潘石屹:闲置土地楼面地价256元 对处理闲置土地看法

　　清理囤地不能用阶级斗争的老观点来分析。我不对任何具体的地块和囤地的具体公司做评论，他们的行为有法律、有执法机构来做判断，我做评论是多余的。》》》点击进入潘石屹博客全文

　　房地产商囤地，造成土地闲置对市场和社会的危害是什么？我认为有以下几方面：

　　第一，我们每个人如果留意身边的土地，会发现总有一些土地是被开发商闲置起来，多年都没有开发的，保安看护着这些闲置土地，任由上面长满野草。如果这些土地只是闲置在房地产开发商的手里，没有给社会带来任何价值，还不如把这些土地交到农民的手中，至少可以种出一些粮食、水果和蔬菜。闲置土地是社会财富巨大浪费。

　　第二，由于土地闲置，市场上房子供应量就少。房子价格永远遵循市场供求关系的规律，供应量少，房价就会上涨。我们看到国家宏观调控的政策从“国八条”、“国六条”、“国四条”到新“国十条”都说要严格执行法律，清理闲置土地，其实只有真正地清理闲置土地，在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子，房价的上涨才能从根本上得到抑制。

　　第三，清理闲置土地实际上也是维护法律的尊严。一方面中国法律有明确规定：“两年不开发土地要无偿收回”；一方面我们又看到房地产开发商大量囤积土地的报道，但最终都是不了了之。这次我们看到国土资源部确实是下了大力气核实闲置土地的名单，并调动国务院其他部门，如证监会，银监会力量来严肃执行法律。

　　第四，囤积土地让房地产市场越来越扭曲。囤积土地的道理其实和囤积粮食是一样的，土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，“地王”的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱”，“养鸡的不如倒蛋的”。如果市场囤积土地越来越多，市场被扭曲后，养鸡的就会越来越少，倒蛋的就会越来越多，也会出现一部分房地产开发商兼做养鸡和倒蛋两样事情。

　　黑名单我刚刚看到：闲置土地1457宗，闲置的土地面积9000多公顷，合同金额256亿元。这几个数字很发人深思。

　　第一，表面上看这些数字惊人地大，涉及的地块和公司惊人地多。但与我之前从媒体上得到的信息是有出入的。前几年，在住房价格上涨过快的时候，市场和房地产开发商都呼吁土地部门加大土地出让的力度，因为“巧媳妇难为无米之炊”，如果国土部门没有土地供应，市场上就不会有房子建设出来。但国土资源部的答复是：国土资源部门已经出让了足够多土地，只是房地产开发商光囤积土地不建房子，导致市场上房子供应不足，引起房价上涨。如果这9000多公顷的闲置土地就是闲置土地的全部的话，按照1的容积率算，可建成的房子不足1亿平方米。而去年全中国商品房的销售是9.4亿平方米，相对来说，这些闲置土地的面积并不是很大。如果这是一份完全的闲置土地的名单的话，房地产商囤积土地的现象没有之前媒体报道的严重。

　　第二，让我吃惊的是，这些闲置土地的价格非常低，接近1亿平方米的土地，合同价款只有256亿元。如果容积率为1的话，楼面地价只有256元／平方米。

　　第三，我们还看到，有一些大城市的闲置土地是零，这也是让人不可思议的事情。所以这个名单是不是一个闲置土地的完全名单？真正的名单是什么？我想只有土地管理部门掌握。

　　重要的是我们要看到囤积土地原因：

　　第一，土地的迅速升值，让囤地的开发商有利可图，他们可以等到土地升值后再开发或者转让，房地产商有囤地的利益驱动。

　　第二，有一部分土地从没有开发技术和资金开发商手中倒卖（法律上叫转让）或者土地抵押担保过程中，出现很多扯皮的官司，法律关系不清楚，导致这些土地无法开发，因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子，于是土地就一直这样闲置着。政府要加大处理闲置土地的力度，这些当事人也都需要做出一些让步，通过协商让纠纷得到化解。

　　第三，还有一部分是地方政府的原因，如规划的修改，需要在土地上增加市政道路等等，这些土地往往一拖就是几年，造成巨大的浪费。这次处理闲置土地，对地方政府也是一个压力，可以促使相关部门工作更有效一些，避免土地闲置造成更大的浪费。

　　第四，在资本市场中，对于房地产开发商有一个土地银行的概念，土地储备越多，公司价值和上市市值就越高，因为衡量房地产公司的价值，不光有利润指标，还有NAV估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增大土地储备，从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力，这也是形成囤地的一个重要原因。