城市基础设施-圆桌论坛2

　　北京市国土资源局副局长曾赞荣，北京市规划委副主任周楠森，北京市民防局副局长郭援，以及京投公司副总经理白云生，还有北京市城市规划设计研究院副总规划师石晓冬，京地咨询公司总经理张文华

　　张文华：各位来宾，女士们、先生们大家下午好！刚才是非常精彩的城市基础设施市场化运作为主题的圆桌论坛，那么我们现在将开始一个新的话题“城市地下空间及上盖物业开发与利用”。更简洁的说应该是城市轨道交通相关的地下空间的开发和城市轨道交通车辆段，或者是重点车站站点上盖物业的开发与利用。为此我们请到了几为重要嘉宾来参与这一话题的讨论。首先我们非常荣幸的邀请到了北京市民防局的副局长郭援同志，郭局是我是北京战略占地防空设施领域的专家，欢迎郭局长。曾赞荣先生，北京市国土资源局副局长，曾局长具备了城市规划背景，但是他们又在环境领域颇有建树，他是我们北京市诸多的城市土地的管理制度的制订者，参与审核了北京土地的土地规划，特别是在全国率先开创并完善了城市土地及开发的等各项政策，非常具体的推动了我们北京的土地及开发的实施，欢迎您曾局长。周楠森先生，北京市规划委副主任。周主任长期致力于我市的城市基础设施的规划、布局以及建设的协调工作，研究工作及领导工作。那么周主任在轨道交通的建设和规划，特别是重大地区、重点车站的土地的具体化开发，以及车站的上盖方面有非常独到的，非常广泛的思路。尤其在我们城市轨道交通建设全面提出的关键时刻，承担了我们大量的工作。我们欢迎他。白云生先生，北京市城市基础设施投资公司副总经理。白总，有丰富的治堵工作背景，那么在我们北京市轨道交通建设的关键时刻，来到了京投公司，承担起了我们轨道交通联线资源开发的工作。欢迎白总，期待您的精彩发言。石晓冬先生，北京市城市规划研究院副总规划师，石总在我们城市地下空间特别是轨道交通联线的资源规划方面做了大量工作，石总的工作的确非常具有探索性和前瞻性的。欢迎石总。

　　刚才我们谈到了轨道交通相关的地下空间开发和轨道交通相关的上盖的物业开发。这个看似两方面的背景，但是实际上是一个重要的组成问题，也就是说，在我们提高城市化的资源化很大的一个共享，我们土地空间的概念问题。不同的是，在我们具有的地面土地得到充分利用的前提下，我们一个是向下发展，随着我们城市的土地资源，特别是北京地区土地资源的日益稀缺，同时又面临着我们北京城市轨道交通建设全面进入的这一历史时期，我们今天的话题，这个题目非常不错。我想在座的大家有所共识。那么在市场开发过程中，我们非常自然的想到，我们是如何呢我们使我们利润最大化。那么地下空间的开发，我们从我们人民防空的布局要求，如何去促进我们地下空间合理有序的开发？现在我们想有请我们的郭局长，在这方面提出一些建议。

　　郭援：大家好，提到人防工程，大家可能比较熟悉的就是防空洞。那我们介绍我们人防工程建设，远不止防空洞的建设。人防工程建设是国家国防战略体系当中一项非常重要的内容。北京市人防工程建设应该说是在长期准备，重点建设的指导思想下，经过几十年的不懈努力，目前具备了相当的这种能力。人防工程会在战时保证我们首都市民的安全，和为我们首都战时提供非常好的，有效的保障。随着城市建设的快速发展，并且在国务院和中央军委，有关进一步推进人民防空事业发展若干意见中，也明确的指出，城市地下空间开发利用规划，城市的公共绿地，广场，地下交通干线，以及重大的基础设施规划和建设，必须充分考虑人民防空的需要，坚固人民防空的建设，也就是平战结合。北京市在这项目通知要求的指导下，对人民防空的平战结合的使用呢，都给予了充分的考虑。因为人民防空的工程量非常大，占我们地下空间的比例非常高，是我们北京市非常重要的一项地下空间的资源。北京市目前提供给社会的有效的地下的空间的资源，已经达到一个相当的水平。这些资源，为建设地下的停车库，地下的储备库，地下的交通厂站，都提供了大量有效的安全资源。下一步人民防空工程，将继续为地下空间的发展和利用提供更多的支持。

　　张文华：好，多谢郭局长的发言。郭局长给我们讲了一下我们人民防空地下空间的开发与利用必要性，以及地下空间和人民防空设施结构的重要性。那么我们想借此机会请规划院的石总，向我们介绍一下北京市地下空间的利用的一些现状，和规划时的设想，以及规划的成果。

　　石晓冬：各位朋友，下午好！我就介绍一下北京地下空间规划设计的一些情况。我想从几方面：第一个方面是这个层面吧，北京市应该是全国各大城市里面，第一个完整的编制地下空间规划的一个城市。这个规划在05年由北京市由北京市政府批准了实施。它应该是从战略上，从策略上，明确了地下空间作为一个宝贵的空间资源，一个方向，也明确了北京市在未来到2020年地下空间利用的规模、功能和大的一些布局。那么在这个规划的指导下，很多城市发展的重点地区都编制了详细规划，比如说中关村西区，奥运中心区，CBD地区，乃至我们现在新成立的一些中心区，比如说亦庄啊，通州的一些地区等等。那么这些重点地区，应该是在这些详细规划里，地下空间的详细规划的指导下，来发展，这是第二的层次。第三个层次是依托地铁的建设，北京市进行了几十个站点的一体化的设计，这些一体化的设计不仅是地下空间的，应该是地上的都是很好的。而且是轨道交通站点和周边的城市土地很好的一个思路。也通过这些一体化的设计，使地铁站以及周边的土地能够实现土地跟轨道的协调。还有一个，就是我们去年编制了《北京市轨道交通站点周边的规划》，这就是把公众集中到地铁上，但是我们统计了一下，近百个站点的周边，都对它的决定性高，对土地站的设计的要求，从规划的角度提出了技术性的要求。这样也希望地铁作为一个地下空间发展的一个关键性因素，也是作为城市发展的关键性因素，起到非常好的作用，也能达到就是地下空间发展的目的。轨道交通和城市地下空间能够协调的发展起来。另外，通过地下空间工作呢，我们想轨道交通就是地铁作为城市发展的一个重点。这样城市通过这些人流和站点的能够更好的做到相互协调，高效，方便为人民服务。我觉得这些工作能够做出来一些好的，一些引导性的方向。

　　张文华：好，谢谢石总。石总的介绍，使得我们对地下空间获得非常多的信息，感谢您。那么我想刚才谈的向地下要空间这方面的内容，那么在这方面周主任也做了大量的工作，同时他还承担着我们北京轨道交通整体的规划布局，前期研究的领导工作。那么我们想今天由于时间的关系，请我们周主任给我们在着重的轨道交通的重点示范地区，与我们轨道交通的需要做的方面，它的上该开发的这个工作硬件方面，我们从规划的角度，从规划的理念思路，以及规划的成果方面给我们做个介绍。

　　周楠森：各位朋友，大家下午好！刚才小郭，把整个北京市地下空间的规划利用情况和规划编制情况，和我们轨道交通站点周边的规划情况，应该说做一个非常详细和全面的介绍。那么我从另外一个角度来讲这个问题。首先我们今天这个会开的非常及时。实际上我们现在北京城的发展，应该说作为一个特大城市我们也面临着人口、资源、环境方面的问题。那么另一方面，我们城市建设发展的非常快、非常迅速。从地铁线路的建设就可以看出，所以说及时总结经验，及时总结我们目前发展存在的一些问题，积极探索一些有利的解决方式，我觉得非常好。那么我觉得今天这个会开得非常好。第二个方面，我想说地下空间的开发和利用，和我们地铁建设的整体一体化规划和设计，我觉得到现在来看，应该说是时机非常好。目前我们应该叫天时、地利、人和。一方面我们群众有这方面的需求，另外一个政府的支持，也有这方面要求，再有一就是企业积极。所以我觉得，有人说我们21世纪是地下空间应该利用的时代。总结国内外经验，到今天来看，我们有这么一个机会，有这么一个时机，有这么各迫切的需求，要来启用我们地下空间发展的规划和利用问题，那么这是一方面。再有一个，就是我们地铁建设，应该说是我们这几年发展非常迅猛。我们到今年年底，也就是去年，我们开通，达到336部，我们原来的规划，就是到2015，那么目前为了进一步解决环境与交通的问题，我们要进一步发展我们的轨道交通。那么现在目前来看我们的规划，我们要到今年，还要新开通，力争要新开通两条线，就是我们9号线到西客站，还有一个就是8号线的一段，就是今年年底必须要开通。同时我们还要加密我们的轨道交通。特别是要在我们中心区加密。我们在“十二五”期间，我们现在新增100公里。我现在目前估计，我们要达到660公里的运营线。轨道交通迅猛的发展，实际上也给我们做好地下空间的开发和利用，城市一体化带了机遇。第三个方面，我就想说，就是我们现在应该说技术条件我们已经储备已经到了。一个是我们的施工的技术条件，特别是对我们（三级）以上的施工的这种条件，应该说我们现在非常成熟了，也给我们带来了信心来解决我们地下空间的开发利用问题。还有一个，我想借此机会，说的就是我们地下空间的开发利用，虽然我们技术条件跟我们规划的技术储备，现在基本上大家思想认识是统一的，技术储备也是到位的。但是我们还有这样和那样的问题。一方面是我们地下空间应该说是一个非常系统的工程。除了我们工程学的建设，除了我们地铁轨道交通的建设，和我们一些地下道路的建设，还有地下管网，当然还有我们的地下通道工程。这些应该说是非常复杂的。我们北京是一个历史文化名城，我们旧城的地方，我们还要处理好我们地下空间的开发和地下文物保护保护关系问题。同时还有一个问题大家应该注意，就是我们在地质条件，北京来看，应该说构成还是非常复杂的。这个复杂性，主要是在于我们30米以下的，到100米或者60米，从地下地质条件的认知程度，我们还是有所欠缺。下一个阶段，我们还要把这方面工作做好，还要共同把我们地下空间规划工作做好。刚才还有一个是我们在实践过程当中，应该说通过这几年的，“十一五”期间的地铁建设，我们积极的进行了有利的探索。但这个探索我觉得到现在为止来看，我们的车站段应该说大家认识更容易了，也积极做出了有利的探索。从规划范围来看，规划设计方案来看我们所有车站段，我们总条件基本上都要进行一体化开发，一体化建设，一体化来利用，节约土地。还有一个从功能需要来看，我们围绕的亦庄，围绕着通州新城，围绕着CBD东扩，这些重要的功能区域，我们围绕着地下空间，为围绕着我们地铁建设，围绕着中心区的建设，都要进行地下空间和城市一体化的规划设置。我相信，在大家共同努力之下，我们的城市会建设得越来越好。谢谢大家！

　　张文华：好，谢谢周主任。周主任刚才从我们轨道交通的沿线地下空间的开发，我们沿线的土地的一体化的利用，做了一个非常详细的介绍。那么的确我们城市的发展规划是科学的，是超前的，我们的愿望是非常美好的。那么如何能够在美好的蓝图做出实施？如何能够利用轨道交通的这个大的契机，高效科学的加速我们轨道交通及建设资源的开发与利用？对我们的城市负责，对我们的历史负责。那么我想作为我们轨道交通建设的投资主力单位京投公司呢，在这方面做了大量的工作，投入了巨大的精力，参与了很多项目的前期研究，做了非常有利的探索。积累了许多成功的建设案例，那么同时在建设过程中不可避免的遇到一些问题，那么我想请白总从具体的操作和落实层面谈一下您的想法、感受和建议。谢谢！

　　白云生：非常高兴，今天有4位重量级的官员来参加我们论坛，为我们共同出谋划策，对我们地铁建设，以及随着地铁建设地下空间的开发。因为我们通过一年来，和我的工作呢，共同探讨上盖开发探讨地下空间的开发。现在看来，实际上一年过程当中，也得到了各个部门的支持，一直在参与，也形成了一些共识。比如说空间资源非常紧张，无论是向空间要，还是要地下要，这个都是非常必要的，而且非常紧迫的。就以咱们地下空间上盖开发来讲，我结合了现在的地下空间建设的层面，再加上2020的项目的大力规划，初步的考虑11种可以开发利用的上盖。我们看了有350万平方米，如果都开发利用的话，我们想会节约350公顷的土地。另外一个，从资金反本，地铁建设，保守的讲要超过两三百，收益非常客观的。那也就说，相当于两年政府投给地铁的资本金，这是一个非常值得关注的。那么我们在开发利用过程中，推动过程当中，我们感觉有两个方面大的问题还是需要各个部门共同来研究和推进的。一个地下空间开发的一个自身特点，从它的持续上，在它的开发利用方面，要求三统一，就是要在建设时统一规划，统一实施，和统一投资。那么这个是一个他的特性。另外一个特性，就是我们，因为我们实际上，地下和地上要空间，这和我们现行的有些法规还不太一样的。我们感觉到现行的法规不适合这个统计运作。刚才在主题论坛的时候，很多专家也讲了，实际上许多大城市都有成功案例，大家看了都非常好。但是他怎么运作成呢？还需要我们进一步借鉴。我们感觉还有各种各样的获得，因为我们是向空间要的。另外，外部项目的推进的环节上，按照我们现在地铁运作的这种，实际上是要统一由我们京投公司交给建设公司统一委托建设的，这是提高效率非常好的方法。所以在这些方面可能还是进一步理清思路。各个部委都已经给我们出了很多的好主意。现在恐怕还是要关键几个部门要会同起来，形成一个适合这种轨道交通建设的推进一套系统的办法。这样我们在干活的人，也能提高效率。最后我还是感谢，多年来各个部门给我们轨道交通建设给予的支持和帮助，也感谢今天亲临现场一下午来参与我们论坛，来共同探讨，我也相信在各个部门的共同支持下，我们上盖开发也好，地下空间的开发也好，会得到好的推进。谢谢大家！

　　张文华：好，感谢白总的发言。白总不仅全面介绍了轨道交通沿线的资源开发的一些实际情况，同时也介绍的京投公司所做的工作，和面对的一些问题和困难。那么据我所知，虽然在政策上，在很多的实施方面有些问题，有些难度，从我们国家的宏观政策方面，是有一些不太衔接的问题。但是我们京投公司，没有停止，而是投入巨大的经历在前面做着非常重要的工作，也展现了我们京投公司作为我们北京市的国有企业所发挥的高度的社会责任感。那么刚才白总的发言已经提出了一些有关解决这些重要的问题和困难的一些具体想法和思路。那么曾局您作为我们土地管理方面的专家和权威人士，也一直致力于在我们国家宏观的土地政策的框架下，创建了许多具体的操作办法。您能不能帮大家分析一下，白总刚才所提出的一些困难，或者说给我们提出一些好的建议。

　　曾赞荣：非常高兴今天下午参加这个论坛。应该说刚刚白总的提的问题，比较深入。这几年的工作中，一直做的这个问题。下面给大家报告三个方面的情况。第一个是应该作为国土部门，我们非常重视环境的建设，土地及开发。到目前为止，我们现在，在组织机构和企业里的一些开发，规划的建立将近1个亿，占了全市整个土地规划面积的三分之一。我们一方面做了很大的贡献，另外为什么重视这个轨道交通沿线？那么轨道交通的建设，以及周边的交通和城市环境建设带来了很大的变化，土地的升值潜力巨大。那么我们掌控着轨道交通建设的土地，应该说轨道交通建设投资带来的增殖回报。比方说我们有1亿平方米左右的建设用地，大家想如果每平方米增殖1000元，那我们可能就最多收回1000个亿，那么这个价值是非常大的。第二个我们也非常赞同，在轨道交通，尤其在站点和车辆段进行上该开发。因为我们觉得站点和上盖开发，有利于提高土地的应用强度，促进土地的节约，有利于推动向轨道交通设施，城市基础设施、配套设施的商业开发同步实施，而实现整个周边建设和商业开发的双赢。所以这些年，我们在设计，包括发改委几个部门，应该说做了一些试点。包括像在常营，M规划线的常营，刚才说的房山边的长辛店，以及最近刚刚推向市场的大兴线的等项目，都采取了结合扩大的方式，来资助土地。我们才常用的土地过程中只是一个简单的催化条件，那么在设计到站的上盖时，我们都统一做了城市设计，把城市对于轨道交通一体化的要求，我们都做了文件，应该是取得了比较好的效果。那么今后，我们还会在刚才提到的，像9号线的，以及M8等等，包括西郊线的都会采取这种方式。第三个方面，我觉得就是，国土局作为政府部门，在推动这个地下空间的应用方面，政策方面有些支持：第一个方面，就是地下空间可以单独切割，土地的权属于问题可以有效的解决。第二个根据不同的性质问题，使用方式，可以将划拨、出让，可以进行结合、划分。第三个是，根据具体的项目，我们也可以不同的项目的采取不同的方式。比如这个车公庄的这个地铁的上盖的事情怎么去做？但是上盖以后的物业如何开发？那么是不是采取配套的功能？包括这个建立一套整个的程序的体制，我觉得这是非常必要的，我们也为此一直在努力。这里涉及到几个部门的体制，我们通过最好的设计，逐渐的把这套东西能够理清，进一步加快这个审批的速度，能够使轨道交通建设和地铁的沿线土地开发真正的实现，逐步的衔接。谢谢大家！

　　张文华：好，曾局精彩发言。曾局把这个从国土的角度把目前轨道交通沿线资源开发方面，我们国土局所做的工作向多少做了一个介绍，的确很令人振奋。所以说土地的问题，就是在我们土地的前期规划研究、整理、储备以及土地的出让等方面都一些突破。我相信通过我们国土局方面一些探讨努力的话，使得我们将来在轨道交通的沿线的土地开发方面的困难会越来越小。那么非常感谢各位嘉宾的发言，因为时间的关系，我们原定的沟通环节可能就要取消。那么的确，通过企业家的发言，因为在土地资源方面也做了一些研究性的工作，但是听了几位嘉宾的发言，也觉得耳目一新，我相信在座的各位也一定感同身受。那么今天，几位嘉宾从人防方面，从我们的规划方面，从土地等方面，都做了一些系统的介绍。那么白总也实实在在的将我们京投资的公司，他们做的努力给大家做了一个介绍。同时也提出了现在面临的一些问题、困难，但是我相信，我们在座的地位，各自的努力，我们大家对轨道交通资源开发的认识更加的趋同，那么随着我们各种创新办法的实施，我们轨道交通的沿线的资源开发，我们轨道交通周边的城市地下空间的开发等综合利用，这些市场一定能够实现。最后我们套用上海世博会的一句话，通过我们大家的努力，城市使生活更美好。谢谢大家！也谢谢各位嘉宾！