万科地产毛大庆：践行绿色使命 勇做地产先锋

　　2010年10月，第九届中国国际住宅产业博览会盛大开幕。作为本届住博会的独家互联网战略合作伙伴，搜房网联合中国贸促会建设行业分会房地产促进会在住博会期间召开“2010中国住宅新趋势高峰论坛”。本次论坛将以国际化住宅发展为背景，分享世界前沿的住宅科技、优秀产品、开发理念和经典设计，研讨国际及国内最新住宅产业发展趋势。以下是远洋地产控股有限公司副总裁谌祖元在2010中国住宅新趋势高峰论坛的发言。

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　　践行绿色使命 万科一马当先

　　今天，很高兴有机会参加这个活动，刚才听了刘总谈了CSI的问题，我也很受启发。今天我想谈的话题是住宅发展的新趋势，万科毋庸置疑是全世界最大的主流住宅供应商，今年万科销售额已经近千亿。所以在千亿级的企业平台上，每年我们提供的住宅量是非常大的，今年销售面积也是将近1千万平米。

　　在这样的情况下，如何能够在大规模的住宅制造过程中推行绿色的观念，能够践行绿色的使命，变得非常重要。我想可以把住宅的新趋势，跟万科的绿色战略挂钩起来来谈。这里面讲三个内容，万科的绿色规划、万科的绿色平台，第三是绿色建筑、绿色能源方面的探索。

　　在各个行业推行绿色、低碳、环保、节能的观念，不能不说跟哥本哈根会议以及哥本哈根会议之前，温总理向世界宣布的中国减碳目标是分不开的。简单回顾一下哥本哈根会议，应该是一个非常热闹的会，这里面无论是科学学术的会议，还是政治性的会议，我想我们可以看到，中国确实从这次大会后，我们开始绿色的国家战略，企业的绿色使命从这个大会之后，是个分水岭，被社会广泛关注。

　　像气候变暖问题，这是大家最为关心的事情，对于气候变暖可能的后果，有多种多样的估计，不管是缺水，海平面上升，对农业的影响，国家发展的损失等等，但是气候变暖到底是什么样的趋势，今天谁也说不清楚，但是这里面有众多的因素，跟我们的开发企业，跟我们的行业行为是非常有关系的，这点我想是确定的。问题的深刻性，从二氧化碳浓度的显著上升，反映了资源、能源高消耗的模式，金融危机和气候的变化其实都在警示我们，这样的过程中我们企业的认为是，在中国开发可替代能源，开发可再生能源，这些虽然都是非常重要的，也是未来必走的路，但这是长期的，还有大量科技的进步才能到来的美好理想，更多是在今天眼下能够做的，还是我们从节约，资源的循环利用以及能源的效率方面进行提高，这恐怕是我们今天中国在节能环保上立刻能够践行的思路。

　　为什么前面要讲这三页的PPT，主要从这三页告诉大家，万科的绿色战略从这个角度出发，我们如何在房地产建造环节引发一场新的思考和革命，如何改变我们的制造和生产模式，达到在建造环节中的节能、节约和资源的循环利用。我们做了个分析，地产行业在减排之中其实担负着义不容辞的责任，虽然我们可以看到，商业建筑、住宅建筑在我们中国和其他几个国家相比，我们似乎能耗还比发达国家低，但是事实上，大家看到上面工业这部分，工业这部分的71%里面，其实大量是跟建筑行业的建造方式有关的，由于我们工业生产方式的落后，导致在建筑，无论是部品，无论是建造方式，无论是生产方式方面都有大量能耗产生。另外发达国家，像日本、美国、独联体，我们有个没有办法跟他们比的，就是我们人口，我们人口在这样大的基数下，我们的能耗绝对不可以走他们这些国家的道路。

　　按住建部的推测，到2020年，我们还有新增将近200多亿平米的住房要盖，按照万科的推测我认为要到300多亿平米，在未来这么大的建造量里，我们的节能和环保有大量工作可以做。万科在2008年，在修改企业中长期发展战略的时候，特别是把绿色写入了企业战略的发展方向，在千亿级企业流程体系之上，我们有三个重要的基石来推动万科未来过了千亿之后的发展，一个是进一步精益化的管理，持续改进标准化，这是最基本的内容，另外是工业化住宅，也是刘总谈到的CSI体系，这也是助推万科发展的核心内容，这本生业带来标准化生产的重要因素之一。另外是绿色的升级，前瞻性行业新的标准，这两项都是万科非常基础的战略方向，由此得出我们企业对自己未来的定位，就是绿色、温室气体减排的行业领先者，绿色标准指定的推广者、绿色节能技术的应用者和力行者。

　　我们把万科未来建造的住宅新趋势定义为如下四个方面，第一是完全的精装修，第二是大面积的以未来可见的年度里我们全面实现产业化，第三全面的实现绿色三星标准，第四是在我们社区里普遍实施垃圾分类以及垃圾回用处理，这后面我会做一些具体的介绍。全装修，我们在三年多以前，其实王石在很多场合就呼吁，2001年到今年，除了少数项目部适合全面做精装修，所有住宅项目已经100%实现精装修。我们也在深圳建科院帮助下，他们做了关于建筑垃圾方面的研究，我们中国建筑施工垃圾占城市垃圾总量的30%，二次装修的垃圾平均为每户两吨，这是什么意思呢？如果我们采用集成化的集中采购，集中施工这样的方式进行全精装修住宅的交付，一个90平米房子会比小业主自己装修，会减少将近2吨的垃圾，出去实现刘总讲到的精装修分离体系，垃圾量会进一步减少。垃圾问题现在是困扰我们很多城市，特别是三分之二大城市的重大问题，如何减少垃圾，这也是万科要考虑的。我们做了个初步考虑，万科八年来累计销售的装修房，我们减少了大约垃圾排放20万吨，这需要多少呢？需要十层楼深的足球场空间来掩埋。

　　探索绿色能源在建筑中的利用

　　最后讲一下垃圾分类，垃圾分类这个问题如何跟开发结合在一起，似乎看起来这是单独的问题，但是现在万科已经很成熟的应用在我们一些小区里，我就讲一个例子，西山庭院项目，这是联合国环境署一直介绍的这个项目，这个项目我们06年无意识的在做，当时海淀区政府送给两个开发商两台机器，谁也不知道这机器是干什么的，说你们拿去用用。那个机器转起来要买一个菌，这个菌可以非常好的分解小区内的垃圾，把垃圾分解为非常高质量的肥料，06年的时候大家没有这个意识，垃圾分类处理回用搞不清楚，万科的小区就用了。用了后，小区物业管理非常花功夫，就开始在小区里做教材，教育小区里的保姆，教育小区里的主妇，特别是教育小区里的孩子，给他们讲我们一起做垃圾分类处理，这个事情发生在06、07年。海淀区的业主素质高一些，理解得比较快，全小区很快兴起了垃圾分类热潮，我们用了很多游戏的手法，比如小孩，我们每个月进行一次垃圾分类的跟踪，如果分类的好，我们给小孩盖个章，并且会有奖励。到了08年，这个机器用的已经非常顺了，整个小区拉走的垃圾只是这个小区垃圾总量的50%，50%垃圾就不拉走，就消化了，业主还用处理完的肥料一起施肥。

　　这个活动之后，当时并没有想到要推广，我们也不知道这个东西这么成功，后来王石在日本、台湾考察了很多地方，特别是台北，当时马英九推动的垃圾分类非常成功，他们可以达到60%的垃圾在小区内进行循环，他们甚至对塑料都可以自行处理。董事长看了一圈后，说万科为什么不能推进这样的社区，后来我们物业跟他们说，我们有一个这样的社区，他去看了下很惊讶，原来身边也有这样的项目。后来对这个小区定点跟踪，了解处理回用的情况，发现我们也可以做到45%的垃圾自我处理和回用，这是真正意义上的垃圾源头减量化、无害化和资源化的处理，大家知道这堆垃圾拉去焚烧场，处理的时候就产生二恶英，而在我们这里处理后一半是肥料。现在已经形成了非常完善的垃圾回收处理体系。这个小区的垃圾分类教育是最重要的，知晓率达到99%，参与率达到85%。

　　当时一位校长说，我不知道万科是做什么的，但是在学校有三个同学，那三个同学一直在推行垃圾分类，三个同学说，他们从小就在小区里这样做。现在我们小区门口的垃圾桶就是四个，完全是日本标准的垃圾桶，什么放报纸，什么放瓶子，这个故事是王石在日本跟位董事长喝水，董事长喝完撕瓶装的塑料纸，王石问他，他就说塑料瓶回收要分三块，瓶盖和瓶子还有塑料纸。王石很受刺激，然后将垃圾桶引了过来。现在万科新小区进行垃圾分类，这是我们验收的标准。初始投资，一台机器20万，一年运转费用7万，这7万元通过我们对垃圾的分类，可以反哺这7万，而且还能赚钱。肥料将来是可以卖钱的，肥料质量非常好。

　　经过这样的分析，大家可以看到成果非常好，我们已经有了学术论文，给北京市和环保部提这样的建议，希望在北京全部社区推动北京西山庭院已经成了一个旅游点，大家都到那看，我们每年要接待很多的参观团去参观。

　　最后就是绿色能源，因为万科毕竟不是搞能源工作的企业，我们有责任有义务逐渐把可替代能言、可再生能源逐渐来研究，它如何跟建筑更好的结合，这是我们在东莞松山湖旁边建的零碳基地，在明年基地就完全建成了，这里像博览会，里面有各种各样好玩的建筑，这里面的理念和科技手段应该说不是万科发明的，是我们引进的，基本看到哪有一个好的技术，我们拿到里面进行应用，盖一个小实验楼。大家看到那个高塔，有很的功能，现在正在建，明年就完成了，那个高塔是实验来代替空调降温。另外雨水回用、收集，包括水的重力产生的能源收集，这个小区有很多好玩的东西，大家有兴趣可以去看这个六碳基地。

　　基地里面有很多的合作伙伴，这些伙伴一直伴随着万科在基地里面进行研发，在进行创造，弄了很多新的东西进来，有一些技术实验完之后，可能很难今天得以应用，但是也许过几年就可以用，这有点像智库一样。这是万科正在研究的十大建筑，跟住宅没有什么太大的关系，这十大建筑多半是在进行着各种各样的新能源、绿色节能和环保的探索，这十个项目其实是十个探索型的有意思的项目，希望大家以后关注。谢谢大家！

　　积极推动中国住宅产业工业化进程

　　万科在国内是最早一家践行推动的工业化企业，在今年已经走了十个年头，2010年用工业化生产方式来建造的住宅今年可以达到100万平米，其实最早的时候，万科在做工业化住宅的时候，还真的不是出于绿色、节能、环保这个角度，更多的当时从提升生产效率，第二减少客户的投诉，提升质量和性能，逐步发展到，我们也意识到这种做法真正带来行业内节能、节材、节水和环保。给大家说一下，最早的时候，王石董事长最崇拜，也是最希望学习的企业是索尼，当时他的理想是想说，万科能不能像做汽车、相机的方式来造房子。另外万科的售后服务能不能像索尼一样，有维修站，买了万科房子，可以让维修站来修房子。这背后其实是要换一种生产方式。在这样一个起始下促动万科开始研究房子能不能用工业化的方式建造，后来看日本其实早就这样做了，包括日本的部品已经早早的走这个方向了。

　　上次建设部开这个会的时候，我在做演讲的时候，我就讲到，那次我刚从日本回来，我说我每次去日本回来就非常绝望，我说我每次看到他们从井盖都是工业化的时候，我真的觉得我们的路还需要走很远。上次在日本去看一个工地，这个工地几乎都是电子操作，你看不见什么工人，除了很少部分是现浇混凝土，很大部分是在外面做完的，用车运到现场后，外墙搁在哪，柱子搁在哪，有精确的摆放位置。塔吊是没有驾驶员的，电脑控制室控制吊臂，板拉到什么位置在哪落下去，都是无人工操作，只是到那个位置有两个工人固定，拉丝一拧，几乎看不到工人在工地上，更谈不上水、电、扬尘、污染，房子在市中心不用做什么环保的保护措施。这样的场面看了后，我觉得我们的工业化还是很小儿科的东西。

　　现在说万科通过工业化，当时希望达到客户的价值，客户的价值我们这里很好改善了房屋精度，解决了渗漏以及开裂，混凝土平整度能够做到小于0.1%，另外外墙瓷砖拉拔程度提高9倍，外保温已经内置在混凝土里，瓷砖还是贴在混凝土上面，所以拉拔强度提高了很多。另外房子的隔声、保温、防火性能大大提高。刚才提到长寿住宅，CSI对长寿住宅很有好处。在北方地区，我们外保温，国家推行节能标准的时候，外保温板要求越来越厚，当越来越厚的时候，无论你用什么固定保温板，保温板使用寿命跟混凝土没有办法比的，当达到寿命，必然产生萎缩、脱离，水会顺着保温板跑到混凝土中间，这样开裂、渗漏很难以处理。企业在工业化获得的好处非常多，特别是生产效率的提高上，按照前几年工业化的水平还一般的时候，一个楼的建造，十二层住宅楼可以节约将近三分之一的工期。我们还在做更进一步的追踪，这工业化的生产对于北方城市非常有好处，尤其是哈尔滨，哈尔滨市长说，一年五个月不能生产，如果用了工业化住宅，五个月绝大部分可以追回来，大家可以想，对冬季施工降效的解决有很大作用。

　　另外是民工的问题，最近国家建设部对全国重点城市的民工问题做了调查，民工荒现在已经成为普遍问题，现在万科追踪自己的主要项目，平均民工缺口都在15%左右，这跟建设部的统计很类似。所以未来的民工，这一代农民工的孩子没有人再愿意做农民工了，这将来怎么办？现在工地上出现了农民工的老年化，低技能化，这进一步威胁了房子的质量，在这样大背景下，我们感受到工业化生产方式建住宅越来越有作用。

　　另外通过工业化方式建造住宅，这里面对于建造过程之中的节水、节电、节能其实是有着大量的好处。这是万科在工业化，从04年开始推行工业化建筑的研发，特别是在万科总部成立了工业化研发中心之后，进展是飞速的，从10%的工业化率到20%、35%、60%，在过去七年时间，我们创造了71项工业化的专利，这里面主要的方向是在高墙材料、轻质混凝土、抗震、减震技术，这里想简单解释一下，其实工业化住宅对于二氧化碳气体排放和有害气体排放有很好的作用。日本实行工业化后，水泥发生了重大变革，高强度水泥变成他们不断研发的产品，因为水泥强度提高后，水泥用量大大减少，房屋自重不断减轻，这样促进了日本的抗震性能。日本人已经不叫抗震，叫减震技术，我们国家还叫抗震。日本在地震的问题上，他已经认为，建筑物已经不存在抗震的问题，就是如何减震，房屋使用过程中如何更好的通过房屋柔性的处理来吸纳地震能量，柔性克服地震带来的损失，这是日本研发的问题。今天我们国家的规范还在抗震。当工业化全面铺开后，水泥会进行改良，水泥是产生危害气体，这会减少危害气体的排放。

　　现在深圳、北京、上还有非常成熟的经验在应用，北京我们有两栋楼是全工业化技术建造的，业主已经住了一年多，他们感觉非常的舒服，节能也有很大的提高，房子一年住下来没有开裂和渗漏。万科在北京能做到将近60%的精装修化率，在今年万科北京的产量已经达到10万平米左右，明年我们产量将近30万平米产能，这是非常快速的发展过程。刚才重点讲了工业化，大家要有个理解，陈音老总在，当代MOMA做了很多节能以及绿色，我就说，万科和当代结合起来，会建出最好的房子。我们是建造当中的节能，他们是使用当中的节能，这两项加在一起也是我们的理想，我们最近也一直在交流。

　　我讲了半天工业化，我们试图告诉行业内和政府，如何在建造过程中更好的推进节能。绿色的房子我就不讲太多了，我们从今年开始，跟建设部有个承诺，在北、上、广、深这些大城市，所有新开工的住宅，无论是高中低档住宅，全面申报建设部的绿色三星，三星里面有很大的要求，节能65%，陈总比我们更有经验。这里还有再生能源的利用，节水等等，很复杂，我看了有150多项规定，我们在全力推进。目前还很难在所有城市推进，有一些城市的发展还没有到这个阶段，像北京、上海、广州、深圳已经成为硬性的标准在推动。万科有一个项目，在深圳万科城的第四期，是国内第一个通过绿色三星标识认证的项目。