房地产行业：主动价格调整可能比预期更晚

近期我们对北京市场楼盘进行了调研。

主要楼盘的上门量和成交量新政后都呈现急剧萎缩的态势，基本为50-70%的降幅，太阳公元的上门来访量从新政前的100-200批/周下降到目前的50-60批/周，市中心区的屯三里上门量也从15-20批/天下降到5批/天。虽然上门量和成交量呈现不短萎缩的态势，但从我们调研的各类型楼盘看来目前的价格策略仍然进攻性较强。

北京房地产市场主要由国企背景的开发商占据，且各具背景的中小型开发商林立，整体供应市场集中度不高，考虑到国企特殊的领导人业绩评价标准，国企类开发企业价格调整策略的制定和执行过程将需要更多的决策时间，加之市场缺乏具备全局影响力的大型开发企业，无法在市场陷入博弈期间出现足以扭转局面的集中降价行为，我们判断北京特殊的供应主体性质将会延缓市场整体价格调整时间的到来。

北京特殊的地理位置使部分客户群体具备特殊的党、军、政特征，客观上加大了在售楼盘向下调价的难度，且客户的价格需求弹性较小，降价不一定能带来很好的销售效果，反而负面效应给开发企业带来更大压力。虽然此次全国性的调控由北京的价格急速上涨引起，但我们判断特殊的市场环境使北京不一定会成为此轮价格调整的急先锋。

北京市场目前的供应结构不利于整体价格呈现大幅调整，市场上供应量较大可以对全市价格走势形成影响的朝阳、通州、顺义三片区由于受各自供应和需求结构的特征的影响，预计快速进入大幅价格调整的概率不大。