四季度各地"任务性"放量供地 开发商选择性购地

　　1.“新国五条”强调增加住房有效供给，各地积极推地

　　新版“国五条”再次提出增加居住用地供应总量，延续了之前调控政策中增加住房有效供给的基调，强调各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

　　1.1现象：各地酝酿大规模集中推地，预期四季度供应将迅速增长

　　10月份，监测的10个主要城市共推出土地263宗，总面积达1587万平方米；其中住宅用地推出90宗，供给556万平方米。虽然土地供应总量和住宅用地供应量环比均略有下降，但从各地相继出台的四季度供地计划及11月初的土地市场表现来看，10月份的供应仅是供地大潮来临的前奏，四季度各地土地供应井喷已势在必行。

　　北京计划在四季度集中推出50宗地块，其面积占全年供地计划的36%；上海于10月20日一天内连续推出12宗土地；深圳在10月份供应住宅用地4宗，是住宅用地连续10个月零供应后的首次集中推地；杭州11月供地计划也于近日出炉，按计划单月推地总量仅次于3月；武汉10月底一次性拍卖了19宗地，且单月推地总量居全年之首；重庆11月初3天内推出20宗土地，总面积逾45万平方米，供应密集度为全年之最。

　　1.2原因：各地全面落实供地计划，响应中央增大土地供应的调控基调

　　部分城市为赶计划或将大规模集中供地。前三季度，部分一、二线重点城市2010年用地供应计划完成情况欠佳。以北京市为例，按照年初制定的住宅用地供应计划，2010年全市计划供应住宅用地2500万平方米，前三季度实际推出439万平方米，仅占年度计划的18%。为完成年度供地计划，今年四季度，北京土地储备管理中心年内计划推出50宗地块，其中涉及居住类土地45块，合计供应面积为855万平方米，有力的保证了后期土地供应量的增加。广州前9个月住宅用地供应仅完成了两成多，成都前9个月住宅用地供应仅完成不到四成，南京前10个月供地计划仅完成五成多，这些城市为完成计划必将在今年最后两个月继续集中推地，供地高峰指日可待。

　　切实增加有效供应才是各地推地初衷。由于二次调控一再强调增加供应量，为保障调控效果，即使前三季度供地计划完成情况不错的一、二线重点城市，也出于增加供应量的考虑，在四季度继续保持土地放量。例如上海市制定的住宅用地供应计划为1100万平方米，前三季度实际推出1044万平方米，已完成年度计划近95%，10月份仍推出60宗近200万平方米土地。

　　2.市场反应冷淡，地价走低

　　2.1现象：底价成交频现，地王销声匿迹

　　虽然各地积极推地，但得到的市场反应却不尽人意，多块土地甚至出现无人问津的局面以致流标。北京10月份仅有一块非工业用地成交，且为底价成交；上海市集中推出12块土地，其中7块非住宅用地因无人竞价最终以底价成交，楼面地价最低的仅1500元/平方米；成都集中拍卖的19宗土地中15宗以底价成交。

　　2.2原因：开发商资金受制、政府所供住宅用地有限

　　一方面，开发商资金链吃紧，制约其拿地热情。两次调控使开发商在融资难度进一步加大，定向增发、开发贷款、上市审批等各类融资渠道均受到严格限制，加之“新五条”限购政策对开发企业现金回笼造成较大影响，面对渐冷的住房市场，企业继续高价拿地的信心已严重动摇。并且，各地在加大土地供应的同时，对土地出让、土地成交和土地使用等诸多环节加强监管和调控力度。如采用综合评标法，转变“价高者得”的原有模式，以及提高土地出让金的首次缴纳比例，打击炒地行为，这都加重了开发商对土地市场的观望。

　　此外，缺乏优质地块供应、郊区新城地价高企也在影响开发商拿地的积极性。参与土地竞买的房企数量减少，缺乏竞争的情况下住宅用地基本以底价成交。

　　另一方面，所推住宅用地占比有限、优质地块缺乏也是导致市场反应冷淡的重要原因。从图1中10月份各重点城市新增土地供应中住宅用地占比和成交/推出对比来看，成交量与住宅用地占比大致呈正相关，说明住宅用地及包含住宅规划的地块易于受到开发商的青睐，监测的10个主要城市虽然其他类型土地则颇受冷遇，但住宅用地均无流拍且溢价率相对较高。例如上海市集中推出的12块土地虽有7宗因无人竞价以底价成交，但其中两块涉及住宅用地性质的地块却人气颇高，溢价率分别为82%和80%。表明虽然新政出台对住宅市场造成一定冲击，但并未消减开发商对住宅用地的渴求度。而在开发商拿地越发谨慎的情况下，政府推出的土地不合开发商胃口也是土地市场并不活跃的原因之一。

　　3.建议

　　3.1政府：供地应更向住宅倾斜

　　提升推地品质，激发开发商拿地热情，真正促进供应。鉴于开发商拿地策略愈发理性，且普遍青睐于住宅用地，政府应考虑增加住宅用地在推地结构中所占比重，从而切实增加住宅有效供应，改变未来的供求结构，保障调控效果。

　　3.2开发商：适时调整开发思路；在拿地问题上，量力而行，尽力而为

　　图3：北京市2007年一季度至2010年三季度新开工面积与规划建筑面积

　　数据来源：伟业我爱我家市场研究院

　　有实力的开发企业应抓住时机增加土地储备，拉开同行竞争差距。2007至2008年，全国10个主要城市住宅新开工面积处于高位。2009年至2010年一季度，新开工面积与土地出让数量同步增长，保持基本平衡。但2010年二季度以来，土地出让数量大幅下降，存量减少，十个主要城市整体土地供应皆出现阶段性不足。以北京市为例，2007年至2010年三季度，累计出让土地可建面积比同期新开工面积减少约1718万平方米。随着新开工量的持续增长，存量土地不断被消化，未来无论是市场还是开发企业对土地的需求将更趋旺盛。因此，建议开发商在保证资金链充沛的基础上可考虑积极拿地，一方面加强自身的土地储备，在未来同行竞争中抢占先机，另一方面迎合调控基调，与政府站在同一战线。

　　适时调整开发思路亦不失为应对良方。另外，由于目前政策调控集中在住宅领域，相比之下，商业地产在融资、销售等诸多方面并未受限制。面对政府推出的大量商业用地，开发企业不妨尝试转换思路，对商业地产进行积极探索。