最严楼市调控逼开发商谋变 保障房开发渐吃香

自4月中旬“史上最严厉”房地产调控政策出台,至今已过百日。总体来看,调控效果大致可归纳为量跌价滞,而价滞的矛头,直接指向了开发商。面对调控和滞销,不少开发商仍抱着观望的态度,这导致时至今日降价仍不明显,15个月来全国70个大中城市房价首次出现环比下降,也只有可怜的0.1%。因此有不少业内人士指出,量跌价滞僵局的打破很大程度上取决于开发商的状况。

不过在房价变化不大的背后,房企内部却悄然出现了不少变化。降价的趋势加大,土地市场趁低抄底,重心向二三线城市倾斜,进军保障房市场,高层频频人事变动……实际上,在国家对房地产业深度调整的同时,开发商也面临着调整、转型的抉择。即便这些转型更多的只是一些苗头和现象,但或许也蕴藏着未来中国房地产业发展的方向。

■编者按

今年初以来的房地产调控,已棋至中盘,一些地方楼市价格未见松动,交易大幅萎缩,市场对峙令买卖双方都陷入焦灼状态,政策向左还是向右?房价向上还是向下?调控中的两难楼市正处于走向变化的关键节点上,政策和市场将往何处去?市场各方的心态和行动正在发生什么变化?下半年房价会降多少?是继续等待还是出手?……针对一系列社会各界关注的热点,本报策划推出“调控下楼市变化走向调查”报道。针对市场及市场主体各方正在发生的变化,深入调查,展现调控下楼市正在发生的变化走向。

在房地产新政实施3个月后，有关房地产市场的话题再一次引起人们的普遍关注。种种迹象表明，我国的房地产新政正处在“十字路口”，房地产市场调控也似乎陷入进退两难的状态。

受到政策调控影响，北京、上海、深圳等主要城市购房观望情绪依然很浓，然而舆论界最近纷纷曝出一系列政策松动之说。业内人士指出，下半年房价调控基调不变，政府稳定房价的决心依然不变。

走过1-2月的“假摔”，经历了3-4月“量价齐飞”，再到5-6月份的“冬眠”，上半年，京沪深房地产市场整体出现了成交量下调，但是，地量并未见到地价。

【价变】

房价现松动房企面临资金压力

面对下半年可能出现的销售下滑和融资困难,抢先降价的房企明显先摘到了果子,而没降价的房企要面临资金链的巨大压力。显然,调控政策导致的市场预期变化之下,地产商们对市场的预期,也正在发生微妙的改变。除万科外,上海绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。

降价,行业龙头万科再次以其在调整中的快速应对赢得市场先机,在僵持、拉锯的市场中,万科6月份月度销售额创新高,实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比2009年同期增加27.8%和27.9%。

国家统计局最新公布的数据显示,6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点,环比下降0.1%,这是近15个月来全国房价环比涨幅首次由升转降,调控初显成效。

在珠三角,楼市成交价格更是出现了一定幅度的下降,楼市格局呈现“量价齐跌”之势。据广州市国土房管局的统计数据,6月,广州十区一手住宅交易面积为52.52万平方米,环比减少4.3%；交易登记均价为每平方米12560元,环比下降3.0%。在另一个风向标城市深圳,6月住房价格继续下降,与年初房价水平相比下降超过两成。深圳市房地产研究中心7月23日公布的数据显示,深圳市新建商品住宅销售规模同比降幅较大,6月成交量为14.21万平方米,比5月略有增加,但环比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房销售平均价格为每平方米17895元,比5月环比下降5.81%,比年初下降22.6%。

虽然就目前来看,珠三角房价的下降主要还是中高档楼盘成交比重减少带来的“结构性降价”,但全国各大城市迅速萎缩的成交量正在给越来越多的房企带来压力,降价潮在即的声音不绝于耳。今年5月,恒大地产就率先祭起“降价”大旗,在全国启动降价攻势,旗下所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,持续至今。近期在广州,不少市民还频频收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪华装修”的卖楼促销手机短信。

被视为风向标的龙头房企万科也不甘落后。在北京,在5月后开盘的中粮万科紫苑项目上,中粮万科率先将销售单价下调800元/平方米,最终换来了开盘当日销售率50%以上、不到三个月全部售罄的业绩。而7月25日开盘的中粮万科长阳半岛项目(下称长阳半岛),开盘价更较原来预期均价15000元/平方米,骤降1600元/平方米,下调至均价13400元/平方米。

7月1日,中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心依据70个城市销售数据统计制作的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上,超过九成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。

另一方面,在中原地产的一份半年度报告显示,从国内融资环境来看,从去年第三季度开始,尤其是今年4月新政颁布以后,开发商的国内融资途径遭遇围堵。以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。2010年上半年十大房企共计融资323亿元,仅占去年全年融资额的25%。

显然,调控政策导致的市场预期变化之下,地产商们对市场的预期,也正在发生微妙的改变。除万科外,上海绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。

【局变】

抄底二三线城市大型企业拿地加速

经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。中国房地产测评中心龙胜平博士分析认为,真正令房地产企业销售业绩逆势增长的,是开发商们在二三线城市的提前布局。

调控以来,房企追逐高价地王的热情明显降低,但土地市场依旧暗流涌动。借鉴以往调控经验,不少开发商在土地市场逐渐走弱的时候,依然出手争取自己最中意的地块。尤其是一些具有国企背景的开发商,更是积极“抄底”土地市场。

仅仅从6月29日到7月1日的这短短3天里,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企开发商分别以27.3亿元、12.56亿元、近53亿元、37亿元在贵阳、北京、广州、天津等城市拿地,累计斥资超过百亿元。而刚刚披露漂亮中报的招商地产,上半年新开工9个项目,建筑面积67万平方米,扩充土地储备46万平方米,使得总储备超过1000万平方米。

实际上,经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。中国房地产测评中心龙胜平博士分析认为,真正令房地产企业销售业绩逆势增长的,是开发商们在二三线城市的提前布局。根据排行榜的统计,一线城市的销售额占企业业绩的比例已经从原先的39%下跌至29%,而三、四线城市的市场比重由去年同期的13%,扩展至今年上半年的19%。二线城市的销售业绩也大幅增加。

最典型的莫过于恒大地产,据其内部人士透露,恒大地产在今年前6月业绩能够创新高,“全国范围内的85折降价促销”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三线城市布局,上半年的销售业绩主要来自沈阳、合肥等地。凭借以二三线城市为主战场的优势,最近恒大地产甚至高调宣布今年的销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。

中国房地产测评中心副主任龙胜平表示,国务院副总理李克强近期“推进城镇化建设”的表态,将成为开发商们重点发展二、三、四线城市甚至小城镇的冲锋号。

在这样的氛围下,占据优势地位的大型房地产企业并购拿地开始加速。恒大地产已多次公开表示,将借机扩大市场份额,推动行业整合,并表示二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时,万科、保利等公司也明显加大了获取土地的力度,仅5月份两公司拿地已有12宗。

2010年6月,新一轮的行业洗牌似乎已经悄然展开。2010年6月上半月,诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼,通过并购、增资等收购成熟项目,获得优质地块,借此进军当地市场。公开数据显示,今年5月,属于房地产业的并购案达8起,交易金额达2.41亿美元,与4月并购相比,数量翻番,在所有行业中,排名第二。到了6月,仅上半个月房地产企业并购案已达8宗,达到了5月份整月的数字。

而除了并购和转战二三线城市,新的市场形势也让许多开发商转型商业地产。7月25日,一向从事住宅开发的中国奥园以1.6亿元收购了广州珠江新城CBD写字楼物业。相关报告显示,万科已宣布将商业地产资产比例提升至20%；保利也打算在未来三年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%；华润置地则透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。而碧桂园、合生创展、中粮集团、金地集团等开发商也都纷纷宣布加大商业地产项目的比重。

【人变】

悄刮换帅风牵涉知名房企10余家

房企改变发展战略自然给业内人士提供了广泛的跳槽空间,因此不难理解,近期不少人士更迭公告都称是出于个人发展原因。而房企发展战略的深度调整,恐怕也不是仅仅更换一两位高管就能实现的,这是否会带来新一波高管人事变动仍不得而知。

除了房价和土地市场的变化,房企换帅风4月来也悄然在地产界刮起。

4月28日,绿城中国的首席财务官林战辞职。

5月26日,龙湖地产首席财务官林钜昌对外宣称因个人原因而辞职,离开了其打拼奋斗了四年的龙湖。

仅仅5天后,SOHO中国发布公告称,公司执行董事兼财务总裁王少剑辞任,并于当天起生效。

6月2日,执掌保利地产帅印18年的李彬海卸下保利地产董事长一职,由公司原总经理、有地产“铁娘子”之称的宋广菊出任。

佳兆业集团6月15日宣布,集团总裁叶剑生离职,同日,原深圳机场集团董事长黄传奇获聘成为新任总裁。

7月19日,浙江广厦发布公告称,其原董事长楼江跃的辞职申请已经获董事会批准,辞职的原因为个人原因。

7月22日,碧桂园对外公布委任执行董事及变更总裁。莫斌获委任为碧桂园总裁及执行董事,崔健波辞任碧桂园总裁,留任执行董事。

震动最大的当属金地集团。6月28日,金地集团原董事、高级副总裁兼上海公司总经理赵汉忠申请辞职；7月5日,金地总裁张华纲也宣布去辞。

粗略统计,不到3个月时间,这场地产界的人事“地震”就牵涉到知名房企10余家,涉及20多人。当中,仅少数高层离任属正当变动。

《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。即便以355亿元的成绩坐上销售金额榜单第一名的万科,上半年仅完成了全年销售目标的45.9%。

有资深猎头向记者表示,在今年的大环境下,只有极少部分房地产公司能够实现预期的目标,各家地产公司的高管或多或少都会有较大的业绩压力,一些房地产管理人员可能承受不了这样的压力而选择提前离职。

从上述排行榜还可以看到,楼市调控新政出台后,一线城市成交量受到严重影响,前期价格上涨比较平缓的二三线城市相对平稳。这直接成就了万科、恒大、绿地等以二三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现。此外,20家全国销售额最高的房地产公司,其主要销售收入来源已由华东转向华北和中西部。

采访中一位开发商告诉记者,目前在中国房地产行业,重心向二三线、三四线城市转移,开辟新兴市场已成趋势。即便各大房企高层变动跟销售压力没有直接联系,但在整个行业遭遇国家深度调控的时候,房企势必也需要相应作出一些战略调整。比如很多大型房企目前的主要市场布局还是在华东和华南,在华北和中西部的发展尚不够深入,那就需要熟悉或者有志于新兴市场的人士加入。仅以万科为例,由于业务的快速扩张,该公司7月开始启动人才千里马计划,范围涉及旗下36个城市,所需人才高达600余名。

房企改变发展战略自然给业内人士提供了广泛的跳槽空间,因此不难理解,近期不少人士更迭公告都称是出于个人发展原因。而房企发展战略的深度调整,恐怕也不是仅仅更换一两位高管就能实现的,这是否会带来新一波高管人事变动仍不得而知。

【策变】

进军保障房适应从暴利到薄利

一位开发商透露,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地开发,就基本上绕不开保障房的建设。”在这样的背景下,房企大规模进军保障性建设势必是市场的大趋势,楼市现有的游戏规则、格局也都将因此发生变化。

与以往的调控不同,本轮调控既控“银根”,又放“地根”,加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是“组合拳”中的重要一招。这在一定程度上得益于向新加坡住房保障体系的取经。

根据国土资源部的要求,各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的全国供地计划中,这一比例达到了77%。仅是保障性住房,根据温家宝总理的政府工作报告,今年保障性建设和改造棚户区就一共要建设住房580万套。

被称为“新加坡规划之父”的刘太格表示,新加坡总人口中仅18%的人口住在商品房中,因此新加坡的商品房价波动很小。中国的国情与新加坡不同,人口众多,依据政府的财力,虽然保障房覆盖人口比例可能没那么高,但只要保障房在住房体系中达到一定比例后,商品房的价格将趋于理性和平稳。

从监管层表态来看,70%住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大,无疑将加大对商品房市场的冲击。

对政策风向的把握向来是地产界制胜的关键,先知先觉的房企应声而动。

6月万科传出消息,今年将参与南京的保障房建设,负责南京江宁区上坊北侧地块,预计建设规模将达400万平方米。这一规模远远超过万科进入南京10年来所有开发项目面积之和,也是今年传出的开发商参建保障房的最大规模。北京万科营销总监肖劲也介绍,今年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。

除了行业风向标万科,保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等诸多大型房企也开始谋求大规模进入保障房市场。

对于开发商加速进军保障房,有一种观点认为是新政所迫的权宜之计,开发商看中的只是其经营的安全性和稳定性。通常来讲,商品房的利润在30%以上,而保障房的利润一般只有3%—5%。因此在平常年景,开发商都不太愿意参与保障房建设。

不过这笔账也许有另一种算法。房地产营销策划专家谢逸枫介绍,保障房建安成本较低,宣传和销售费用不高；需求稳定,资金周转速度快；另外保障房更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润可以放大到30%—50%。”

一位开发商透露,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地开发,就基本上绕不开保障房的建设。”

在这样的背景下,房企大规模进军保障性建设势必是市场的大趋势。5月底,王石指明方向,“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进,并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。”

除此之外,万科也在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。谢逸枫分析,代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高,但却是稳定的一笔生意。

有业内人士指出,这一趋势在一定程度上昭示着房地产由暴利时代进入了一个相对以前更为薄利的时代。房企进入保障房领域,既稀释了利润,同时税费明晰并成本可控,有利于房价的均衡与稳定。