国元香港：建业地产布局郑州 毛利将逐步提升

投资要点：

上半年销售理想：公司的销售区域在河南省，2010年上半年公司销售约19亿元人民币，销售面积约为40万平米，公司2010年销售计划约50亿元，上半年已完成了计划销售额的40%。公司在2010年上半年销售均价约为4,700元/㎡,和2009年相当，但整体河南省的销售均价为2,700元/㎡，公司定位于中高端的策略将继续维持。

增加土地储备，加大郑州市场份额：公司现有的土地储备为1,100万平米，土地储备的成本为500元/㎡，土地成本占到销售均价的10%左右。河南省销售均价最高的地区为郑州，公司在郑州的土地储备占比为18.2%。建业地产为河南省市场占有率最高的公司，但在郑州市场占有率只有3.1%，在当地仅处在前五名。郑州的销售额占到公司销售额的35%，并且是公司毛利率最高的地区。公司计划在未来3年将郑州的销售额提升到40-50%，因此公司计划2010年将增加在郑州的土地储备，2010年上半年公司增加了120万平米的土地储备，70%位于郑州市，下半年公司计划再新增250万平米的土地储备，主要也在郑州，计划在2010年年底将土地储备增加到1,300元/㎡，新增土地储备金额将控制在40-45亿元。

加大在建面积，下半年新增供应量增加：公司现在在建面积为200万平米，2010年竣工面积为120万平米，计划结转面积为80万平米。公司计划在2012年将结转面积将增加到200万平米，公司现有土地储备足够公司未来5年开发。公司在2010年约有170万平米的供应量，约有100万平米在下半年开盘，总共约10个项目，将会集中到8、9月份开盘，由于河南地区的销售均价并不高，因此公司将会维持上半年的销售价格。

河南地区自住需求旺盛，估值偏低：河南地区的购房者主要为第一次购房和改善型需求，因此当地的投资和投机性需求不大。河南地区过去5年GDP的复合增长率约为10%，但房价上涨幅度低于8%，因此当地需求可以支撑现在的房价。按照市场盈利预测，公司2010年的净利润为6.2亿元，对应的每股盈利为0.32元，对应的PE为6.3倍，因此在销售受冲击有限的情况下，估值偏低。