建筑狂飙突进：中国能否避免出现房产泡沫？

　　【中国市场调查网】房地产市场道破了发达国家与新兴经济体之间日益明显的区别。大多数发达国家（只有澳大利亚和加拿大等少数国家例外）的政府正试图让房地产焕发生机；而发展中国家正在试图降温。西方的问题是房价何时止跌；东方的烦恼则在于房价是否能停涨。
　　
　　对许多机构投资者来说，新兴市场虽然活跃，但不值得对其压下大赌注。
　　发展中国家的发展前景风险不小，新住宅、办公楼和商业地产正在快速发展，发展速度可谓是高歌猛进，其中最明显的莫过于中国。巴克莱资本公司预计，在全球未来6年内落成的摩天大楼当中，超过40%的大楼出现在中国。城市景观的变化只是几天的事。最夸张的是YouTube网站上一段视频所展示的，长沙在6天时间里建起了一栋15层高的酒店。
　　
　　许多人对中国房地产市场的总体状况深感不安，尤其是民用住宅部分。美国著名对冲基金经理吉姆·查诺斯曾发出警告，中国的房地产市场将崩盘，其惨烈状况比迪拜尤甚。就全国来说，中国人的收入增速与房价上涨速度基本一致，但国际货币基金组织去年12月发布的一份报告显示，中国一些大城市的房价“越来越多地脱离了基本面”。
　　
　　为抑制房价狂飙，中国政府自去年4月以来采取了一系列措施。这些措施包括将首次购房者最低首付比例从之前的20%提至30%，购买第三套及以上的贷款被叫停。这些措施已取得了一些成功，房价同比上涨速度有所放缓。
　　
　　除了抑制需求，中国一直在努力增加供应。这看起来与住房拥有率达80%的中国有些不符。中国的住房拥有率之所以如此之高，在于上世纪90年代末的住房改革，从政府所有到私人所有的大规模的一次性转让。这些房子大部分都很破旧，很多人想搬出去住好房子。仲量联行中国区董事柯志谦表示：“住房需求已被压抑50年了。”
　　
　　房价之所以被推高，不仅由于潜在买主的推动，还涉及一条复杂的投机活动链，地方政府也牵涉其中。卖地是地方政府的重要收入来源；通过制订土地发展计划，政府还可以让土地升值很多倍。
　　
　　这一模式的生命力依赖住房需求的不断增长，而这些需求又经常来自那些希望获得快速资本收益的投机者。在投机者当中，部分是富裕的个人，还有很多是企业，他们都希望从房地产市场中获得丰厚回报。
　　
　　这让中央政府很伤脑筋，它的目标是让普通大众都买得起房子。大规模的社会保障房项目将带来大量廉价住房。与此同时，政府正试图抽出市场投机分子赖以生存的空气（在贷款方面对投资性住房进行限制，并禁止许多国有企业购买土地），并向开发商施加更大压力，让其迅速地建设和出售住宅。银行现在必须把钱放入代管账户，而不是直接贷款给开发商。只有当施工到一定阶段时，这笔贷款才能支付。
　　
　　房价上涨速度放缓表明，这些政策有一定效果。但上涨压力仍然巨大。为了绕过新规定，据称一些开发商开始从境外贷款。限制性措施也没有得到不折不扣地执行，特别是在一些小城市。一些个人手中也有大量现金，存在银行里收益很少，而投资选择却不多；尤其是在通胀不断加剧的背景下，房地产市场的吸引力大大增加。
　　
　　然而，就两个关键方面而言，将中国与迪拜这类地方相提并论并不恰当。一个区别在于需求的增长潜力。中国有些地方可能走得太远了：例如，目前尚不清楚这么多的工业城市是否真需要全新的中央商务区。如果房价下跌，被当成投资的大量空置房很可能会出现抛售潮。但就整个中国而言，它有大规模的城市化和收入增长，这使得它与“建好之后，他们就会来”的迪拜模式有天壤之别。中东的房地产开放商埃米尔·哈比德认为，迪拜是座需求饱和的城市，而像沙特这样有国际需求的地方才有美好前景。
　　
　　第二个区别在于金融系统中举债比例的差异。国际货币基金组织估计，截至2009年底，在中国未偿还的贷款中，开发商和按揭贷款所占比例还不到20%，而香港则有52%，美国更是高达57%。但任何人都不应对此感到如释重负。在现金驱动的市场里，现金流向某一领域的速度非常快，而且房地产泡沫可能会渗入银行尚未意识到的其他领域。西方决策者现在不得不一再承认，当房地产怪圈出现时，债务越少，银行所面临的系统性风险也就越小。　　
　　

来源:中国参考报