遏制开发商拿地冲动 土地增值税清算不得扣除闲置费

　　继日前对房地产企业所得税征缴问题进行明确之后，国家税务总局近日又发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》），对土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用的扣除等问题进行了明确。业内人士分析认为，与此前出台的楼市调控新政相比，虽然这些措施本身的“杀伤力”并不大，但能产生一定的心理预期，遏制开发商的拿地冲动。

　　《通知》规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。此外，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。值得一提的是，《通知》还明确了房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，这可能会增加开发商的囤地成本。

　　此前，包括上海在内的多个城市已先后上调土地增值税预征率。业内人士认为，与前期国务院发布的楼市调控新政相比，此次土地增值税清算的收紧，考验的是企业的资金实力，对大型开发商的影响相对较小。但是，一波接一波调控措施的出台，可能对开发商的心态和行业预期产生一定影响，旨在促使开发商加快开发手中的项目，并遏制一些非理性的拿地冲动。《通知》中涉及的清算问题较以往更加具体和明确，意在加强对房地产开发企业的管理，加强税收查处力度。《通知》中的内容并非都是新的规定，但房地产开发企业在以往并没有严格执行，这一次的文件则是把容易疏漏的问题重新作了进一步的明确。