穆迪“插旗”论遭反诘 上市房企反击穆迪报告

穆迪显然被认为在不恰当的时间为中国民资企业插上了“红旗”。

11日，穆迪发布研究报告《新兴市场公司的“红旗”：中国焦点》，对香港上市的61家民营公司予以点评，并对其中49家企业予以警告，其中民资房地产公司多达26家。恒大、龙湖、雅居乐等民资企业悉数上榜。

穆迪是以红旗数量来评定公司风险的，在其评定的26家民营房地产上市公司当中，红旗最少的为沿海绿色家园，3面红旗；红旗最多的有龙湖地产等13家，7面红旗；此外雅居乐等3家企业被插上6面红旗；而世茂房地产等另3家企业则被插上了5面红旗；碧桂园等另5家企业被插上了4面红旗。

穆迪的报告引起被评房地产上市公司的不满：一方面在于部分房地产企业并不属于穆迪评级范围；另一方面，多数接受本报记者采访的公司表示，穆迪在做此份报告之前并未与公司沟通。

受穆迪报告影响，6月12日，被插旗的房地产公司普遍出现股价下跌，其中龙湖地产当日下跌10.06%。周三，龙湖再次下挫0.46%，最终收报12.28港元。

“穆迪的评级对公司并非合理，尽管今年宏观调控力度较大，但是公司目前运营健康。”有被穆迪插旗7面的房地产公司对本报表示。在他们看来，尽管26家房地产公司平均“插旗”6面，相对于其他行业较少，但却是被评级最为集中的行业。

安全的地产

“事情没有想象中糟糕，一方面穆迪对相关公司的评估不符合事实；另一方面穆迪所涉及的房地产公司大多数为近两年上市的房地产公司。”上述房地产公司对本报表示。

穆迪此次给出的评分标准为五大类，共计20项标准，五大类包含企业制管、经营模式的风险及透明度、发展计划、盈利及现金流状况、审计及财务状况。

在此份报告中，穆迪提及多个房地产公司更换核数师，但均被地产公司否认，针对企业发展计划一项，多数公司上市后呈现出扩张态势，但事实上，穆迪认为，公司上市少于三年，即会被插上一面红旗。“多数房地产企业会在上市之后采取扩张态势，而2007年之后是中国民资地产公司赴香港上市的高峰。此类公司的共同特点是上市前后会有扩张，穆迪依此评判企业风险显然不够全面。”广州某地产中介负责人对本报表示，“企业扩张应区分来看，不同的扩张模式导致的结果是不同的。”

事实上该地产中介公司负责人认为，在2009年前后积极进入三线城市的房地产企业在当前市场环境中占有优势地位，其表示，2010年房地产调控的核心是针对购房资格的调控。“对整个市场影响最大的是限购政策。”此前富力地产联席董事长张力表示。但是事实上，国内除部分一、二线城市执行严格的限购政策外，大多数城市并未出台限购政策。“在通货膨胀的背景下，三、四线城市未被限购，因此在当前的宏观调控中显示出了一定的市场潜力。”上述中介负责人表示，类似恒大和碧桂园这样的企业今年在非限购城市加大供应，在上半年呈现出的业绩不错。

碧桂园此前发布公司前6月业绩，2011年上半年，碧桂园实现合同销售金额约215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米，同比分别增长约64%及42%。这几乎成为国内增长幅度最大的公司。“上半年是有部分限购城市项目降价，但公司的核心利润来自于非限购的三线城市。”碧桂园方面对本报表示。

与碧桂园类似，恒大地产2011年上半年业绩增长幅度较大，截至今年6月，恒大约销售423.2亿元，完成全年目标的60.5%。恒大6月业绩显示，三线城市贡献的销售量正在增加。

在此背景下，类似于恒大这样的企业的现金流正在增加，截至6月28日，恒大拥有现金余额332.4亿港元。恒大地产董事局主席许家印表示，未来该部分现金将重点用于改善债务结构而非吸纳土地储备。

基于此种背景，上述房地产中介公司负责人称，尽管2011年信贷形势较2010年更紧，银行难以贷款，但对于跨区域发展的房地产公司而言，其仍可通过非限购城市卖房获得回款，此外，不被限购的商业地产，如写字楼用于出售，也是开发商用以缓解紧缩的信贷政策带来压力的手段。

该中介公司负责人认为，当前房地产公司的总体情况并非如2008年严峻，与2008年另一个不同是，当前房地产公司的债务结构以长期负债为主，少有短期偿债压力。“大部分房地产公司当前长期负债占整个债务结构的65%以上，部分企业可以达到80%。在压缩扩张需求的背景下，他们没有太大的偿债压力。”上述中介负责人称。

真正的风险

“民营企业做企业是用命来拼的。尽管在企业制管乃至风险防范层面，企业家需要成长与成熟，但是对待风险本身的敏感性是他们考虑的重要问题。”此次被评级的某房地产公司内部人士对本报称，“问题很多，但是他们会用自己的方式来解决。”

事实上，对于当前的房地产企业发展环境而言，政策环境与市场环境的冲突乃至整个城市发展之间的冲突未必是战略意识较强的房地产企业考虑的问题。

该内部人士认为，房地产企业面临的最大问题是生存空间。

数万家房地产企业，全国性和区域性的房地产从一线城市到二线城市乃至于到今天的三线及四线城市，城市所给他们的发展空间越来越小。“房地产行业，尤其是住宅产业竞争是资源竞争，受土地资源的限制越来越多的企业面向二、三线城市，乃至四线城市。”该人士称，当更多的房地产企业进入三线城市及四线城市时，整个行业竞争会趋于白热化，所以当前诸多房地产公司开始考虑转型。“转型困难，因为转型考虑的是未来10-20年的事情。”该房地产公司内部人士称，“但是我们做什么？商业地产？如果国内住宅地产开发商均做商业地产就意味着商业地产过剩，且商业地产与住宅地产完全是两个商业系统。国内养老地产及旅游地产这样的特色化产业还处于概念阶段。”

事实上，市场优胜劣汰的规律在中国十余年的房地产发展过程当中并未起到怎样的作用，尽管国内土地资源在逐渐向大型的跨区域发展的房地产手中转移，但是中国房地产企业数目常年维持在5万个以上。“仅能从市场占有率上判断大公司开始占有一定的市场份额，但这并不意味着大公司手中的资源可以不断再生，也不意味着整个市场中生存的公司在减少。”某房地产中介对本报称，“圈地时代已经或者正接近结束，那些三线和四线城市的土地会很快被瓜分完，并且进入建设周期。”

上述中介人士认为，政策出了一定的问题，一方面是地方政府不断地出让土地，另一方面是中央政府要求土地出让之后必须在两年内开工，这使得企业必须要有大量的土地进行周转，因此企业圈地运动会产生，如果不圈地，就意味着企业将面临断粮的局面。

房价与囤地之间或许能有更好的政策解决方式，但目前的房地产开发模式对于任何房地产企业而言都是挑战。