房地产调控需注重长期性和连贯性 应稳中求变

　　此次调控政策是否仅是一次“百日维新”？接下来是该放松了还是会更严厉？对政策走势的揣测持续升温。

　　事实上，近年来，基于对房地产业平稳健康发展和防止房价大涨大跌、房地产市场大起大落的出发点，国家在不同时期通过金融、税收、土地、规划、价格等手段出台了不同的调控政策，并取得了阶段性的成效。

　　2002年8月，建设部等9部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，可谓拉开了房地产宏观调控的序幕。此后，从中央到有关部委，再到各地方政府，每年大小文件不断，调控频频，时而宽松扶持、时而紧缩抑制，密集且反复。

　　然而，每次当新政刚出台的一段时间，必然产生两种博弈，一是市场与政策的博弈，二是购房者与开发商的博弈，具体表现为对政策实施效应的期待以及对整个房地产市场的观望，于是投资、销售、交易等各项指标纷纷下降。而过一段时间，待到政策开始稳定，市场持续低迷，开发商、银行、地方政府哭喊成片，政府又会推出防止“大跌”的“救市”政策，导致前期调控时积蓄下来的刚性需求骤然蜂拥向市场，投机投资等非自住需求也趁机混杂其中，于是，开发商大幅提价，地王频频见诸报端，将整个市场再次推向高潮，房地产泡沫随之继续膨胀。而到此时，为了防止“大涨”，不可避免地又会紧急出台政策加以打压，整个房地产市场随之再次进入博弈期，陷入了周而复始的调控怪圈。

　　而在每一次的政策更迭和调整过程中，市场各方总是困惑犹疑、摇摆不定、难断后势。笔者认为，正是频繁变动和不断反复，造成了政策的迷惑性，使市场难以形成准确的政策预期，影响了市场持续理性的投资和消费。

　　事实上，我们已经在金融、税收、土地、规划、财政等政策方面积累了一些经验。如在解决城镇居民住房问题的路径上，已经认识到必须坚持市场和保障“两条腿走路”；在引导民众购房消费上，从支持自住需求、控制改善需求、抑制投资需求、遏制投机需求的原则出发，针对不同购房需求，采取不同的金融税收政策等。这些政策如果充分体现和贯彻在各种调控手段中，各种不同的消费群体就可以根据自身需求及政策状况，进行理性消费，为市场的持续平稳发展提供前提。

　　与此同时，对许多不适合市场发展形势需要的老规矩、老制度，应该进行改革，如改革现行土地出让制度，研制“限房价竞地价”的土地出让方式、土地出让综合评标方法等；完善现行预售制度，加强对预售行为的监管；现行房地产税收政策，难以限制以投资性为主的非自住购房消费，应研制对房地产保有环节征税、调节个人房产收益的税收政策。总之，要对现行政策规章等进行筛选，该修订的修订，该创新的创新，该废止的废止，以适应新形势下市场发展的需求。

　　笔者始终认为，调控政策应该注重长期性和连贯性，稳中求变，首先强调“稳”字。只有一个平稳的政策环境、一致的政策意图，才能让市场各方形成明确的政策预期，找准各自定位，才能促进行业的持续平稳健康发展。研究制定较为稳定的宏观调控政策，促进房地产市场中长期平稳健康发展，应该成为当务之急。