湖北襄樊建1.3万亩新城：大部分资金靠卖地

下了高速，客车即驶进襄樊地界。在最终抵达襄樊城区半个多小时的车程里，触目所及都是脚手架、水泥搅拌机和招商引资的广告牌。襄樊市政府正在这片将近1.3万亩的土地上，修路、拆迁、建工厂，他们计划用几年的时间，造起一座新城。

这是整个襄樊市6月底投资场景之一。在这场投资热潮的背后，从融资到投资，再到最终偿还，几乎全部由一个名为 “襄樊市建设投资经营有限公司”（以下简称“襄樊建投”）的企业所支撑，而其绝大部分资金来源均指向土地。

襄樊建投是一个典型的地方融资平台公司，土地成为维系公司“贷款、发债、评级、收益、偿还”等一条完整融资链条上的关键所在。没有人知道，全国究竟有多少家这样的公司，也没有人知道，随着国务院对这类公司的整顿，将会引发怎样的效应。

发债

今年6月2日，2010襄樊市建设投资经营有限公司债券（简称“10襄投债”），获准在银行间市场上市。发行额度为10亿元，债券期限8年。债券信用等级为AA+，债券票面年利率为5.7%。

“10襄投债”将全部用于襄樊市内环线工程项目。该项目总投资51.3亿元，此次发行债券募集资金用于该项目的投资资金占项目总投资额的19.5%。

2009年，襄樊市财政收入为95.1亿元；地区生产总值达到1201亿元，近三年平均增长速度达14.53%，位居湖北省第3位。

为“10襄投债”评级的大公国际资信评估有限公司的资料显示，在襄樊的财政收入中，税收所占比例较低，2009年只占到44.09%。大公国际在评级报告中称，“襄樊地方财政收入对以土地出让收入为主的基金预算收入依赖程度较高。”

“10襄投债”以襄樊市财政局应收账款80.7亿元作为质押资产，为债券发行提供质押担保。

襄樊市内环线工程全长49.5公里，功能定位为城市主干道。工程已于2009年开始建设，计划2012年完工。

襄樊市建设投资经营有限公司总经理陈敬东说，“我们很幸运，赶在国务院出台政策前，将10亿发完了。”对于项目全长约50公里、总投资超过53亿的内环线工程来说，10亿仅仅是其中的一小部分，大部分的资金还在等待着陈敬东去解决。

截至今年5月，襄樊内环工程通过招标，累计签订合同金额8.5亿，筹集拨付到位近5亿。

陈敬东说，剩下的钱，将主要通过卖地和银行贷款两种渠道来解决。他们的目标是，要将土地储备量保持在10000亩左右。

完成这样的目标，在别的城市或许并非易事。但是在襄樊，却不成问题。陈敬东说，襄樊市为了收储土地，在全国率先探索出了一个模式将市土地收储中心并入建投公司，由政府直管。

在新的管理体制下，襄樊辖区内的国有土地全部由土地储备供应中心代表政府进行统一收购、储备、整理和经营。当地将其描述为，“在土地市场，形成‘一个龙头进水、一个池子蓄水、一个龙头放水’的高度垄断机制，确保国有土地资产的保值增值。”

襄樊内环线工程建成后，通过拆迁、规划等手段，襄樊又可以腾出一个盘子更大的储备土地，面积将超过1万亩。襄樊建投测算，这些土地可帮助公司取得的出让净收益超过了60亿。

在襄樊市政府2008年的48号会议上，市政府决定将内环线工程项目沿线两侧各1000米的区域内土地纳入公司储备范围。此外，根据该会议纪要，襄樊市国土局承诺每年将给襄樊建投1000亩的新增经营性用地的收储指标。截止到2009年年底，襄樊建投手中已经收储的土地达到10600亩。

襄樊的这一做法，基本上成为整个湖北省融资平台公司进行运作的同行法则。湖北省最大的融资平台公司武汉城投也是通过这种办法，收储了大量的土地。

银行贷款

仅靠“10襄投债”的10亿元远不足以弥补襄樊造城的大规模资金需求。

银行贷款是襄樊建投资金的最主要来源。据悉，从2006年到2009年的3年间，襄樊建投银行长短期贷款余额净增45.57亿元。这其中，仅国开行一家的贷款就占到了30%。

获得贷款的手段多样，其中最主要的仍是土地抵押。陈敬东称，“我们保证做到，贷出的每一笔资金都对应着相应的土地。这样一来，所谓的风险将得到很好的控制。”

除此之外，襄樊建投还采取了项目收益质押、资产信托、配套资金搭桥等多种贷款方式。前不久，襄樊建投与工商银行达成的2亿搭桥贷款已获审批，这笔资金将以今后襄樊建投能获得的政府拨款等非经营性现金流作为还款来源。

即便如此，襄樊建投也不担心自己可以用来抵押的土地等资产，会随着融资规模的急剧膨胀而枯竭。陈敬东说，“我们实施的是滚动开发，滚动贷款的模式，基本上每一个项目都能腾出大量的土地。就算是到现在，我们还有南湖宾馆、人民公园、人民广场这样的资产没有用上。”

南湖宾馆位于襄樊市羊祜山麓，占地面积为300亩，依山傍水，是一座庭院式园林宾馆。南湖宾馆原归襄樊市委所有。

在2008年年底，为了做大襄樊建投这个融资平台，襄樊市政府将南湖宾馆、月亮湾公园、人民公园、人民广场、水务集团等单位资产相继合并进入襄樊建投公司。经过这些资产的包装后，襄樊建投总资产接近 90亿，净资产近50亿。

在此之前，襄樊市政府将襄樊水务集团有限公司、襄樊三和友信城建投资有限公司、襄樊市中小企业投资担保有限公司和襄樊市农业产业化信用担保有限公司等市属国有企业股权也划转至襄樊建投。

陈敬东说，“我们不会动用像南湖宾馆这样的资产作为银行贷款的抵押物，这是襄樊建投实力的一部分，如果这些都抵押出去了，我们本身的净资产就会大大降低，这会影响到我们今后的融资，用它们做抵押等于饮鸩止渴”。

命系土地

通过将类似于水务集团这样的经营性公司打包装进，襄樊建投具备了一定的经营性收益。大公国际资信评估有限公司称，对于襄樊建投而言，土地出让收益、银行借款、经营性业务收益和政府的财政补贴一起构成襄樊建投公司对当地基础设施投资的主要现金流来源。

襄樊建投2009年末的资产总额达到122.37亿元，但当年的流动资产仅为 29.7亿元，占总资产的24.27%。

襄樊正在兴建的深圳工业园未来进驻的企业，将成为襄樊建投的还款和资金来源之一。按照襄樊市政府的规定，园区进驻企业缴纳的税收，在未来几年内都将按照一定比例以补贴的形式归襄樊建投所有，直至收回投资。

但显然，与经营性收益性比，土地是襄樊建投收入的最重要也是最可靠的来源。对于土地出让金，襄樊市政府则决定在2012年以前，所有的土地出让净收益全部归襄樊建投公司所有，用于城市建设、对银行还本付息等。

在投资高歌猛进的2009年，襄樊建投的负债也开始激增。本报获得资料显示，当年，襄樊建投负债总额为62.39亿元，与上年相比猛增了131.33%，资产负债率达到了50.99%。

不过，随着2009年下半年中央出台收紧银根的货币政策，襄樊建投的贷款之路开始受阻。陈敬东说，“进入2010年，襄樊建投没有能够从银行贷到过一分钱的款。如果不是去年四季度卖地卖了7个多亿，今年上半年，我们就已经没钱了。”

“继续卖地！”陈敬东说。银行贷款被政策切断后，卖地基本上成为襄樊建投下意识的选择。

面对如此大资金量的还贷压力，襄樊建投只有加快土地的出让速度，缩短抵押贷款的平均周期，才能保证预期的土地增值收益。

2010年6月底，在襄樊市最近几年火起来的诸葛亮广场旁边，两片高耸的商业楼盘拔地而起，建筑机械尚未完全撤去，工人在忙着最后的收尾。2009年，襄樊建投公司引入万达集团，将位于城区繁华地段的诸葛亮广场及周边地区重新规划和建设。这一改造工程为襄樊建投带来了4000多万的收益。广场中心矗立了十年的诸葛亮铜像，见证了这个城市的投融资平台给它带来的改造。今年年初，湖北省发改委宣布了总规模超过12万亿的投资计划。这其中，有6万亿需要在2012年前开工。湖北省发改委筹措的资金来源为：各级财政性资金4300亿，国内贷款7700亿，企业自筹3.25万亿，债券和外资5600亿，缺口为1万亿。

在湖北省，从上至下，从政府到企业，从券商到债券评级机构，每个人都流露出对当地融资平台的担忧。但是没有人愿意解释，具体的风险究竟来自哪里。武汉城投公司综合管理部申主任拒绝接受本报记者对武汉城投的采访，拒绝的理由是 “风险太大，不便采访，凡是城投公司都有风险，公司越大，风险越大”。

武汉城投去年成功发行了规模为15亿的城投债。今年4月，该公司再度申请20亿的城投债，这笔城投债只在湖北省发改委停留了八个小时，便被上报国家发改委待批。

地方债务风险像是一个雪球，在土地的支撑下，一路咕咚下去。只是没有人知道，土地能承受的压力究竟有多大，而这个融资链条又将在何时崩开。

陈敬东说，“等无地可卖的时候，也就是襄樊城投把账还清的时候，同时也是襄樊乃至全国城市化进程差不多完成的时候”。