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国土部调研:不动产登记对房地产市场影响不明显

中国市场调查网  时间:2015/7/13 16:58:33   来源:21.世.纪.经.济.报.
调研的主要对象即是全国首批不动产登记联系点。“从实践情况看,重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来,均未对房地产市场产生明显影响。”国土部不动产登记中心副主任佟绍伟如是介绍。

  不动产统一登记自诞生之初便引起社会各界的广泛关注,其被认为和降房价、反腐密切相关。

  查看过去一年里不动产登记和楼市的大事表,持有不动产登记降房价观点的市场人士不难找到佐证。

  2014年5月7日,国土部正式挂牌成立了不动产登记局,这也是建立和实施不动产统一登记制度重要一步,标志着不动产登记已经拉开序幕。此后,不动产登记推进的时间表明确,并在稳步推进中。

  相对应的,房地产市场也在2014年步入深度调整阶段,不管是成交量、价格,还是拿地、开工等多个指标均显示,楼市进入下行阶段。

  此种猜测在2015年亦未结束。2015年以来,中央明确了稳定住房消费,促进房地产市场持续健康发展的基调。从中央到地方,出台了一系列的楼市利好新政,并形成了对楼市的托举。

  “但和历史同期的货币政策宽松时期相比,本轮房地产市场回升的幅度和覆盖面较为有限。”中国指数研究院常务副院长黄瑜结合上半年楼市行情如是评价。

  甚至有舆论认为,楼市并没像前几年那样在国家层面的鼓励性政策出台后有强劲的表现,是因为不动产统一登记的实施。

  上述关联性的猜测,一度导致不动产登记在2015年落地难。

  记者采访获悉,国土部不动产登记中心也基于此做了深入的调研,“实践证明,不动产统一登记对房地产市场的影响并不明显,”国土部不动产登记中心副主任佟绍伟如是告诉记者。

  下半年以稳住房消费为主

  黄瑜也认为,本轮楼市回暖的行情有限,不过多轮利好下,楼市震荡期已经结束,已步入增长周期,并将在下半年持续。

  中国指数研究院的数据显示,2015年上半年,百城住宅价格止跌转涨,累计上涨0.82%。

  销售端数据也类似,根据国家统计局数据,5月单月商品房销售面积、销售额分别同比增长15.0%、24.3%,涨幅较4月分别显著扩大8.0、11.0个百分点。

  前5月,全国商品房销售额为24409亿元,同比增长3.1%,结束自2014年以来的同比下降态势转为增长。

  相对滞后的房地产开工和投资数据也出现降幅收窄的趋势。

  前5月,全国房屋新开工面积为50305万平方米,比1-4月收窄2.0个百分点;全国房屋施工面积达61.7亿平方米,同比增长5.3%,增速较1-4月回落0.9个百分点。

  值得一提的是,此次回暖存在明显的政策阶段性特征,黄瑜介绍,3·30楼市新政是一个重要的时间节点,4月份,多城市出台公积金调整政策,稳定住房消费,也因此,3、4月份的房价跌幅收窄。

  5月,央行再次降息,各地也紧跟中央步伐,住房公积金、降首付等新政陆续落地,百城房价在5月环比止跌。

  6月后新一轮降息降准出台,叠加上多地频出的利好政策,6月的百城房价环比涨幅扩大至0.56%。

  北京中原地产首席分析师张大伟提醒,市场虽处于上升通道,但远不如2009年回暖的明星。

  上一次较大力度的货币宽松出现在2008-2009年间,央行五轮降息、四轮降准,采取了适度宽松的货币政策,有效的化解危机,促进经济回温,2009年商品房、住宅的销售额和销售面积明显出现反弹。

  相比之下,中国房地产研究会副会长胡志刚也表示,市场反应总体温和,分化严重。一线城市和部分二线热点城市楼市缓缓回暖,二线非热点城市和面广量大的三四线城市普遍疲软,远不如2008-2009年显著。

  黄瑜也认为,本轮楼市回暖的行情有限,不过多轮利好下,楼市震荡期已经结束,已步入增长周期,并将在下半年持续。

  不动产登记推进难题

  不动产登记的推进与短期稳定住房消费的方向如何协调,也成为国土部在2015年力推不动产登记遇到的一大难题。

  楼市下半场的利好离不开持续宽松的市场、政策环境。

  记者自住建部系统多方采访获悉,稳定住房消费仍将是下半年楼市新政的主题,房地产业持续宽松的市场环境特别是金融环境可期,住建部将通过落实地方调控的主体责任,督促提高住房公积金使用效率等确保楼市消费。

  稳楼市依然是楼市下半场的主题,不过,胡志刚认为,鼓励入市和激励救市的进程中还隐藏着一个巨大的“暗礁”,那就是不动产登记的推进以及房地产税的落地。

  “近年来,有关不动产登记以及房产税的推进的争议以及中央鼓励住房消费的不同声音频出,其中不乏一些过度渲染,这导致了消费者乃至市场对刺激政策产生了‘抗药性’,市场回暖也随之出现了徘徊。”胡志刚如是介绍。

  在胡志刚看来,各级政府为了救市而出台的近期阶段性鼓励住房消费政策和被纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应,相互配合,相互融合,归根结底要力戒相克,力促相生。

  不动产登记的推进与短期稳定住房消费的方向如何协调,也成为国土部在2015年力推不动产登记遇到的一大难题。

  根据国土部的统计,截止到2015年3月份,我国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中,只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合,占比分别不到16%和4%。这也就意味着96%的县级还没进行机构整合。

  但根据国土部力推不动产登记的时间表,要确保2015年内完成各级不动产登记职责和机构整合,人员业务划转,工作流程再造,技术管理的衔接。

  为督促落地,记者自国土部获悉,国土部近期向全国各省区派出了8大督导组,督导各市县尽快建立统一的登记机构。

  根据此前的了解,国土部的一位人士介绍,进展缓慢的原因很多,部门利益、数据难题等等,也有地方反映是和当地促进楼市消费的政策对冲。

  如果不动产登记的推进真的会影响房地产市场回暖,地方在选择上,不动产登记的推进肯定要让位于房地产市场的维稳,毕竟短期来看,地方的当务之急是稳增长,尤其是稳住房地产下滑给地方经济带来的压力。

  15个联系点的实践:与楼市无关

  “从实践情况看,重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来,均未对房地产市场产生明显影响。”佟绍伟如是介绍。据悉,不动产登记制度实际上一直客观存在,既不是从“未登记”到“登记”,更不是“重起炉灶另开张”。

  不动产登记落地是否形成对楼市回暖的对冲也一度引发决策者关注,记者获悉,国土部也对此做了专题性的调研和分析。

  调研的主要对象即是全国首批不动产登记联系点。“从实践情况看,重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来,均未对房地产市场产生明显影响。”佟绍伟如是介绍。

  以徐州市为例,3月,徐州主城区商品房交易3451套,同比减少19.69%,环比增加39.49%;交易面积32.04万㎡,同比减少20.85%,环比增加33.61%;交易均价6062元/㎡,同比下降1.94%,环比下降5.62%。

  4月,徐州主城区商品房交易4691套,同比增加27.44%,环比增加35.93%;交易面积41.48万㎡,同比增加26.70%,环比增加29.46%;交易均价6205元/㎡,同比下降2.04%,环比增加2.36%。

  “4月份成交量和价格的明显回升,很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成,财政部同时发布通知要求个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。”佟绍伟称,不动产统一登记前后交易量、交易价格基本稳定,没有表现新房受抑制、二手房抛售现象。

  泸州楼市虽和徐州不同,但亦反映出楼市变化与不动产登记关系不大,该市二手房市场下滑、新房市场稳定。

  2015年一季度,泸州市新建商品房成交面积和套数同比分别下降5%和6%,存量房成交面积和套数同比分别下降76%和77%。

  “泸州二手房由于户型小,且小区环境配套不完善,导致成交量下滑。”上述国土部人士介绍,该市2015年二手房套数和面积与新房占比同比分别下降了66.6和66.5个百分点。

  和常州一样,泸州并没有出现二手房抛售热潮或抑制新房市场的波动情形。

  实际上,不动产登记制度一直客观存在,原国土部地籍司副司长向洪宜告诉记者,我国不动产统一登记的核心在于统一,其重点是通过整合不动产登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”,既不是从“未登记”到“登记”,更不是“重起炉灶另开张”。

  国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静表示,不动产统一登记制度是一项摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易的制度。中国有960万平方公里的陆地面积,城市建成区的面积只占0.5%,是各种不动产登记中的最小的一块,更不用说广大的农村的土地,包括农村的耕地,远远大于我们城市建成区的面积。

  卢静也称,不动产登记可能在一定程度上影响预期,但本身是行政管理行为并不是房地产调控政策,并没有明显影响到房地产市场。

  房产税开征或择机出台

  “社会各界普遍关注的房产税属于地方税种,其课税对象是房屋,与不动产统一登记没有直接关联;但两者是否具有深层次的关联,需视未来我国房产税的设计方案而定。”

  相比不动产登记引发二手房抛售潮的直接影响,其推进可能带来的房地产税开征才是直接影响市场预期、抑制楼市回暖的重要因素。

  “当然,不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底,为房地产改革奠定更加扎实的基础,但不动产统一登记不是开征房产税的必要环节和前置条件。”佟绍伟介绍。

  按照《立法法》,房产税的征收须遵循税收法定原则,即税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度都须由法律规定。

  卢静进一步解释,房产税的征收必须遵循税收法定原则,严格履行法定程序。社会各界普遍关注的房产税属于地方税种,其课税对象是房屋,与不动产统一登记没有直接关联;但两者是否具有深层次的关联,需视未来我国房产税的设计方案而定。

  如果开征房产税的时机已经成熟,即使在分散登记模式下,房产税的立法程序也完全可以随时启动。

  “无论是统一登记还是分散登记,房屋登记管辖都遵循属地登记原则,地方登记机构完全掌握当地房屋登记的有关数据资料,各地方在统一登记前也已经具备了征收房产税所需要的登记数据条件。”佟绍伟介绍。

  上海、重庆两地于2011年已分别试点开征房产税,“彼时两地远未达到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台‘四统一’的条件,但同样也具备了征收房产税的条件”。卢静介绍。

  当然,也有说法是重庆和上海的房地产税存在征收面窄和征收税率低两个问题。

  但即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率,对房地产市场影响也还是有限。

  佟绍伟算了一笔账,假定房地产税收征收采取全面征收,税率定为1%的较高税率,最直接的影响是房地产价格的下降,下降幅度为房地产税率和资金贴现率的比值。按照现在贴现率为5%计算,我国房价将有1%÷5%=20%的跌幅。考虑到通货膨胀,中低收入税率的折扣,以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值,我国房地产实际价格跌幅在15%左右。

  而如果取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税,那么两者的成交价格将相当。以一套100万房产计算,征收1%房地产税后,房价贬值为85万左右。而100万房产在二手房市场,如果满五年,升值大概在一倍左右,需要缴纳(100-50)×20%=10万的个人所得税,房产实际价值也是90万左右。

  “也就是说,房地产税开征,与现行流转税的20%税率的政策效果相当。”佟绍伟介绍。

  不过,佟绍伟亦认为,不同的房产税征收制度设计思路和方案,需要不同的登记数据支撑,不动产统一登记可能会因采用不同的税制而对市场产生影响。

  房地产调整的内生逻辑

  之所以本轮楼市回暖的速度和力度远不如上一轮的重要原因是房地产发展的原生推动力发生了变化,房地产市场正式进入了白银时代。

  “此次楼市调整和不动产登记虽存在时间上的错配,但并无直接关系。”卢静解释。

  之所以本轮楼市回暖的速度和力度远不如上一轮的重要原因是房地产发展的原生推动力发生了变化,房地产市场正式进入了白银时代。

  所谓的房地产发展的原生推动力,佟绍伟介绍,即是需求,来自于两个方面,一个是人口;一个是城镇化。

  过去十年,我国城市化率保持高速发展,平均每年进城人口接近2000万,相当于每年增加一个北京、上海这么大规模的一个城市。

  “农村人口向城镇转移总量已较为有限,主动城镇化到达65%左右后趋于平缓,此后城镇化率进一步提高将有赖于被动城镇化,这是一个长期的、被动的过程。”佟绍伟介绍。

  与此同时,城市分化将逐步加大,胡志刚也表示,一方面伴随着快速城镇化的发展,粗犷型产品不能满足消费者的需求;另一方面,不同城市的产业和人口导入不同,房地产的需求也不同,在房地产步入存量市场之际,也存在不同城市之间房地产资源错配的问题。

  而从人口因素来看,2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始下降,到2013年这个比例下降到72.8%,人口老龄化趋势显现,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

  这也意味着,房地产市场总需求增长减缓甚至出现负增长应该成为未来市场发展的常态。

  构建房地产长效调控机制

  在卢静看来,不动产登记的落地对于房地产来说,不是抑制作用,长期来看,在构建房地产长效调控机制的建设方面具有重要价值,也为解决房地产的深层次问题提供更准确、适时的数据支撑。

  在卢静看来,不动产统一登记真正的意图与目的,不是调控房价,也不是为开征房地产税,更不是成为反腐利器。但其对于房地产的持续健康发展有重要意义,可以推进房地产长效调控机制的建设,为房地产市场供求和监管提供基础数据。

  毋庸置疑,房地产市场过快发展不可持续,且存在多种风险。

  根据兴业银行对中美两国的私人财富比较发现,我国居民财富更多的配制在房地产领域,房地产占居民财富比例持续在60%以上。

  而美国在1970-1980年期间,其人均GDP与我国现在人均GDP相当时,资产配置更多的投资在股票和债券,达到60%以上。而其房地产资产仅占其资产的20%以下。

  造成这样的差距主要在于,2000年以后,我国房地产市场的蓬勃发展,房地产价格快速上涨,居民财富每年新增20万亿-30万亿之间,其中70%来自于房地产市场。按照资本逐利的天性,大量资本集中在房地产市场。

  “这并非是好的资源配置,房价的快速上涨,提高了劳动力的价格,也导致我国经济发展的动力受损,中小企业融资困难,融资成本大。”佟绍伟称,这也要求居民财富配置在房地产市场的配比将由高比例回落至中高比例。

  另有一组数据,房地产销售额占居民可支配收入的比例在2013年达到顶峰,为33%。

  “住房支出在居民消费中的比重过大,将会成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。过重的购房负担,不仅挤压了居民的其他消费,而且容易产生畸形的消费结构。这种状态是不可持续的,也需要改变。”佟绍伟称。

  众所周知,房地产市场是一个不完全竞争的市场,“政府适度的参与调控不可或缺,但政府又不能直接干预而只能采用间接手段,从房地产业发展历程来看,政府可采取的宏观调控措施无外乎行政手段、经济手段、金融手段、税收调节,而所有这些手段或措施只能是暂时的或者说在一定期限内发挥作用,长期趋势必然与其它市场一样由供需关系来决定。”佟绍伟介绍。

  在卢静看来,不动产登记的落地对于房地产来说,不是抑制作用,长期来看,在构建房地产长效调控机制的建设方面具有重要价值,也为解决房地产的深层次问题提供更准确、适时的数据支撑。

  向洪宜介绍,不动产登记的深层次的作用更大,比如保护不动产交易安全,方便交易;保护私人产权与各类财产安全;完善《物权法》,政府职能与行政精简;建立城乡统一不动产登记制度等。

  以徐州为例,徐州房地统一登记收费80元,比分散登记时节约18元;泸州市原来办理土地使用证、房产证登记,要跑多个部门,准备多份材料,还分别需要30个和15个工作日,而现在只需要一份材料,在一个窗口就能办结,最多只需要30个工作日。