楼市调控需有合理利益机制

　　我国城市住房价格多年持续猛涨，既给广大城市居民尤其是中低收入家庭解决住房困难造成了不可逾越的障碍，又给整个国民经济健康平稳运行带来巨大风险。从2004年起，国务院就开始陆续出台楼市调控政策，也取得了一定成效，但是总的说来效果不很理想，其深刻原因表现在以下方面。
　　
　　一是缺乏明确目标引导，从而难以有稳定性。我国发展城镇住宅业的目标，究竟主要是拉动经济增长，还是改善民生？事实表明，地方政府注重前者；中央政府欲加以兼顾，以求平衡，然而在二者难以求全时，往往会偏重前者。例如，国务院针对2007年房市投机非常严重、房价大幅度猛涨的局面，于当年9月底出台了第二套房贷的新政策。然而，金融危机和经济危机爆发后，我国出口严重受阻，于是从2008年10月起陆续出台了一系列财政的、信贷的和其他方面的救市政策。2008年底政府又决定不再延续这些救市政策措施，2010年多次出台调控政策。2011年1月和4月，国务院出台更加严厉的调控新政。由于前几年调控政策的反复变化，人们普遍认为一旦楼市调控造成经济下行，政府就会放弃调控。这说明如果调控政策缺乏一个明确的目标，名曰有“灵活性”、“针对性”，实质上是缺乏明确调控目标而显示出来的摇摆性和无序性，调控就不可能取得理想的效果。
　　
　　二是政策执行缺乏合理协调机制，从而难以有权威性。这些年来的楼市调控，中央和地方的步调往往难以一致。尽管中央政府希望稳定楼市、稳定房价，但是地方政府都希望房价不断上涨，其原因在于地方政府对土地财政的依赖：只有房价不断上涨，地价才会不断上涨。而这显然与我国现行财政体制有关。按此体制，地方财政收入53%归于中央，47%归于地方，但是支出责任30%归于中央，70%归于地方。在这种局面下，要求地方政府真正贯彻执行楼市调控政策，无异于缘木求鱼。当然，楼市调控政策在地方难以落实，还与现行地方政府官员的政绩考核机制有关。为此各地政府都千方百计要使经济快速增长，至于环境保护、民生民意，都在次要位置。
　　
　　理论和实际都告诉我们，市场经济问题还得用市场经济办法来解决。不久以前，国务院给各地政府规定在多少时间内要建设多少保障性住房，然而各地能否按质按量按时完成，要靠事实来检验。一些地方政府希望开发商来参与保障性住房建设，开发商则认为不能做亏本生意，开发保障性住房也需要获取利益。确实，在市场经济中，应当遵循市场经济法则，有一个合理的利益机制，否则楼市调控政策也难以取得成效。
　　
　　三是缺乏长效制度设计，难以有持续性。制度是人们行为的基本规则。在社会生活中，每个人都会对自己的行为结果作出预期，再决定自己的行为。在各种制度中，国家制定的制度具有强制执行力量，会引导人们的合理预期和行为。如果楼市调控政策不是产生于不断变化的形势判断中，而是建立在根据我国国情制定的合理的制度基础上，这种调控政策就会引导人们正确的预期并且有相应的行为。
　　
　　以限购和房产税为例，目前这两项政策措施都带有抑制投资、投机，平抑房价的临时之举的味道。限购属于行政手段，并非市场经济政策。房产税属于上海和重庆的试点，而并非全国性正式税收。因此，限购和房产税试点对引导人们预期的作用具有很大局限性，难以引导楼市走上健康、稳定发展之路。如果我们能够根据国情建立一套城镇居民住房消费的基本制度，那么楼市调控政策就不用经常变动，楼市自然会走上正当轨道。
　　
　　比如，根据我国地少人多的基本国情，可否建立这样一套城镇居民住房消费的基本制度：规定城镇居民持有的住房都要缴纳房产税，但设置一个比较宽松的免税范围，如家庭人均住房面积60平方米以下的家庭可以免税，超过此标准的都得缴纳房产税，而且拥有房产越多，税率越高。并且，定期评估房产的价值。这样，自然也就不会有人去炒房了，限购也不必要了。这样一种制度，既可满足各种人的住房需要，又可以给地方政府提供稳定的税收来源，还会扑灭目前的炒房烈火。这样的住房消费制度建立起来以后，我国城镇商品住房市场自然会走向健康、稳定。当然，一项城镇居民住房消费基本制度的建立有待时日，眼下的问题是如何把目前的楼市稳定下来。

来源:《中国社会科学报》