广州重庆楼市调控“靴子轻轻落下”

广州、重庆两地楼市调控细则“出奇相似”——均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。与北京此前调控细则显得“温和”。显然，广州和重庆，并未将自身列为“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。从严厉到温和的态度转变中，可以看到，地方政府并不愿看到房地产市场出现萎靡不振的景象。

广州：是否停三套房贷，银行自定

5月21日，广州楼市调控细则“温柔”亮相。

“广州暂未规定限购措施，主要是自新政以来，广州楼市成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚。新政‘抑投机、遏房价’成效初显。”广州市国土房管局副局长黄文波强调，如果调控效果不理想，房价反弹或上涨，广州将采取限购等临时性调控措施。

广州市社科院研究员彭澎认为，广州楼市调控细则措施温和，对楼市的影响效果不明显。未来广州楼市的走向将受到国家层面的调控，如央行加息情况、房产税征收情况等影响。预计接下来3个月内，广州楼价还会以平稳为主，广州楼价走势或在“十·一”黄金周见分晓。

广州不限购、不停贷

针对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，国务院“新国十条”里有“限购”以及“暂停第三套房及以上住房贷款”的要求。广州并不认为自己属于此类地区。

广州楼市调控细则只提出：严格限制各种名目的炒房和投机性购房；在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施，抑制投机性房需求。

对此，黄文波解释，中央政策已切中楼价上涨要害，能抑制不合理需求；作为地方政府将力度空前地加大供应；需求减少，供应增加，对稳定楼价遏制楼价快速上涨要有信心。

4月15日至5月14日，广州全市十区一手商品住宅网上签约面积同比减少了68.1%，环比减少了33.5%；网上签约均价环比下降7.4%，扣除萝岗区大幅波动因素外，其余九区均价环比下降0.8%。

黄文波还认为，从广州购房需求结构来看，国内居民购房占绝大多数（占购房人群的99.1%），限制港澳和外国人购房意义不大。

作为“新国十条”另一“重手”“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，深圳楼市细则让商业银行根据其风险状况，自由决定是否暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而广州楼市细则没有提及三套房以及以上房贷的发贷要求。黄文波对此解释，决定是否暂停三套房贷是金融监管部门和商业银行的职权。

广州市国土房管局认为，此轮国务院调控新政中需求端的调控措施主要是差别化的住房金融信贷和税收政策，落实这些调控措施，地方政府主要是配合金融机构和税务部门建立协商联动机制，实现信息的互通共享和业务的协同办理。因此，对于三套房贷停贷等信贷政策，他们主要是及时提供市场动态信息和工作建议，决定权在金融监管部门和各商业银行。

广州目前有部分商业银行已明确暂停发放第三套及以上住房贷款，部分商业银行也已提高三套房贷首付比例和贷款利率。

但是以家庭为单位的二套房认定标准一直存在技术难题。“目前，以家庭为单位查询尚有困难，因此，广州在执行二套房认定时暂时以个人为单位。下一步，房管局将会同民政和公安部门研究解决办法。”

黄文波介绍，目前住房和城乡建设部正在会同人民银行和银监会制定二套房认定标准，近期将出台。

储备土地蓄势待发

黄文波同时强调，广州调控细则的主动性主要体现在加大供应上，比如今年开工建设 300万平方米的保障性住房、解决25000户低收入家庭的住房困难、供应40公顷以上的限价房用地、供应5平方公里商品住房用地、供应约2平方公里中心城区商品住房用地等等。

5月11日，今年广州准备出让的36幅住宅用地全部公布,24幅预安排的居住用地一并和盘托出。这在广州卖地史上尚属首次。黄文波说，今年供地5平方公里，具体宗地将在纳入出让计划范围的7.67平方公里用地内安排。这一计划供应总量是近年来最多的。

根据《广州市住房建设规划（2010-2012）》显示，未来3年广州全市十区住房需求总量为2861万~3311万平方米，《规划》确定的建设总量为2861万~3461万平方米，供需基本匹配，其中：建设保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。建设商品住房建筑面积2250万~2850万平方米。

除正式计划外，广州市政府今年还预安排了2.04平方公里的商品住房用地，以及2.96平方公里的商服用地，将根据市场运行情况适时适量推出。

而对于物业税、房产税征收，黄文波则认为，广州作为副省级的省会城市，并无定税的权限，开征新税种方面要接受国家的统一安排。另外他也透露，国家开征物业税和房产税正在研究和酝酿中。

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