险资输血保障房利太薄：平安样本难推广

6%左右，这是中国平安(601318.SH，02318.HK，下称“平安”）试水保障房融资的预期年化收益率。

近日，上海城投旗下唯一的上市公司——上海城投控股股份有限公司（600649.SH，下称“城投控股”）与平安携手推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。根据约定，该债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%。

上述计息标准引发了业界热议，不乏“亏本买卖”、“薄利”之说。

平安方面则对《第一财经（微博)日报》记者表示，6%的预期收益率依然具有吸引力。

一家保险企业负责房地产投资业务的人士则告诉本报记者，与银行贷款利率相比，险资的“资金成本低”是一大优势。

不过记者了解到，8000亿元保障房社会资金单靠平安这类的债权投资尚难撬动。

一家中型保险公司高管就曾表示，从目前所了解的信息来看，保险资金投资保障性住房的回报率可能达不到6%。这一数字在目前市场行情下，显然是不足以构成对保险公司的吸引力的。

此外，放在各大保险巨头面前的另一个现实问题在于政策方面，目前对于保险资金投资不动产的相关操作细则迟迟未见踪影。

6%多不多

根据城投控股公告披露，上述债权投资计划的利率构成包括，债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%，其浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。

“债权投资计划实质上属于融资产品，险资不会直接介入开发环节，仅是作为开发商融资工具使用。”一位保险业界人士解释道。这一观点随即被城投控股副总裁俞卫中所证实。

此次债权投资计划募集资金将用于支持城投控股名下的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。

对于外界比较关注的年化收益率“6%左右”的问题，平安在昨晚给本报的邮件中表示，平安这次完全是债权投资，而不参与保障房项目的开发行为。该收益率是根据保险资金的成本和所投资项目的信用评级来确定的，本次投资偿债主体是城投控股，担保人是上海城投集团，信用级别为AAA级，目前这个定价是合理的，“与同级别的公司债券利率比，6%的预期收益还是更有吸引力。”

此外，对于为何要设置两种利率来加以计算，平安的解释是，一半是固定利率，一半是浮动，这也是对资产配置的一种需要。

值得关注的是，平安并无讳言险资投资保障房的难点，其中便提到相较于投资商品房，前者的收益低得多。

平安因而建议，对投资保障性住房的债权计划业务所取得的收益能得到税收上的减免。

事实上，并非每家保险公司都能像平安这样财大气粗，更多的保险公司只能对保障房项目进行“围观”。

本报记者之前曾报道过，一家中型保险公司高管本人已到多个省份实地调研投资保障性住房的可行性和前景，但获得的信息并没有如预期那么良好。

据其介绍，从目前所了解的信息来看，保险资金投资保障性住房的回报率可能达不到6%。这一数字在目前市场行情下，显然是不足以构成对保险公司的吸引力的。

险资“资金成本低”是优势？

事实上，这并不是险资介入保障房体系的初次涉水。在此之前，太平洋保险已作为首家试点保险公司发起设立了“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”，这一计划的募集金额为40亿元人民币，主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

这两家保险公司融资计划相同之处在于，均是由保险集团名下的资产管理公司发起且设立。

“与信托公司资金来自于各个投资者的情况不同，资产管理公司的获取资金来源，得自于保险资金的可能性很大。”一家保险企业负责房地产投资业务的人士说。

按照此次债权计划的设立，平安预期年化收益率在6%左右。这一水平已低于银行当前中长期贷款基准利率6.8%，而部分信托公司的融资成本更是高达15%~20%。

上述人士认为，与银行贷款利率相比，险资的“资金成本低”是一大优势。“单纯从业务利润及风险控制的角度来看，保障房项目对于银行的吸引力并不大。”

值得注意的是，在今年3月份举行的某论坛上，中国建设银行投资银行部总经理王贵亚曾表示，保障房项目投资回报率较低且投资年限较长，公租房项目取得财政贴息并不容易。他表示，尽管银行会根据国家要求拿出一部分信贷来支持保障房建设，但在信贷总量有限的前提下，具体实施并不容易。

而曾在去年9月份发布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可采用股权、债权、物权等方式投资相关不动产。可是，具体操作细则仍未出炉。

8000亿保障房社会资金难撬动

根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构和保障对象及其所在企业筹集。

一位曾参与保障性住房项目的开发商告诉记者，以上海为例，按照市场上的利润空间“行情”，单纯的保障性住房项目经政府回购之后，给予开发商的利润回报只有3%~4%。仅有个别国资背景的企业鉴于土地成本、融资方式及退出渠道的“独特”设计，可获利7%左右。

不过，这一测算标准只是建立在获取银行贷款的假设基础上。

“与现在的银行贷款利率相比，险资的实际利率还是比较低的。”上述开发商表示。

现实是，全国多地的社会资金筹集并不顺利，政府“唱独角戏”的不在少数。

陕西今年需要完成保障性安居工程总投资约776亿元，其中政府配套资金和补贴占180亿元，将近600亿元需要其他渠道筹措。但截至目前，所需资金仍主要由政府筹措。

一些政府官员坦言，经适房和两限房虽能一次收回成本，但企业和金融机构往往“嫌弃”其利润低；公租房和廉租房等资金沉淀量大，回笼较慢，社会资金“顾虑”更多。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，为鼓励社会资金进入保障房建设领域，财税方面应给予保障房参建企业税收优惠或减免；金融方面给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息。