楼市回暖不敌调控持续 开发商资金吃紧

　　（来源：21世纪经济报道）楼市回暖，缓解了大型地产商的资金之急，但一批中小开发商资金链却依旧紧绷。

　　“很多外地的开发商突然打电话给我们，说资金链碰上问题，有没有温州资金愿意借贷的。”温州资本代言人、温州中小企业促进会会长周德文告诉本报，“宏观调控下，银行信贷对地产商缩紧，中小开发商融资渠道少，资金问题比较大。”

　　由于国家对楼市等宏观调控，股市目前情形并不是很好，许多温州资本均躺在银行帐户上，这对于地产商而言，是止渴之梅。据周透露，目前温州在银行账面上沉淀的资金有5800亿左右。

　　“目前，温州当地的财务公司、典当行、担保公司等，对于多数地产商的借贷利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高。”

　　“也有地产商通过私人借贷，四分、五分，也就是48%、60%的利息并不少见。”周德文表示，“但是温州当地的资金一般会借给熟人介绍过来的项目，如果相对陌生，又是外地的，一般谈成的比较少。”

　　据悉，根据中小地产商项目的不同，借贷的资金从一笔数百万、数千万到上亿不等。如此高的利息，地产商都敢周转使用，可见当下不少地产项目的暴利程度。

　　根据万得资讯的统计，截至2010年上半年报告期末，全国40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，其中资产负债率接近或达到70%的有22家，上市的地产商尚且如此，抗风险能力差的小地产商更不用提。

　　国家对楼市的宏观调控还在持续，不少银行纷纷缩紧对地产项目的放贷，而回暖的楼市，只对于当下上市销售楼盘的地产商而言是福音，未赶上周期的许多开发商，因短期融资成本的高昂，面临洗牌。

　　温商新财技：放贷开发商

　　“现在对于上海的中小开发商而言，6成以上的项目普遍都是缺资金支持的，不然在8月之时，上海很多项目都不会降价销售。”浙江一家大型担保公司上海的分公司人士告诉本报。

　　“当然这其中，也有一部分开发商认为目前的价位还不高，不想卖楼，希望通过融资抚平资金链，把项目往后推。”

　　据该人士的透露，目前温州许多的民间资金也在集结，专门放贷给开发商：“他们一般是30到40个人，一个人出几百万，组成一个钱庄，很多资金都上亿，再通过一个对房地产行业熟悉的中间人放贷给开发商，而放贷给开发商的利息很多都上了3分。”

　　“我身边就有一个好友，把自己价值500万的别墅抵押了，从银行贷出了300万，借给河北一个开发商，半年内还，利息5分，如果不出意外，这一笔就可以让他半年赚80万。”

　　据透露，如果抵押物比较齐全，利息会相对低一点，据上述人士透露，江苏泰州一个还在开发中的小区，把自己价值6000万的小区抵押给温州一家财务公司，借出3000万，利息是20%。

　　而对于温州资本介入的楼盘而言，其并不用担心其中的风险，“如果最后地产商还不上钱，温州人更喜欢他们用楼盘来还，温州资本可以通过内部的圈子，马上将这批楼盘转卖销售。按楼市长期的发展、价格的上涨，其实获益更多。”

　　本报同时了解到，在银行“收紧”房地产开发贷款的背景下，目前国内信托公司的融资成本已涨至年息20%甚至更高，而往年一般情况下，开发商向信托公司的融资成本仅为年息15%-16%。

　　眼下，房地产信托可能是信托公司最赚钱的项目之一。根据财汇资讯统计数据，8月份以来，国内信托公司累计推出20个房地产信托产品，预计发行规模累计60.257亿元，其中有单笔超过22亿元的，成为8月以来52只信托产品发行规模最大的一个。

　　（来源：羊城晚报）中期年报显示六成中小房企资金链紧绷

　　尽管中期年报显示，沪深两市上市房企背负5867亿元巨额债务，不少人因此期待出现潘石屹所说的“开发商的资金链条紧张”，然而日前经纬地产一份有关《发展商资金流动性现况调研报告》分析指出，多数品牌房企都具有平稳过冬的实力，十大品牌上市房企上半年销售业绩不俗，为它们在这场博弈中有了更多筹码。

　　而相对大房企，小房企的压力则明显加大。有消息称，目前上海的中小开发商中至少已有六成面临资金链“困境”。

　　大开发商不差钱

　　经纬行研究中心日前根据上市房企已公布的半年报情况，选取了万科、保利、金地、招商、雅居乐、碧桂园、世茂、中海、绿城、龙湖十家开发商作为《发展商资金流动性现况调研报告》的分析对象。报告认为，尽管发展商资金压力已现，但多数仍处于安全经营状态，还未达到资金断裂的危险边缘。

　　数据显示，在今年上半年地产市场不景气的情况下，十大品牌上市房企销售业绩不俗，销售净利润共计达195.8亿元，净利润超过10亿元的房企达到八家。

　　“丰厚的销售利润，让发展商在这场博弈中有了更多的筹码。”经纬行研究中心主任曾英杰表示，除个别资金有较大压力的发展商或郊区大盘项目会采取优先走量的策略外，多数房企应会保持价格的平稳，甚至略有涨价。

　　中小房企压力大

　　不过该报告同时也指出，发展商2010年普遍拓展力度较大，加上国家对闲置土地清理力度不断加码，拿地所需资金大幅超出前几年水平，开发商资金压力开始显现，拓展迅猛的几家房企甚至出现负值的现金净流量。

　　数据显示，上半年有五家房企现金净流量为负值。虽然万科上半年有367.7亿元的销售资金回笼，但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39亿元地价后，还要应付上半年新增项目38个的支出。截至6月30日，现金净流量已呈现负值。但经纬认为，总体而言，品牌发展商虽然具有一定资金压力，但仍处于安全经营状态。

　　不过，财力不那么雄厚的中小型房地产开发商，就因受到信贷闸门收紧影响，不得不另觅融资渠道。

　　有消息称，目前上海的中小开发商中至少已有六成面临资金链“困境”。一家小房企负责人表示，“以前还能走其他的渠道来获得资金。现在，监管部门对一些间接融资的方式都加大了监管力度。我们这些小房企不得不使尽浑身解数，尽量和地方、银行搞好关系，否则真的可能一分钱都拿不到。下下之策，就是依靠其他的自给来源了。”他所指的就是民间借贷，但这种借贷方式的代价往往是比银行高五六倍的利息。

　　因此，有业内人士分析，银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪，甚至有专家预言，部分中小房企资金断流会是“大约在冬季”。

　　抵御不住：上产权交易市场

　　4月开始的宏观调控，缩紧了开发商资金链，不论大小开发商，均遭冲击。不少地产商承受不了高昂的融资成本，干脆变卖项目。

　　根据上海联合产权交易市场的数据，房地产成为今年上海产权交易的热点板块，截至8月，今年房地产交易项目平均成交额同比增长88.07%，达到单宗1.17亿元的规模，而且有多宗上亿元的房地产项目形成了竞价，溢价很多成交。

　　如此前，“上海通益置业有限公司50%股权”转让项目，挂牌价格9.9亿元，结果最终以10.08亿元成交；“上海仰皓置业有限公司100%股权及1287万元债权”转让项目，挂牌价格2.05亿元，最终成交价格达到4.71亿元。

　　据上海联合产权交易市场透露，8月以来，上海房地产行业的交易，已经连续数周位于产权交易额之首，9月19日之前的一周，房地产挂牌了4宗项目，挂牌的金额为5.24亿元，成交的金额达到了2.42亿。

　　据悉，在9月9日之时，上海联合产权交易所市场部专门组织了一个房地产项目专场推介会，一批项目集中亮相，引起了投资者关注。

　　从当日的项目看，除了上海本土的项目之外，来自苏州的翡翠国际社区置业有限公司，转让95%股权及16152.75万元债权项目，来自湖南的湖马置业有限公司100%股权转让项目等诸多异地项目，也都引起现场多方人士的注意。