北京上周二手房成交量上涨121% 抄底为时尚早

根据北京市房地产交易管理网的数据，上周(6月21日—6月27日)，北京楼市成交量延续了前一周势头，继续走高。二手住宅环比前一周大涨121.1%，新房也有较大幅度上涨。

上周全市二手房住宅共签约2490套，日均成交量高达355套，与前一周相比涨幅高达121.1%。这也是5月份以来的单周最大涨幅。

新房方面，继前一周日签约量突破200套之后，上周全市期房网上签约共1762套，日均签约自5月份以来首次突破250套关口，达到252套。与前一周相比上涨了25.9%，签约面积环比上涨近五成。

期房住宅方面，虽然一周签约只有732套，日均签约105套，环比下降36%。但从实际情况看，由于上周大量商住楼房源的入市，其所出售的房子均被归类为商业，一旦将这部分计入，则成交量较上个月仍有大幅上涨。

>>市场分析 刚需购房入市提高签约量

21 世纪不动产集团市场总监林蕾认为，二手房签约的增加主要与价格回落后，刚需购房入市有关，虽然还是在观望，但是已经有人开始出手购房了。新房方面，成交量上涨与近期市场放量加大有很大关系。自6月中旬以来，北京房地产市场有大量项目入市，其中许多项目都是之前4、5月份推迟下来的。这些项目的蓄客时间一般比较久，虽然受到新政影响，但仍积累了相当部分客户量。

商住楼项目大量推出

记者自交易管理网获悉，在刚刚过去的两个星期，全市共发放预售证21个，这个数字已经和5月份全月发放的预售证数量持平。另外值得注意的是，在近期开盘的项目中，有大量的商住楼项目。 “由于此前的‘酒店地产拆分销售禁令’，和近期透出的要调控商住楼的风声，许多商住楼开发商都加速推盘。而且据了解，这些项目售价都有一定幅度下滑。”林蕾说。

同时，林蕾认为，楼市近期放量有所回升，而且成交情况也较理想，此情况很有可能促使更多的开发商开始推盘促销。“这对刚需购房者、开发商和房地产市场，都是个好兆头。”

持续了两个月的二手房“降价潮”范围陡然缩小。

从4月下半月开始，受国务院房地产政策以及金融政策缩紧的影响，北京市二手房价出现了实质性下跌。但记者近日发现，以东南三、四环为代表的区域房价近两周已经“止跌”。

业内人士分析认为，这些区域降价潮的停止，与房价降幅已触及房主心理底线有关，表明二手房买卖双方的深度博弈已升级。但对于购房者而言，这却并不一定意味着“抄底”时机已到。

楼市现象

报价下调两成 东南三四环止跌

楼市调控新政一出，2009年房价暴涨区域率先调低价格。如：受“地王”影响的富力城、新城规划的通州区等的降价幅度达20%。

而荧灿地产、我爱我家、21世纪不动产等多家中介公司的数据显示，6月第二周，东南三、四环二手房价已经止跌，连续一周的时间房主报价不再走下坡路。

如：富力城的均价从年初时的3.5万元/平米降到目前的2.8万元/平米，而百子湾地区的沿海赛洛城等小区已从年初的3万元/平米降到目前的2.3万元/平米。近来，以上两地的房价稳定，两周以来未见下跌。

此外，劲松、刘家窑、草桥一线房价维持目前现状，两周以来未见下跌。东南四环窑洼湖桥到丰益桥一线房价也维持现状不再下行。但是，目前北京五环外区域房价仍然持续下滑。

触及心理底线房主拒绝再让步

“就这个价格了，再降就赔本了，谁要看房提前说好拒绝砍价，爱买不买！”荧灿地产富力城店业务员刚刚带客户看完一套单价2.7万元的房子之后，就得到了房主上述“指示”。

业务员小刘表示，原本以为一向“和蔼可亲”的房主对价格还是有商量余地的，但当客户询问房价是否还能再低时，房主就一副不耐烦的样子，“一听说要砍价，就不让客户再看房。”

荧灿地产位于东部与南部的多家门店也告诉记者，目前至少半数的房主拒绝让步。“确实是房价已经下跌了很大一部分，已经触及了房主的心理底线。”荧灿地产华腾园店店长告诉记者。

原因分析

买卖双方博弈升级

楼市调控新政出台以来，二手房价持续下探，但购房者并不“买账”。荧灿地产、我爱我家等多家中介公司的数据显示，新政以来购房需求环比下降了九成，至今未见回升的趋势。

而为何东南三、四环二手房价出现了“止跌”现象？对此，荧灿地产总经理顾辰天表示，东南三、四环一直以来就是二手房交易的热点区域，是京城白领以及刚性需求首选的置业地点，因此二手房的抗跌性较强。当地二手房主对此行情相当了解，所以在房价降到一定程度时，就已经触及其心理底线，故而第一轮降价潮停止。

相反，与其相邻的通州、亦庄等区域的房价2009年时上涨过快、泡沫过大，所以投资客聚集的现象较为突出，房价抗跌性较小，因此这些区域的二手房价仍处于下降区间。

房价是否已经探底？

北京部分小区房价已经止跌，但是大量潜伏的购房者依然不敢出手，这是否会跟2009年初一样错过最好的购房时机？对此，业内观点不一。

金隅地产北京公司副总王新光认为，由于开发商不肯进行实质性降价，而市场需求却不断增加，到今年第三季度，新盘市场将回暖，不排除房价报复性反弹的情况。

中原地产三级市场研究总监张大伟则认为，今年第三季度，存在出台两个新政策的可能：房产税和加息。因此，全面的抄底依然为时尚早，购房者也更加预期房价的深度调整。（法制晚报 张媛）

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上海一、二手房价格出现倒挂

在售一手房价格骤降，相邻的二手房离大幅调价还能有多远？

在调控新政效应逐渐放大的背景下，上海不少新建商品住宅近期选择低开或降价促销，周边二手房报价却未有松动，以至于部分区域出现一、二手房价格倒挂的现象。

上海宝山区顾村在售新盘绿地公园壹号最近在风风火火地打折促销，佑威房地产研究院提供的数据显示，该盘近期成交房源实际成交均价约为1.3万元/平方米，较5月份的1.6万元/平方米下降约3000元/平方米。但根据21世纪不动产市场部提供的数据，与该盘同在一个小区的前期房源二手房房东报价在1.5万~1.6万元/平方米。也就是说，同一个项目的在售新房价格已较二手房低2000~3000元/平方米。

同样的情况也出现在上海松江区的九亭，该区域内的新虹桥首府6月成交房源实际成交均价为1.6万元/平方米左右，较此前报价低约2000元/平方米。在该盘周边，次新楼盘九城湖滨国际公寓的二手房加税费后的挂牌价在1.7万元/平方米左右。

上述区域内二手房的低价优势目前看来荡然无存，销售无疑平添阻力。汉宇地产分析人士指出，在品牌开发商的楼盘纷纷进行优惠促销的影响下，上海一手房打折降价愈演愈烈，二手房市场虽然议价空间加大，但尚未出现大范围降价抛售现象，由此导致部分区域一、二手房价格“倒挂”。

“正常情况下，上海同一片区内的同类可比房源中，二手房一般较新房会有10%左右甚至更大的价格优势。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪向《第一财经日报》记者表示，以目前交投低迷的行情来看，新盘降价促销的现象可能进一步蔓延。楼市新政对市场的影响力将持续相当一段时间，在新建商品住宅项目已率先降价的局部区域，待售二手房应作相应的价格调整方能卖出。汉宇地产相关分析人士亦认为，二手房东对市场的反应有些滞后。“眼下二手房虽价格坚挺，但成交量低迷，说明市场不接受当前的价格。”该人士指出，新盘大幅打折促销或变相降价必定会对周边二手房价格产生触动。

据汉宇旗下门店经理反馈，目前已开始有些二手房房东主动调价，以顺应市场变化。

21世纪不动产上海锐丰顾村分行经理余婷婷也在接受本报记者采访时透露，目前该门店挂牌二手房房东中有一到两成愿作出5%~10%的让价。据悉，本月初韶光花园已有一套此类房源成交。这套建筑面积为101平方米的房源在6月初以135万元挂牌，房东认为周边开发商大幅降价，房价拐点信号已至，情急之下最终愿让价10万元以125万元成交。其约1.2万元/平方米的成交价格明显低于附近绿地公园壹号目前一手房成交价。

不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，二手房交易成本较高，挂牌时，贷款成本、买房时的房价水平还有交易税费等都要加以考虑。“如果房价继续下跌，那么二手房势必会随一手房价格走低。但最终是否会出现亏本甩卖则要区别来看，手头资金紧缺的房东或会出现亏本抛售的情况，但是无资金之忧的房东应该还是会选择观望。”

(作者：赵丽萍)