SOHO中国将变“包租婆” 5年后年租金超40亿

张常春/制图

SOHO中国（00410.HK）昨日公布了今年的中期业绩，SOHO中国董事局主席潘石屹在业绩发布会上表示，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，未来将在北京和上海黄金地段持有150万平方米办公楼物业，预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元（人民币，下同）。

近年来，由于房地产调控带来的交易低迷，SOHO中国的商业地产散售模式饱受诟病，散售为后期的运营、物业管理带来了困难，项目的整体价值难以提升。

SOHO中国中期业绩显示，今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今，SOHO中国合同销售金额达到60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。银河SOHO将于今年第四季度完工，届时，可观的销售收入将可计入全年业绩。

对于公司未来转型战略，潘石屹表示，随着北京、上海城市化进程的不断深入，两地的办公楼市场日益成熟。世邦魏理仕的报告显示，过去18个月，北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。由于SOHO中国开发的所有办公楼均处于北京和上海的黄金地段，于是其主要办公楼租金18个月中的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%。因此，潘石屹认为，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业的增值给公司带来不可小视的价值，稳定租金收入也将为公司长期稳定发展奠定基础。

“目前公司资金充足，拥有现金92亿元，未提取贷款余额60亿元，合计150亿元的资金，而公司的净负债率只有20%，从资金实力来看，SOHO中国完全有能力完成这次转型。”潘石屹说，SOHO中国已经沉淀了10多年的物业出租经验，为客户出租了250万平方米的物业，办公楼长期处于满租状态，且租金收入增速超过了市场平均水平。据介绍，三年前，SOHO成立了自己的物业管理公司，接管了SOHO绝大部分物业，今年更是与多家商业管理公司合作，为这一转型提供了可靠保证。

潘石屹表示，转型完成后，SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，SOHO还将是上海外滩上最大的业主。“我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去。要在每方平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单单的生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。”他说。（记者 张达 徐欢）