楼市调控徘徊在十字路口 调控方式争议纷起

　　11月9日,人民网·中国共产党新闻网上的“直通中南海——中央领导人和中央机构留言板”上有三条当日网友的留言摘录,其中两条都关乎中国的楼市。

　　其中一条是直接发给国务院总理温家宝的。“温总理:比控制房价过快上涨更重要的是:严防乱改规划设计,严防楼层疯狂长高,这样的房子建成了,后患无穷啊。”这位发帖者的网名为“中南海之水”。　　

　　另一位名叫whj22的网友则建议:大力的发展房车市场,有效刺破房地产大泡沫,这样可以解决年轻人及上班族的住、行问题,也有利于人才的流动!现在房地产市场……

　　“直通中南海”栏目于今年9月份开通,网友可以借此直接给中央领导留言,这种平台的搭建引来各界的密切关注。在11月9日这平常的一天内,网友们的留言如此关注房地产问题,可见民生对楼市关切之深,也反映出民众对于当前楼市问题的不满。

　　调控方式争议纷起

　　经历了一场金融危机之后,新一轮以打压为主要方向的房地产调控在去年12月拉开了大幕,并分别在今年4月中旬和9月底两度增大力度,声势日益浩大。

　　中央政府一年之内三度出手调控楼市,频率之密,力度之大均属罕见,这种不寻常之举一方面彰显了中国政府抑制房价决心之大,另一方面也反映出调控手段常常“失效”,不得不对药方加速“更新换代”。

　　相比过去常采用的税收和金融政策,本轮调控行政主导色彩愈加浓厚,“限购”成为各方争议最集中的一种。今年9月29日出台的“国五条”明确要求,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房的套数。

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　　业界观点多多少少存有疑虑

　　“地方建设保障房的热情有多高?一个城市可供应的土地总量是一定的,保障房一旦建设的多了,可以出让的商品房用地就会相应减少,土地财政就会受到削弱,随之也会影响到这个城市对保障房建设资金的投入。”尹伯成说。

　　尹伯成认为,中央将保障房建设的责任放在了地方政府上,但1994年财税体制改革后,地方财政收入又大幅的下降。这就成了一个“又要马儿跑,又不让马儿吃草”的问题。

　　引入其他资金势在必行。今年全国两会后,中央政府已经出台文件鼓励和引导民间的资本参与保障房建设。

　　上述全国人大常委会调研报告也建议,在保障房的问题上明确划分政府、企业和居民的责任与义务。“居民也应该承担各自的责任,充分利用自己的力量,改善住房条件,不能过度依赖政府和社会。”

　　在近几年如火如荼的保障房建设中,上述这种认为居民也应分担住房保障责任的言论,显得十分的醒目,不同寻常。但这是否意味着我国的住房保障思路有所调整,尚不得而知。

　　中央问责压力之下,地方政府立即行动。截至目前已有北京、福州、厦门、上海、深圳、宁波、杭州等15个城市实行了限购措施,但除了福州规定限购令执行到2010年12月31日外,大多数的城市没有明确政策退出的时间表。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王钰林对《第一财经日报》表示,在当前市场供求矛盾过于紧张的情况下,限购等措施还是能够发挥一定作用的,也是必要的。

　　“从道理上讲,市场需要法制管理,但在目前房地产市场不成熟、法制建设跟不上的情况下,不能对市场的情况坐视不管,此时采取一些非经济手段也是可以理解的。”他认为,在现阶段,需要暂时抑制不合理的需求。

　　不过,反对者如华远集团总裁任志强表示,政策不从源头解决供给,反而从市场限制消费和购买,试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系平衡的问题,这种做法“伤敌一千,而自伤八百”。

　　市场也曾有例证,限购措施难以真正解决市场问题。

　　北京自今年5月份就开始执行限购令,但楼市同样在9月份出现了量价反弹。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示,地方政府推行限购令,但尺度又不一,这令企业和消费者多预期限购政策只是短期举措,一旦政策取消以后,房地产市场会出现报复性增长。

　　“限购只是暂时将需求往后拖延,实际上并没有消除这些需求,(限购政策退出后)该买房的还是要买房。”尹伯成说。

　　在通过限购手段直接限制买方权利后,政府对楼市卖方的主体——开发商的权利限制也可能扩大。近日有传闻称,有关部委正着手制定相关管理办法,价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。

　　对此信息,暂时没有更多的渠道能予以证实。但在政府更多采用行政手段解决楼市问题的趋势下,多位接受记者采访的专家都认为,“不能排除这种可能”。

　　行政管控的思想开始流行于市场,这是否是一个危险的信号?尹伯成认为,房地产业的市场化与强调监管并不冲突,房地产的调控也会长期存在,但还是应该以经济手段为主,如税收政策、货币政策等,都是在引导市场行为主体按照国家的要求去走,但这还是属于市场经济的手段。

　　市场供需如何平衡?

　　纵观过去数年我国楼市调控史,金融政策的收紧将更能左右市场的变化。“国五条”将二套房贷的首付比例提高到五成,利率提高为基准利率的1.1倍,直接增加了购房者的现金压力,其利用金融杠杆的空间也大为缩小。

　　此外,中国人民银行也做出了“加息”的决定。自2010年10月20日起,金融机构一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。对于房地产业而言,这会增加企业和购房者的还贷负担。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为,首付从原来的三成提高到五成,相当于杠杆倍数从3倍降到了2倍,房价马上就会降下来。而提高0.25个百分点的存贷款利率,也会见到一点成效。

　　但他的预测可能过于乐观。回顾2008年,金融危机和调控双重因素影响之下,房地产行业资金链异常紧张,市场不时传出房地产企业将大批倒闭的预测。但到了调控极其严厉的2010年,这种预测明显少了很多。

　　企业不差钱,便无降价促销的动力和压力,这也导致目前楼市出现成交量再度下降,但房价依然僵持的局面。

　　中国不动产研究中心近日对开发企业现金流情况进行了调查,结果显示,所有受访开发商声称自己有足够的资金实力应对当前的调控风险:67%的开发商表示现金流充足,而33%的开发企业现金流刚好应对目前开支,没有一家开发商表示现金流紧张。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为,目前房地产行业并不缺钱,今年(企业)投入的资金比进来的钱(销售收入)少很多,不存在资不抵债的问题。

　　“起码从9月份的情况来看,在这个节点上对房地产进行调控,不会造成房地产企业的负资金流,不会像2008年那样,今年房地产下半年和2008年10月份时的情况不可同日而语。”聂梅生称。

　　一个观点在中国楼市盛行多年,就是土地供应量是有限的,房源注定供不应求,涨价理所应当。但同时也有一个怪象流行许久,就是闲置土地始终存在,有限的土地资源也没有完全及时转化成可销售的房源。

　　保障房建设如何“可持续”?

　　商品房市场供需矛盾虽多,但在追逐利润的诉求下,市场的主体——企业还在不停地投资建设,且不定期地将房源投放到市场上,尽管房价已经超过了很多人的承受能力。

　　“大利大盖,小利小盖,无利不盖。”尹伯成的话点明了房地产市场的运行规律。

　　这种规律也给保障房带来了现实问题。没有利润诱惑,谁来做保障房建设的主体,中央还是地方政府?

　　在1998年房改之后,正是因为这个问题没有得到解决,廉租房建设才在其后的十年间止步不前。官方数据显示,2007年全国安排廉租住房资金77亿元,这超过了历年累计安排资金的总和。2006年4月,当时的建设部曾通报,全国70个地级以上城市还没有建立廉租住房制度。

　　自2007年开始,保障房建设短板的问题才开始为政府所重视,中央财政的投入也逐年增加。2008年,中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元,2009年保障性住房支出达到550.56亿元。

　　官方统计显示,今年1~9月,全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套,占年度计划580万套的90%。

　　保障房建设过度依赖中央财政“输血”,显然难以长期延续。全国人大常委会今年进行的一项调研显示,截至2010年8月底,中央财政年初安排的692亿元和追加安排的100亿元保障性住房建设的资金,已全部下达。但一些地方政府仍然对财政资金的投入安排感到不解渴。

　　为减轻中西部地区资金筹集压力,中央今年提高了财政补助的标准,西部地区(包括比照西部政策县)补助标准由2009年的400元/平方米提高至500元/平方米,中部地区由300元/平方米提高至400元/平方米。

　　目前,中西部地区廉租房的建设的成本为1200元至2000元/平方米,即便中央补助达到了400元至500元/平方米,地方政府仍需自行配套大半资金。

　　上述全国人大常委会调研报告认为,今年中央提高了廉租房建设资金补助标准,但每套住房的平均仅补助2.37万元,相当于投资额的30%左右,地方反映仍然偏低。

　　一个需要面对的现状是:中西部地区需要保障房的数量更多,但他们自身的经济实力也更弱,需要中央输血更多。如果没有中央的财政支持,这些地区的保障房建设还能持续吗?