稳楼市的关键是稳政策、稳预期

　　政策稳，预期稳，则房价稳。只有以长期稳定的政策调控取代短期的政策调控，最终才能形成稳定的预期，从而保证整个楼市的稳健。

　　继6月份广州“地王”诞生，7月10日，北京新“地王”也闪耀登场。总面积为77739平方米的北京市海淀区万柳地区居住用地项目，最终由北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26．3亿元、配建16400平方米回购房竞得，溢价率高达40％。

　　年初还门庭冷落的土地市场，如今再次门庭若市。与此同时，楼市成交量大幅攀升，房价触底反弹，连夜排队购房的场景再次出现。这一切似乎都在印证房地产市场正在转暖。

　　尽管政府部门三令五申，坚持楼市调控政策不动摇。但在稳增长的大背景下，央行一个月之内的两次降息以及地方不断出台的刺激刚需的微调政策，都让楼市回暖有了可能。

　　这些利好政策改变了民众对于楼市的预期。于是乎，“刚需们”人心惶惶，排队买房；开发商们喜上眉梢，买地盖房；投资者们摩拳擦掌，紧盯政策动向。

　　有学者说，中国的房地产市场是“政策市”，房价跟着政策走。以当前情况来看，确实如此。之前楼市冷清，主要由于严格的限购、限贷政策；而现在的再次回暖，正是因为限购、限贷政策有放松迹象以及其他政策的直接或间接利好。

　　政策，特别是短期政策，往往是政府根据当前形势而定，具有不稳定性。具有“政策市”特点的房地产市场，往往由于政策调整而改变市场预期，从而导致房价的忽起忽落。

　　因此，要想稳房价，关键是要稳政策、稳预期。政策稳，预期稳，则房价稳。在楼市调控上，短期内可着眼于稳房价，但从长期来看，要想保证房地产市场长期稳定健康发展，一定要着眼于稳政策。只有以长期稳定的政策调控取代短期的政策调控，最终才能形成稳定的预期，从而保证整个楼市的稳健。

　　7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。

　　由此可以看出，当前政府已经意识到建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系对于稳定房地产市场的重要性。

　　那么从长远来看，楼市调控中的哪些政策可以确定为长期政策以保证房地产市场的长期稳定健康发展呢？

　　或许可以考虑从促进供需平衡方面来制定长期政策。因为供需平衡能够保证价格稳定，从而维护市场的稳定。

　　从供给上来说，首先，如何保证土地供应是一个不能绕过的关键问题。不论是广为诟病的“土地财政”，还是屡禁不止的“小产权房”，都是在土地供应过程中出现的 “顽疾”。而只有根治“顽疾”才能确保土地正常供应给房地产市场。

　　今年“两会”期间，本报记者曾与全国政协委员、清华大学教授蔡继明就如何调控房价进行了深入交流。蔡继明表示，土地制度改革是调控房价的最根本办法。他认为，城乡二元土地制度严重阻碍我国城市化进程，并导致高房价等问题。他建议，在符合法律和城乡统筹规划的条件下，应允许农村集体建设用地进入市场，和国有建设用地同地同权同价。这样将极大地扩大土地供应，有利于地价下降，而地价降，房价也必然会随之下降。

　　其次，目前，我国已初步形成了市场供应与政府保障相结合、以市场供应为主的城镇住房供应体系。

　　对于市场供应部分，政府应“放手”让市场自行调节，政府只需做好保障房的制度建设。正如温总理所说，当前特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。

　　从需求上来说，首先，要采取长期政策来保证刚性需求，即合理自住需求。有专家表示，合理自住需求持续稳定释放，可以引导住房投资建设保持一定的规模，有利于市场长期稳定发展。

　　那么如何保证合理自住需求呢？除了增加有效供给外，还可通过引导住房供应结构，支持中小户型房源开发；实行差别化的信贷和税收政策，支持居民家庭首次购买普通商品住房和保障房；鼓励居民通过租赁满足自住需求等。这些政策措施经实践证明是行之有效的，可以考虑逐渐制度化，形成一种长效机制。

　　其次，抑制房地产投机投资性需求也要作为一项长期政策来抓。从近年来我国房地产市场发展情况来看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归，保障百姓合理自住需求，就必须剔除可以无限放大的投机投资性需求。目前政府调控中正在采用的限购、限贷政策可以作为中长期政策稳定下来，直到正在研究推进的房地产税收制度改革能够抑制投资投机。

　　此外，从建立健全房地产市场调控长效机制的角度来考虑，建设城镇个人住房信息系统也刻不容缓。 目前，全国40个重点城市个人住房信息系统联网已取得实质性进展，预计到2013年将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。这样的全国联网能够精确限购信息，控制房地产税的征收，将为调控政策提供基础信息，有助于市场机制更好地发挥效能。（记者 赵海娟）