长沙县发展现代服务业的背景
在当前全球经济衰退的形势下，以大力发展服务业拉动居民消费，并进而推动经济增长，成为一条重要的调控方式。长沙县出台了《关于促进现代服务业发展的若干规定》，对长沙县文化、餐饮、现代物流、商贸等服务业发展施行税收奖励政策。
经过两年多系统的考察和研究，新摩尔公司领导不仅走遍了长沙县城，而且重点调研了黄兴镇社会经济全面情况，思考了长沙县商业布局最佳方案，我们不仅对经济开发区CBD建设取得了研究成果，而且对长沙县商业发展具有了深入的研究。我们立足长沙县经济发展现实，展望长沙县未来发展，提出对长沙县发展服务业的战略构想，首先提出了住在松雅湖，总部聚集CBD的战略布局。对于长沙服务业的发展我们还提出，充分发挥高铁枢纽和黄花航空港优势，委派得力干部，积极争取保税物流园区和出口加工区政策。本文旨在抛砖引玉。
一、 长沙县和经开区服务业发展SWOT分析
以工业著称的长沙县，近几年致力于发展现代服务业，他们最大的资本就是“铁（铁路）、公（公路）、机（机场）”一应俱全，即武广高铁和多条高速公路穿境而过，黄花机场坐落区内。围绕“铁、公、机”，县委、县政府推出一系列现代服务业项目。
依托黄花机场，长沙县推出空港城项目，该项目总投资近100亿元，规划面积36平方公里，重点发展临空产业、航空物流、航空食品加工及相关产业。目前，人民东路东延至机场、S207线南延至黄江公路等与空港城配套的基础建设全面启动，空港城内的黄花空港工业园已吸引30多家企业入园，投资额超过10亿元。
依托武广高铁和绕城高速、京珠高速等多条公路，长沙县全力打造“星沙商圈”和黄兴现代市场群、安沙现代物流园等项目，2009年，全县实现社会消费品零售总额104亿元，同比增长31.6%，位居长沙市五区四县之首。其中中南汽车世界2009年就销售近9万辆新车，实现销售收入90亿元，销量占长沙市的70％。红星实业集团已决定投资20亿元在黄兴镇兴建红星农产品物流园，长沙马王堆农产品股份有限公司将投资10.7亿元在黄兴镇建设长沙农产品物流园，届时黄兴镇将成湖南省乃至中南地区规模最大的农产品物流基地。安沙现代物流园项目已引进中央储备肉冷库、上海购宝物流中心等多家物流仓储企业。近两年，长沙县物流业每年以40%的速度增长，雄居长沙市各区县之首。
1、商业发展总体状况
经过最近几年的培育，长沙县商贸流通业得到一定发展，通程商业广场、中南汽配市场成为两大商贸流通重点区域。作为长沙市商业副中心的星沙商圈目前主要以通程商业广场为中心，向东、向南扩散，商圈内商业除易初莲花、新一佳、步步高、苏宁电器、国美电器等规模性超市、百货、电器卖场外，仍以传统的沿街商业为主，其整体发展水平较低、业态结构较为单一、商品层次不高、商业集中度不高、缺少规模效应、商圈辐射范围小，因此可以说星沙商圈尚处于发展启动阶段，商圈成熟度不够，长沙商业副中心的商业地位尚未形成。
2、消费品零售额
根据官方统计数据显示，2008年长沙县社会消费品零售总额79亿元，同比增长22.2%，为5年以来最高增速。按行业分，批发行业2.4亿元，同比增长21.9%；零售行业67.9亿元，同比增长21.8%；住宿和餐饮行业8.3亿元，同比增长 26.6%。其他行业0.4亿元，同比下跌5.3%。按地区分，城镇完成零售额49.9亿元，同比增长23.3%；农村完成零售额29.1亿元，同比增长20.1%。
作为中部第一县，其商贸流通业相对繁荣，但作为长沙市的“两翼”之一，无论从社会消费品零售总额还是人均社会消费品零售数额方面，与长沙市相比较仍存在很大差距。
长沙市2008年社会消费品零售总额为1273.87亿元，按常住人口计算，人均社会消费品零售额为19359元，而长沙县人均社会消费品零售额只有10180元，为长沙市人均数的52.6%，而实际上长沙县的人均GDP为长沙市人均GDP的1.01倍、城镇居民可支配收入为长沙市的92.4%，这充分反映出长沙县商业发展与长沙市的差距，同时也说明长沙县城镇居民消费外溢现象的突出。
3、主要商业业态及其分布
长沙县主要商业活动集中于板仓中路、开元中路，基本上呈“丁”字型分布，整个商业布局大致可分为四大板块：开元中路板块、板仓中路板块、星沙1—6区、中南汽车市场板块。
长沙县工业经济突出，已经形成了以长沙经济技术开发区为龙头，覆盖暮云、榔梨、干杉、江背、黄花、金井、安沙等七个乡镇园区的“一区七园”产业布局，园区内聚集了LG、可口可乐、博世等17家世界500强企业和三一重工、远大、长丰汽车等国内知名企业，形成了工程机械、汽车及零部件、电子信息三大产业集群；全县工业总量占长沙市三分之一，成为湖南省最大的制造基地。工业对GDP的贡献率达72%，成为拉动经济增长的主要动力。
2008年完成工业总产值714.4亿元，增长23.8%；全县实现工业增加值226.7亿元，增长20%。 “一区七园”完成规模工业总产值606亿元，增长25.3%。工程机械、汽车及零部件、电子信息三大产业完成产值428.6亿元，增长34.9%。70家亿元企业累计完成工业总产值560亿元，增长26.5%。单位规模工业增加值能耗下降8%。工业对GDP的贡献率达72%，成为拉动经济增长的主要动力。
二、 长沙县和经开区服务业产业规划建议
总体思想：
以商贸物流作为服务业发展龙头，以主导产业研发中心和科技服务建设作为发展生产服务业重点，服务长沙县和经开区主导产业，以发展金融、零售业、旅游休闲等高端服务业重点，提升人民幸福指数，便利人民生活，增强长沙县在长沙东部的经济文化辐射力。力争经过十年发展，服务业能够占据50%产值。
2009年1-9月，长沙县实现社会消费品零售总额75.37亿元，同比增长31.35%，增速较去年同期加快10.25个百分点，绝对额增加17.99亿元，黄金周同比增长42%。
服务业产业重点及其依据
三、 长沙县商业发展战略
结合城市区位特征、发展现状及发展规划，打造三大概念核心区：
RBD（游憩商业区）、CRD（中央休闲娱乐区）、CBD（中央商务区）
概念诠释：
RBD（Recreational Business District）城市游憩商业区，城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，它是以城市商业中心为基础，形成的供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。
CRD（Central Recreation District）即中央休闲娱乐区，是城市中心的人气聚集区，
一般以娱乐、餐饮吸引人气，以购物、酒店、商务为补充。
完善县城核心商圈 发展城市商业综合体
空间结构特征：
遵循现有交通结构、区域商业及公共空间分布现状，形成“两带三区六街”的空间功能布局。
“两带”：金茂路景观绿化带、长永高速盖板休闲景观带。
“三区”：中心商业区、休闲娱乐中心区、生态花园居住区。
“六街”：板仓路商业街、天华路商业街、三一路商业街、金茂路商业街、北斗路商业街、凉塘路商业街。
商业规划布局思路
三大商业区：通程广场中心商业区、休闲娱乐核心区、服装专卖区。
四大核心商业端点：沿板仓路重点打造三大端点商业核心——板仓路与凉塘路交汇处东北侧、板仓路与三一路交汇处、板仓路与北斗路交汇处、天华路与北斗路交汇处（现星沙汽车站位置）。通过端点商业的打造、带动并引导各街区业态的形成，同时使通程商业广场商业氛围向南延伸，与未来CBD形成一体，使板仓路商业成为星沙商圈的核心街区。
四大核心端点商业分别定位为一个城市综合体、三个主题商场。
六大特色商业街区：板仓路——家电、数码、百货、电子及服饰箱包街区；天华路——服饰品牌专卖街区；三一路——家居装饰布艺街区；凉塘路——餐饮美食街区；长永盖板工程两侧——以文化、工艺、康体、休闲、娱乐为主的游憩商业街区。
1、建设经开CBD
根据CBD总体定位及产业发展思路，结合CBD发展区现状，提出如下空间布局思路：一街两区三轴线四中心。
一街：即向阳路形成一条步行式商业街。
两区：指两大居住区，分布于向阳路以北、长永高速以南、板仓路东西两侧，享有公园景观及商业配套资源。
三轴线：板仓南路为商贸发展轴、漓湘路为商务发展轴、长永高速盖板为人文景观轴；
建议长永高速盖板工程打造景观主题公园，作为公共休闲空间，以提升CBD的休闲、文化内涵，形成休闲、旅游消费目的地。
四中心：即科技研发中心、文化中心、商务中心、现代物流信息中心。
2、打造松雅湖休闲商圈
松雅湖综合整治开发工程西起107国道，东至东八线，南起望仙路、潇湘路，北至滨湖北路，规划区总面积16.97平方公里。工程总投资40亿元，计划在3年之内退田还湖，5年内建成松雅湖水上公园。
通过现场考察和参考长沙商业总体发展规划，我们建议在情人港把五星级酒店和三星酒店进行组合，与奥特莱斯区域，美食酒吧街区进行统一规划，具体的商业体量我们给出下表参考。
我们建议在情人港规划大型地下停车场。
关于情人港商业定位
优先考虑名品2000-3000平方米，配合五星酒店，同时配套咖啡厅和餐饮酒吧10000平方米左右，其中餐饮部分7000平方米 。
餐饮部分寻找到合适的标杆。
关于商务区功能研究与商业定位
我们根据长沙县经济发展状况分析，建议核心商务区，以办公，公寓，酒店混合功能为主，便于今后土地出让达到较高价值。
重点为办公区人群配套餐饮，健康休闲等服务设施5000平方米。
后湖绿色家园重点配套社区商业中心1.5万平方米 。
奥特莱斯选址研究
情人港是启动的重点聚集人气区域，也是首先开发区域，考虑部分奥特莱斯名品和美食餐饮街区的需要，建议规划1000个地下停车位置。
情人港土地出让策略
改变传统的土地出让方式，不仅关注土地价格，同时关注成功的开发与运营，确保松雅湖的整体土地价值提升。
设定最高土地价格，在同等价格前提下，优先选择具有商业管理经验的投资与管理联合公司作为最佳选择，确保达到苏州李公堤美食街区的水平，开发商必须做好经营管理工作。如果开业一年不能达到约定兴旺程度(开业率达到80%)，给予相应处罚。
通过比较分析，我们认为前湖文化区具有较大空间，不仅能够满足停车要求，而且适合名品奥特莱斯经营。鉴于奥特莱斯项目已经有长沙市区其他位置在开发，因此，我们需要采取措施控制风险。第一，设置专业奥特莱斯与市区同类项目差异化。 第二，体量要合理把握。第三要把奥特莱斯区域土地性质确定为 商住用地。奥特莱斯商业和公寓酒店等多种功能结合。
4万平方米奥特莱斯物业组合建议
周边可以配套4万平方米左右白领顾客为主的公寓。
选址1 优点 交通便利 与五星级别酒店很好配套 缺点 ：目前规划需要解决3000停车位问题较有难度 地下停车可以解决1000个停车位左右。
选址2 可以满足交通和停车位置问题， 也有利于带动土地升值。符合中央商务区的规划思路。
需要深入分析和比较。
根据选址1 建议适当扩大松雅湖西侧土地面积，解决3000停车位是最理想的规划。未来和威尼斯交通会有冲突。
四、 关于在黄花镇建设保税物流园区和出口加工区的设想
我国第一个县城建设的保税物流园区是昆山经济开发区争取的，得到江苏老省长顾秀莲同志的大力支持。
江苏昆山出口加工区于2000年4月27日经国务院批准建立，同年9月6日通过8个部委联合验收（海关总署、发展改革委、财政部、商务部、税务总局、工商总局、外汇局、质检总局），10月6日封关运作，成为中华人民共和国历史上第一个出口加工区。2006年12月经国务院批准，开展拓展保税物流功能和开展研发、检测、维修业务试点,成为全国
首批开展拓展功能七个出口加工区之一。
在短短几年时间里，这个占地2.86平方公里的出口加工区，云集了100多家以电子信息为主的企业。2002年就实现28亿多美元；2007年315亿美元；2008年，进出口总额352亿美元，其中出口243亿美元，综合发展水平在全国50多个出口加工区中位居第一。
昆山出口加工区保税物流园规划为三期，一期150亩已建设完毕，建成 3.8万平方米保税仓库和4万平方米物流场站；二期340亩正在建设11万平方米保税仓库和2万平方米产品展示中心；三期220亩由5家物流企业开工建设17万平方米保税仓库，全部建成后将拥有32万平方米保税仓库和2万平方米展示馆。自2007年1月试点工作正式启动以来，运作情况良好。
目前每个省只能有一个保税物流园区，甚至中南地区可能只在武汉设置出口保税区。我们认为长沙县要再上新台阶，以长沙县和经济开发区乃至长沙市、湖南省的长远发展。
需要保税物流园区和出口加工区，这样能够吸引更高附加值的电子产品以及高档服装产品加工出口落户，更有利于完善湖南省产业结构。
争取途径：
1. 首先研究保税区范围，完成保税物流园区和出口加工区可行性研究报告和规划设计方案。初步建议在黄花镇31平方公里航空物流园区的南侧，范围初步建议在4平方公里左右。
2. 方案首先要得到长沙市支持，尔后要得到湖南省主要领导支持，尔后要打报告得到国家海关总署支持，最后由国务院五部委会签后，国务院正式批准。
如果申请没有成功，我们认为通过考察保税区发展的成功经验，对于长沙县调整优化产业结构也是有益的。
五、 未来构想--长沙东部高铁新城与长株潭CBD
武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里。整体定位为中部地区区域性重要交通枢纽，长沙城市发展的副中心，辐射长株潭城市群的城市商务中心，规划居住人口约40万。
黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内的48平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一。
建设中的武广高铁枢纽站也坐落于长沙大东城地区。高铁枢纽对区域、城市的影响。强烈的聚集效应影响区域、城市经济发展，城市功能重构，极化城市活动的空间分布，显著强化商务办公、零售商业、住宅等城市服务业相关职能发展。
发挥武广与沪昆双高铁枢纽站点以及空港多种优势，将黄兴镇三环以内的48平方公里规划为我国中部最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生态宜居城市有效结合。在安排好黄兴镇农民成为城市居民，有效安排他们的教育和生活同时。我们规划重点聚集中等收入以上的高素质居民，规划在20年内达到15万-20万人口，人均收入为10万元。
中央商务区规划集中的6万平方米购物中心(鼓励建设综合体含酒店，公寓，办公楼) 商业街区3万平方米 零售商业控制在15万平方米以内。
浏阳河风光带今后规划2万平方米左右的休闲文化商业街区，集中文化休闲和娱乐设施，重点凸现浏阳河文化特色。
黄兴镇集镇区规划5万平方米商业综合体(2万平方米商业，2万平方米四星酒店，1万平方米公寓)
社区商业 相关居民点根据人口规模配置1000-5000平方米社区商业。
长沙县服务业发展重点项目
1.经开区商业综合体
占地8万平方米左右容积率为5 ，建筑面积40万平方米左右，包括购物中心、商业街区、写字楼和公寓等。
2.县城广场南侧城市商业综合体
建筑面积72000，购物中心（50000㎡）：百货、超市大卖场、餐饮、游乐等；
高档公寓：22000㎡，投资额4亿元左右
3.空港物流园区----延伸保税物流园区和出口加工区
我国中部地区最大机场黄花空港坐落在大东城黄花镇。黄花空港枢纽建成以后，将成为长沙及长株潭与国内、国际城市和地区连接的纽带。空港地区将成为长沙及长株潭地区企业走向国内、国际市场，以及国内、国际企业进入长沙及长株潭地区的重要节点。空港地区也将成为长沙市与长株潭地区相互连接的纽带。空港地区将成为城市敞向区域的窗口，区域产业登陆长沙的锚地和起始点。空港地区将成为东部地区人流、物流、信息流汇集的中心，进而成为东部地区的经济枢纽，在东部地区产业发展过程中发挥整合和组织作用。
3.松雅湖生态办公综合体
松雅湖五星酒和情人港综合开发项目 五星度假酒店面积5万平方米，公寓2万平方米，情人港餐饮休闲酒吧街区4万平方米 投资额10亿元
总结：
从长沙市城市发展规划中可知，长沙县城星沙镇已列为长沙市的都市区、主城区范围，是长沙市的商业次中心，是商务办公的规划发展区。芙蓉CBD对湘潭和株洲的辐射有限，今后黄兴镇作为高铁东部新城发展长株潭CBD更为合适,因此，经开区发展东城区域性CBD，重点服务长沙县和经济开发区，完全与长沙市城市发展战略思路相吻合。
长沙县发展现代服务业不仅是主导产业的需要，更是便利人民生活，提高人民幸福指数的必然选择。东有空港西有高铁枢纽，长沙县和经开区具有发展现代服务业的良好区位条件和工业基础。
我们需要解放思路，做好服务业发展规划，贯彻已经制定的服务业政策，抓好龙头服务业项目落地。
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