上海:二手行情好转挂牌量缩水 外地买家抄底比例上升

文/上海中原地产研究咨询部

自4月下旬以来，上海不同区域的二手房价格出现不同程度的下跌，但整体交易价格及流量并没有多少变化。数据上看，7月份二手商品住宅交易套数环比提高17.2%，价格提升1.75%，市场仍集中在信心博弈阶段。一手商品住宅市场中，开发商降价打折促销的举措仍然零星且点到即止，这给了主体二手业主很大的信心鼓舞。

在7月份发起的二手房交易会暖潮中，7月份大量刚性需求以及外地买家的集中成交，二手房市场的带看量持续回升的拉动下，成交量终于出现了触底反弹的苗头。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，7月中下旬开始出现的成交回暖潮，伴随着成交价格的整体持稳，反映出的更多是市场信心的回升。联动一手市场可以发现，当前的成交升温更多是价格引导型，即交易仍集中在低价位房源上。鉴于多数房价上涨过快地区交易量大幅缩水，价格拉升动力消失，管理层更集中的腔调先期政策的认真执行，后续政策被悄然弱化。在政策走向更加明朗的情况下，市场的恐惧感逐渐消失，面对低价房源，消费信心拉高，也给了部分业主再次跳价的理由。眼下二手市场供应方的反应相当机敏，这给了成交量继续回暖带来一定障碍，也因此本轮成交反弹的前景并不能断言十分乐观。

成交升温 挂牌量明显减少

截至到8月12日下午2时，网上房地产显示，二手房挂牌量13.4万套。相比大半个月前的最高13.8万套，已经减少了4000套，下降幅度2.9%。根据上海中原研究咨询部统计数据显示，7月份上海市二手住宅成交6974套，环比增加17.2%，成交面积57万平方米，环比增加18.1%。7月份二手房成交均价17385.9元/平方米，环比增加1.75%。

随着调控日趋平静，购房者对二手房市场关注力度大大增加，不少刚性需求加快了购房步伐。据上海中原各家门店表示，传统自住型区域，如虹口、闸北、杨浦等越来越受刚性需求的亲睐，原因在于整体价格在环内处于相对较低的水平，近段时间带看量明显上升，上升幅度20%左右。而周边地区，如宝山、松江等地，近期成交量幅度增大，不少顾客表示，现在上海的轨道交通从城市中心向外延伸，而且外环的生活配套虽然不能跟中心区域比，但是是有所提高。在交通上和周边生活配套上都可以接受，外围房价较低，因此大量自住型刚性需求大量成交。

外地买家入市比例上升

据上海中原研究咨询部统计，7月份非上海户籍买家成交大约在3400笔左右，在占全市成交4成，而6月份非户籍买家成交2400笔左右，7月份环比上升41%左右，远远高过同期整体交易增速。除了大量外来刚性首套自住人群需求的释放，改善型、投资性客群也明显趋于活跃。不少投资客认为，经过3个多月的调控期，调控手段也日趋平静，在已经降价的房源中，有不错的投资空间出现。如一位浙江的客户频繁询问翠湖天地的行情，经过一定了解后以620万买下了一套108平方米的两房。

传统豪宅板块如新天地、古北等通常存在相对稳定的投资比重，在二手市场价格出现明显下跌后，加大了入场抄底的人群数量。特别是外地投资客，拥有雄厚资金，且相当一部人采用全额付款，并运用持证抵押等方式进行流转，绕过了对第三套房的信贷封锁。此类投资客群的释放，多是基于前期个别的价格调整，从交易规模上来看，抄底还不具有普遍性。一旦交易价格重回上升通道，预计会有较大幅度的缩水。