，上述楼盘的开发商也是边看边摸索的状态，他们对于楼盘的销售情况更是讳莫如深。

据了解，上述房山的纯新楼盘在春节后就开始蓄客工作准备开盘，突如其来的新政则打乱了其开盘节奏。该楼盘相关负责人告诉记者，新政后使客户的购房资格大受影响，项目不得不再给客户打电话确认购房资格，筛选一部分后再进行摇号开盘。对于当天的开盘效果如何，该楼盘负责人表示：“这是商业秘密，现在说的数据也都不准确。目前正在做的工作是上传客户资料，等待建委那边反馈客户是否具有购房资格，资格过了能网签了，最后才是最真实的数据。”

而上述另一个房山楼盘的负责人则表示：“卖得不错，主要还是刚需支撑成交，现在基本上没有什么炒房的了。”对于具体的成交数字，由于也是新政首批试水楼盘，该开发商也不愿意再多说。而记者在北京市房地产交易管理网上看到，截至昨日，该楼盘已有10套网签数据。

商住楼相对热销，价格微涨

上周六，7克拉售楼员担心的京城的第三场雪并没有阻断购房人的热情。记者在上午10半左右来到位于南三、四环之间的7克拉售楼处，大约有4组客户正在洽谈，样板间也有客户在看房。“本来担心今天下雪客户不愿意出来，但是现在看来还可以，10个售楼员都在忙着接待客户”。

据记者了解，自京“15条”第三轮调控细则落地后，商住楼虽然也受到大势的影响，但是由于不受到限购政策影响，还是吸引了不少购房者的眼球。7克拉相关负责人表示，周六推出的一栋房源原计划是3月初推出，但是没有想到春节后房源消化较快，所剩户型不全，另一方面最近项目受关注度较高，趁此机会补充房源。

据悉，7克拉为50年办公产权立项，傍地铁4号线以及未来贯通的10号线，均为小户型以及LOFT。“这一上午卖出了好几套20平米的一居室平层，单套总价也就50万元。”相关销售人员介绍说。

记者注意到，截至上周六上午11点，完成认购的房子有9套。“还有两层正在洽谈中，客户考虑一层整购。”据记者了解，该楼层的户型多为20-40平米小户型，单层的总价约2000万元。

　■ 动起来·另辟蹊径

商住和商铺 抓紧“商机”

“抓住这个机会。”京投快线·阳光花园有关人士告诉记者，项目原定在今年4月推出5000平米的社区商业，现在感到更有必要抓住住宅市场调控的机会，“投资住宅的人不一定能投资商铺，投资商铺的人基本上也会投资住宅。”这位人士介绍，项目最近在接待一些访客时了解到，在投资住宅市场受限制时，不少人都考虑多投资一些商铺。

日前，记者在阳光花园遇到一位来自大红门商圈的外省生意人王先生。王先生自称并非炒房客，自己本身有服装生意，在北京投资房产最主要的是为了寻求资产保值、升值。“住宅现在受限制，通胀压力又很大，因此就在寻求新的商铺投资机会。”

记者从阳光花园售楼处了解到，社区商业还没有开始对外宣传，但是近期有不少“路过型”客户来咨询底商事宜。“大红门商圈很多做生意的，看到我们项目底商距离地铁也近，又靠近主路，自己就上门来了。”

除社区商业之外，普通买房人钟情的商住公寓产品从调控以来就受到更多关注。上周，除7克拉项目加推新品外，还有不少商住项目也开始加推。合生旗下亦庄区域的世界村项目2月热销超2亿元，开始加推四期房源。位于朝青板块的中弘北京像素也保持着近期的优惠，部分房源一次性付款8折，银行按揭8.3折。

在一个商住项目售楼处，记者遇到王先生和女友两人一起来看房。王先生对记者表示，自己和女友都在北京工作，但由于拿不出5年的连续缴税证明，现在想买住宅买不了。只能先买一个商住楼盘，“纯粹为了自住，还是首套。”王先生说自己是标准的刚需购房人。

一位业内人士对记者表示，限购令的出台，在住宅市场上有效抑制投资需求的同时，将很大一部分需求，包括投资和自住需求挤向商住项目寻找出口。因此近期不少商住项目推盘或者推出优惠吸引买房人就是自然而然的事了。

■ 记者观察

告别“量”的寒冬，还需要“价”的春天

春天来了。希望在每一个人心里萌生。

春天里，虽然有严厉的调控，虽然都怕一不小心当了出头鸟，但是“闷声大发财”还是开发商春天里的希望，开发商还是天经地义地期待大卖。于是，开发商在沉寂了一段时间之后开始开盘卖房了。

春天里，买房人也有自己的希望，希望自己能拥有买房资格，希望房价更便宜一些，希望自己能买到性价比更高的房子。

春天里，政府也期待收获更明显的房地产调控效果，希望老百姓都能“住有所居”。对于宏观调控效果，可以肯定的是，政府希望调控的效果体现在房价上，希望房价回归合理区间，哪怕只是房价涨幅能慢一些；仅仅只是成交量的下降恐怕不是调控本意。

然而现在，不少对调控效果的阐释都集中在近期成交量的变化上。其实，对于业内人士来说，很多人都明白成交量的下降甚至暴跌，只能说明调控的威力，而并不是政府和买房人期待的调控效果，甚至也不是一些开发商所期待的。

在一个合理的价格水平上维持足够的供给量和成交量，恐怕没人会介意这个。难就难在不少开发商按捺不住幸福的冲动，不是见好就收、小心呵护温暖的市场，而是理直气壮地“在市场的规律下”见风就涨，于是买房人对房价怨声载道，于是政府不得不出手调控。

于是就可以看到，开发商在饿肚子的时候，以大局说事儿，呼吁政府救市；开发商在腰包鼓鼓的时候，就开始拿市场经济说事，埋怨政府出台行政色彩较浓的政策，好赖都有理。

没有人否认利润是企业理所当然的追求，但是暴利从来不可能长久。在调控政策也已经明确指向过高房价的时候，开发商尽早摒弃对暴利的执着，以价换量，既保证资金流的宽松，又展示出顺应调控的诚意，才是一箭双雕。