新闻产经轻工日化电器通讯仪器机械冶金矿产建筑建材石油化工食品医药电子电工能源电力交通运输农业环保图片手机版
当前位置:中国市场调查网>产业研究>  正文

房地产70万亿存货压顶 扩张周期隐含负债风险

中国市场调查网  时间:2016-06-06 16:16:46  来源:中国市场调查网

  房地产企业在本轮的补仓,正引发一连串连锁反应。

  有机构指出,房地产开发投资增速不断提升,意味着房地产业进入新一轮“补仓期”。其中,高价地和“地王”频出的现实表明,房地产企业的补仓意愿之强烈,甚至到了不计成本的地步。

  但高华证券的测算表明,若今年房地产开发投资规模同去年持平,而房地产销售收入增长10%,预计到2016年末,房地产行业的负债率将进一步提升至79%,整体库存量则达到70万亿。在后市走向并不确定的情况下,房地产企业将可能面临存货与负债的双重风险。

  “新扩张周期”到来

  高华证券认为,中国的房地产市场呈现出周期性运行的特征,这种周期分为四个阶段:放缓、收缩、复苏、扩张,分别代表了市场下行、步入低谷、缓慢复苏、房企补仓四个阶段。

  上述机构指出,以周期性运行特征较强的40个大城市为例,自2010年底以来,我国共经历两轮周期。

  第一轮周期从2010年底持续至2013年第三季度。其中,2010年底至2011年底,市场处于放缓和收缩阶段,其间,市场成交量和价格平稳下行。从2011年底开始,市场先后进入复苏和扩张阶段,不仅量价企稳回升,库存和新开工面积也不断提高。直到2013年第三季度,市场再度放缓,并进入第二轮周期。

  第二轮周期的放缓和收缩阶段同样短暂,从2013年第三季度延续至2014年第三季度,量价齐跌成为这一阶段主旋律。此后,市场进入缓慢复苏期。在交易量于2015年四季度达到高峰后,转而进入扩张阶段。

  从市场表现来看,这一阶段的特征为,房价高企不下,市场交易量平稳下行。房地产企业则不断攻城略地,进入补仓期。高华证券认为,如今,这一扩张周期仍未结束。

  本轮扩张的力度着实不小。中原地产统计显示,截至5月25日,今年全国50大房企拿地总金额达到3887亿元,平均拿地成本为6283元/平方米,同比上涨48.4%。

  同期,全国“单地块价格超过5亿、溢价率超过40%”的地块达到152宗,远超去年全年的95宗。若算上此后郑州、合肥等地的土地交易,以及6月2日的“一日四地王”北京三宗、深圳一宗,该数据还将进一步刷新。

  这也说明,在本轮的“新扩张周期”中,房企拿地意愿强烈,拿地成本空前高企。不少房地产企业的拿地金额,超出了同期的销售额。

  有分析指出,这与当前市场所处的大背景有关。一方面,房地产市场区域分化特征明显,房企拿地集中在一线城市和核心二线城市,战场缩小,争夺更加激烈。另一方面,由于融资环境向好,房企拥有充足的资金实力和扩张资本。

  双重风险

  此轮扩张周期正在使房地产业的库存规模不断提高。尽管统计局发布的可售房源库存正在减少,但算上新增的土地规模,总体库存实际上是在增加。

  高华证券指出,假设今年房地产开发投资规模与去年持平95979亿元、房地产销售额增长10%,预计到今年年底,整体行业的未售库存包括未开发土地约为人民币26万亿元,若全部完工,对应的销售额约为70万亿元。而在2015年,全国房地产销售额约为8.7万亿。

  这一数值也有可能是阶段性高点。按照该机构的预测,本轮扩张周期可能延续到2016年四季度至2017年一季度,然后市场将进入新一轮的放缓。

  这种情况将带来两点较为直接的风险。

  其一为负债率高企。中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,上市房企2015年负债水平保持高位运行,净负债率平均为96.09%,较2014年上升7.23%,再创新高。其中,房企大规模扩张和土地成本高企,被认为是负债率高企的主因。

  今年以来,这两点因素并未有根本改变,反而继续强化。有分析认为,若市场销售不能有明显改善,负债率还将进一步提高。

  另一重风险则是后续市场的不确定性。高华证券指出,在之前的周期中,推动房地产市场上行的因素正在弱化。具体表现为:房贷利率继续下降的空间有限,且部分城市房价的加速上涨,已经完全抵消了房贷利率下降的影响;政策进一步放松的空间有限,部分一二线城市甚至开始收紧政策;社会融资规模增速呈放缓趋势,预计5-12月份的同比增幅为-8%。

  该机构还认为,在当前宏观经济形势下,城市外来人口增速和这一群体的收入增速可能都将继续放缓。

  在这些因素的影响下,从今年年底开始,市场将可能经历一段较长的收缩期和放缓期。多数机构发布的报告还指出,随着市场转淡,今年诞生的众多高价地项目将可能陷入滞销的困境。与此同时,房企负债提升、利润率下降的势头将不可避免。