第一上海：给予越秀房托买入 目标价4.14港元(图)

越秀房托（405,买入）：其10年上半年息率升至3.5%

2010年中期分派升至1.16亿元人民币

公司公布其2010年上半年业绩，其2010年上半年租金收入2.4亿人民币，同比增长4.3%。租金收入的提高主要是由于租金水平及出租率的提升；税前利润为1.4亿元人民币，同比增长22.3%；净利润为2.73亿人民币，同比增长139.5%，主要源于投资物业重估收益；可分派收入为1.16亿人民币约1.3亿港元，同比增长4.9%；公司上半年将全额进行派息，每基金单位可获分配12.46港仙，相对于09年上半年11.75港仙，增长6%；以8月5日收市价计算，息率为3.5%。

物业出租率维持高位运行

公司在2010年上半年整体物业的出租率为98.96%，同比增长1.43%，维持在高位运行。其中维多利广场出租率上升了4.55%，达到99.96%，财富广场、城建大厦和越秀新都会的整体空置率仅为1.54%，远远低于广州整体14.3%的空置率。我们预计2010-2012年出租还将在高位运行。

积极筹备收购活动，降低单一项目风险

白马大厦对公司的经营收入及盈利贡献占了较大比重，分别约为57.2%和59.2%。为使公司物业组合保持稳定的收入，管理层认为吸纳新的物业项目有利降低依靠单一项目的风险。2010年上半年，公司继续在各地城市考察，以期望收购上海及北京等一线城市的项目，以降低其单一项目的风险。现时公司的负债比率为31%，管理层表示公司可增加10亿元的贷款，因此有足够资金进行收购活动。

12个月目标价4.14港元，给予买入评级

我们预计2011年越秀房地产信托基金的每股净资产为4.60港元，按照10%的较净资产折让水平，给予公司12个月目标价4.14元，目标价较现价有15%的上升空间，加上预测2010年8.8%的派息率，预期收益率将达到23.8%，因此给予公司买入评级。