金地坦陈降幅承压线:政府20% 银行30% 房企40%

　　“政府可承受20％的降价，银行压力测试可以承受30％，我们开发商可以承受40％的降价。”金地董事长凌克笑着说。面对一线城市成交量低迷现状，随着下半年市场楼盘急剧增多，开发商销售面临着巨大压力，而降价将成为不二选择。开发商自称可以承受40％的降价，但是否愿意通过大降来赢得销售，仍是开发商面临的两难选择。

　　房企业绩区域性分化

　　随着三季度的到来，主流房企2010年上半年销售业绩相继出炉，在这场战斗中，提前将战线铺展至二、三线城市的房企，优势初现。

　　作为行业老大，万科再一次在市场调控中牢牢占据第一的宝座，上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元，比第二名保利高出147亿元。

　　业内分析人士认为，万科在逆市中销售业绩不凡，与其降价不无相关，但能保持高速的增长，主要是万科最早进军二、三线城市的战果。

　　“未来要想保持20％以上的业绩增长幅度，必须靠二、三线城市。”万科某高层人士曾对记者表示，虽然一线城市目前的贡献率依然不错，但一线城市房价已经很高，盈利空间不大，二、三线的房价泡沫较少，上涨空间较大，从万科近两年来拿地的轨迹主要是二、三线城市就可看出。

　　与万科一样，2010年上半年恒大实现销售面积332万平方米，较去年同期增长39％，销售面积排名行业第一。

　　恒大总裁夏海钧也表示，率先降价，是其获得业绩的一个因素，但根本还在于该集团在二、三线城市的排兵布阵，有数据显示，恒大96％的项目位于二、三线城市，远远高于其他同行。

　　然而，大部分房企离完成年初制定的目标还相差很远。数据显示，金地集团今年上半年的销售额仅55亿元，目前只完成全年销售目标的1/4，这与金地扎根一线城市不无关系。

　　另外，上海本土老大绿城全年销售目标为670亿元，上半年仅完成219亿元，为全年目标的32％。下半年推盘量激增因2008年市场调控，开发商普遍压缩了开工和竣工量，直到2009年市场回暖时，5月份之后开发商才普遍加大开工量，而这些楼盘将在今年三季度后相继入市。

　　于下半年的推盘计划，万科集团人士告诉记者，全年的推盘比例是四六开，即上半年推盘40％，下半年60％，预计7月推盘量比6月下降20％-30％左右，9月开始推盘量增加。

　　数据显示，万科上半年累计实现销售面积320.2万平米，按其60％的平均销售率推算，万科上半年推盘面积约为534万平米。以“四六开”推算，下半年累计可售面积为800万平米。

　　金地全年推盘的比例更是严重失调，上半年推盘面积为69万平米，下半年推盘数在200万平米，是上半年的3倍。

　　此外，几乎所有的开发商推盘量普遍都激增，雅居乐投资者关系部经理陈嘉扬也告诉记者，雅居乐全年的推盘量也是四六开。

　　自去年9月至今，已有近40家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。招商、世茂已经宣布取消股权融资计划，都在积极寻找其他融资渠道。

　　一边是存货激增，一边是销售不佳现金流紧缺，开发商通过股权融资的渠道又行不通，今年已过去一半，要保障全年业绩，这必然促使开发商降价回流现金。