开发商借规划炒作 燕郊大盘均价再次逼进万元

开发商借规划炒作，燕郊大盘均价再次逼进万元

11月10日，河北省在北京举行“环首都经济圈规划编制座谈会”，这使得距离北京最近的燕郊楼市反应十分敏锐，到燕郊看房买房的人也是络绎不绝。据记者了解，燕郊各大楼盘从11月中旬起，已经开始纷纷提价，涨幅从10%到15%不等，均价达到9000元/平方米，甚至有的燕郊开发商喊出“明年房价翻一番”的口号。

燕郊的房价在今年几经沉浮，这样的“起落”和通州、海南等区域房价变化有着惊人的相似，本报记者将探寻燕郊楼市价格近期暴涨的迷雾背后，到底掩盖了哪些真相？

燕郊规划谁作主？

今年11月10日，河北省举行了“环首都经济圈规划编制座谈会”，正式启动首都经济圈规划编制工作。根据这次规划的蓝图显示，燕郊所处的三河将和大厂、香河一起被整合建设为“京东新城”，与此同时，通往燕郊的轻轨，明年年底就会开工。河北省有关负责人表示，“政策上比当年深圳更优惠”。

这一利好消息使得二次调控以来变得冷清的燕郊楼市再度升温，其中重要原因之一是燕郊一些开发商开始对外“介绍”这些“规划”，如燕郊电话区号全部变成010，记者以购房人身份致电上上城、天洋城、燕京航城等所有燕郊在售大盘，大部分的销售人员表示近期涨价是因为燕郊将要通轻轨了，而具体什么时候通车则众说纷纭，上上城的销售人员甚至告诉记者明年就能通车。

记者从网上流传的燕郊轻轨线路图中发现，所谓的燕郊线是从目前还在施工的六号线延伸出来的，而六号线最早也需要在2012年才能通车。

“从规划到实施是需要一定时间，尤其是两个不同的区域相互合作，那就更需要双方沟通、合作。”原首规委副总设计师谢远骥告诉记者，河北省要打造的“环首都经济圈”不可能马上就能“变现”，“规划本身是好事，但是过度透支这种规划的利好就会造成后继乏力了。”

何时买房更合适？

燕郊房价几年来数次波动，有一个显著的特点，就是房价的走势和开发商造势的步调一致。对购房人来说，只要抓住每轮疯涨之后必降的规律，就不难找到何时买房的关键节点了。

几年前燕郊楼市刚刚兴起的时候，就有开发商宣称地铁八通线将延长到燕郊，并称燕郊纳入北京只是时间问题，迎来了燕郊房价上涨第一波，从每平方米几百元的均价涨到了千元以上。随着这个“假新闻”的破灭，燕郊房价在1000元/平方米之下维持了很长时间，今年初，关于“北京一小时生活圈”的讨论让开发商又抓住一根稻草，燕郊的房价骤然飙升到近10000元/平方米。但是随着楼市两轮调控，燕郊房价的水分被大大挤出，新盘房价回到7000元/平方米，上上城、天洋城二手房的价格更是跌到6000元/平方米以下。

不单单是燕郊，通州、海南这两个也是因新城规划利好而房价暴涨的区域也经历类似的房价波动。

今年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，整个海南的项目一片疯涨，有的项目甚至出现超过10万元/平方米的天价。而在几个月后，海南楼市泡沫逐渐被撇清，房价开始回归正常，从5月份开始，海南房价已连续6个月出现环比下降。

北京通州曾在去年年底提出“通州新城”规划，于是今年初到3月份，通州迎来了北京史上最疯狂的一轮房价暴涨，在售新房的价格大部分均价上涨10000万元/平方米，更有开发商宣传通州“三万元时代”已经到来。而现在，通州标志性楼盘京贸国际城带头降7000元/平方米，目前通州房价已经跌到20000元/平方米以下。

无论是横向比较还是纵向比较，凡是因规划利好炒作而房价暴涨的区域必将经历一个房价下降的过程，北京中原机构三级市场总监张大伟表示，现在燕郊刚刚开始炒作“环首都经济圈”，这意味着想在燕郊购房的人们可以适当地等待一段时间，等这波热潮退去，房价回归理性，可以考虑再出手购买。

炒作概念谁获利？

尽管有很多在北京买不起房的人被逼向燕郊，但是现在燕郊仍然活跃着一大批炒房客，这些人将自己的利益和开发商的利益挂钩，每轮房价的上涨都少不了他们的身影。

记者从燕郊某二手房交易公司了解到，这段时间有不少客户将手上挂牌出售的房子收了回去， 大部分出售二手房的房主普遍认为燕郊房价还有上涨的空间，等一段时间再卖。

“这些都是散户心态，一般来说真正的投资客是不会等政策的，他们会在政策利好前买进，泡沫形成前卖出。”北京浙江商会副会长陈俊告诉记者，现在燕郊不会吸引有实力的投资客入场，这里已经呈现出泡沫，再入场的话基本无利可图。

业内人士分析，现在燕郊各种规划都是空白，缺乏完善系统的规划和高层次的对接，而目前当地的房地产项目大部分都是建立在没有产业的基础之上，属于最低层次的开发。开发商靠炒作概念来吸引购房人，目的是自己想当最后的赢家。

本报记者 徐颢