土地增值税通知出台 开发商钱途看紧

　　“细则的出台,意味着一直没有严格执行的土地增值税清算工作这次可能要动真格,再没有逃避的余地;不仅如此,还意味着今后开发商卖高价赚暴利也没有什么好处了,土地增值税会收走;囤地成本也大了,土地闲置费等不能计入成本,要缴税。”昨天,一位开发商如是评价国家税务总局日前出台的有关土地增值税清算通知。业内人士对此表示,成交冷淡的楼市现状,该通知的出台和执行无疑将加速开发商“失血”——现金流,部分新在售楼盘降价销售或将为时不远。

　　日前,国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,按照该通知,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

　　

　为缩小开发商的避税空间,通知明确,开发企业财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;不能提供证明的,开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　根据多位业内人士的介绍,实际上,土地增值税自1994年开征以来,很长一段时间内“名存实亡”,国家并没有真的征收。包括北京在内的一线城市大多从2006年开始按1%的税率预征土地增值税,每开出一张购房发票,就按销售额预征1%,等项目销售过85%,再汇算清缴。但实际上,汇算清缴一直没有进行过。2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局曾下发过土地增值税清算通知,要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税,并列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,如项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等等。但随着2008年金融危机的爆发,首轮清算工作又不了了之。

　　“此次再提清算,和2007年首轮清算的提出背景应该是一致的,是为了平抑楼市。而上次的清算通知加上本次通知,土地增值税的清算规则就很清楚了,操作性比较强,过去可能规避的漏洞以后就不行了。而一旦清算进行,因为土地增值税执行的是四级超额累进税率,就意味着利润越高征的税就越高——超过成本200%的部分,要按60%征税,这意味着,开发商就是卖了高价也意义不大,大部分利润都会被国家收走,开发商就没有必要涨价太高了。”昨天,一位开发商这样告诉记者。

　　不仅如此,另一位开发商也指出,“还有一个重要的信息是,今后开发商囤地可能成本越来越大了。这次土地增值税清算通知明确,土地闲置费等不能算作成本,意味着这部分成本要变成利润缴税;如此一来,开发商在囤地和捂盘的时候,就会掂量一下,看看到底合不合算。而如果囤地和捂盘的开发商少了,市场有效供应多了,房价自然就合理了。”