2017年，东莞楼市受“限购”政策影响，价格上涨过快势头得到有效遏制，市场整体上渐趋理性。而在一手住宅购买受限之后，一些购房者将目光转向二手房。
研究机构的报告显示，去年东莞二手房的成交量已经和一手房基本持平，樟木头、东城、南城、凤岗和塘厦等镇街是东莞二手房交易较为活跃区域，而在二手房中，110平方米以下的户型最受购房者关注。
市场
一手房与二手房成交量比创新低
根据东莞中原战略研究中心监测，2017年，东莞二手住宅网签量为48286套，成交量仅次于2016年，为近年来成交量第二高年份。同期一手住宅成交50629套，一手房与二手房成交量比是1.05，为历年最低，业界由此判断东莞楼市基本步入存量房时代。
去年4月，东莞楼市调控升级，本市户籍和非本市户籍都限购两套，造成很多购房需求被抑制。新政之后，非本市户籍须1年(本科及以上须半年)社保或个税才可购买首套新房，2017年一手房成交量同比2016年下滑三成。反观二手房却不限购，这也致使不符合购买一手房要求的市民把目光转向二手房。
数据统计显示，2017年一手住宅供应690万平方米，同比2016年的848万平方米，减少近两成，同时一手住宅成交均价同比上涨19%，使得部分需求转向整体价格相对较低的二手房。
随着2016年“全面二孩”政策的放开，不少家庭的二居室甚至三居室已经不够住，同时对生活品质的要求也越来越高，使得这部分家庭的改善需求日益迫切。
陈女士是本地人，在东城工作，早年的时候买了房。两年前她的第二个孩子出生，原来的房子已经不够住了。去年，她和老公卖掉了位于东城东泰花园的三房，在附近小区买了一套二手的四房。
“现在的一手楼盘价格不便宜，卖旧房子后再买一手的话，要贷的款不少。而且现在的一手楼盘，位置好的价格贵不少，位置不好的生活又不方便。”陈女士说，这是她选择购买二手房的原因。
业内人士认为，随着房子的升值，早些年购房的家庭坐享红利，有了改善的资本。而且，由于孩子多数已经上学，这部分家庭大多选择在同一个小区或者附近小区购房，来实现“以小换大”。
区域
樟木头二手房成交全市最多
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年，樟木头二手住宅成交8483套，占全市总成交的17.57%，同比增长0.66%，连续多年蝉联东莞二手房成交最多的镇区。
东莞中原战略研究中心认为，樟木头由于开发房地产较早，吸引了很多香港人购房，后来深圳房价上涨后，又吸引了不少深圳客购房，房地产总体体量较大，各种生活配套也较齐全。
“加上可选房源多、楼龄相对较高，总体二手房价格非常便宜，且有直通香港、深圳、广州的城际铁路。”一名业内人士告诉记者。
2017年，东城二手住宅成交5663套，仅次于樟木头，占全市总成交的11.73%，同比下跌22.32%。成交量下跌的原因主要有：今年东城的一手住宅供应量大增；石碣、茶山、寮步等地的价格相对较低，两个因素均导致了购房者的分流。东莞中原东城区域的二手房成交均价为15569元/平方米，套均总价140万元/套。
东城成交较多的是世博广场板块和东泰板块，这两个板块临近地铁R2线路，且附近学校、商超齐全，故很受置业者青睐。花样年华和东城中心的成交均价在1万元/平方米左右，性价比颇高，非常适合刚需及过渡自住选择。
2017年，南城二手住宅成交4748套，位列第三，占全市总成交的9.83%，同比下跌30.46%。东莞中原成交均价为15761元/平方米，套均总价157万元/套。
数据显示，南城成交较多的是石竹板块和宏远北板块，其中石竹板块同样临近地铁R2线路，且临近南城CBD，附近商超齐全，成交均价多在1.5万元至1.8万元/平方米之间，对改善和刚需都是不错的选择。
2017年，凤岗二手住宅成交3494套，占全市总成交的7.24%，同比下跌11.12%，跌幅相对较小。东莞中原成交均价为22540元/平方米，套均总价208万元/套。
数据显示，凤岗成交最多的是官井头板块和凤岗体育中心，该板块有着无与伦比的区位优势，很多在深圳工作的置业者承受不了深圳的高房价，转而到凤岗购房。成交均价多在1.9万元至2.6万元/平方米之间，无论是单价还是总价都比距离仅一步之遥的深圳低很多。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年，塘厦二手住宅成交2835套，占全市总成交的5.87%，同比下跌38.06%，跌幅相对较大。塘厦镇的二手住宅成交均价为20265元/平方米，套均总价198万元/套。
房源
二手房成交以中小户型为主
东莞中原成交数据统计显示，随着“全面二孩”的放开，不论是首次置业还是改善换房，将有越来越多的家庭选择三居室或以上房源，一步到位。
根据东莞中原对全市来访客户的情况统计，来访客户对110平方米以下户型的关注持续上升，110至144平方米户型的关注度基本稳定，而144平方米以上面积户型的关注比例则持续下降，这也和成交数据的走势相吻合。从关注面积的分布同样可以推测，大面积的换房需求更多的是以一手房为主。
数据显示，楼龄在15年以下的房源成交占比最多，占比高达九成以上。其中，5至10年房源最受青睐，占成交总量约一半。可以看出，成交均价与房龄有着明显的负相关关系。
虽然15年以上楼龄的房源均价便宜很多，但2017年二手成交的楼龄还是以15年以下的房源为主，占比最多的是5—10年的房源，即在2007—2012年建成的房源。
对需求侧而言，该类房源在价格上比5年以下房源略低，同时在交易时可节省不少税费，周围配套也都基本完善，房子也不会太旧，故最受市场青睐。供给侧方面，房子已经住了5至15年，加上“二孩”等因素，很多家庭也迎来了改善换房的需求，故该时间段房龄的房源成交最多。
据介绍，市民购买二手房的预算区间相比之前也有不少变化，目前占比最多的预算区间是150万元至300万元，占比涨幅最大的预算区间是150万元至200万元，2017年同比2016年涨了4个百分点；其次是200万元至300万元，涨3个百分点；而150万元以下、300万元以上的预算占比则连续两年下降。
据了解，二手住宅成交以中小户型为主，90平方米以下户型占比55%，且5至10年的房源占比高达49%，而同期一手住宅成交却以中大户型为主，90平方米以下共占比17%。
“这说明随着‘全面二孩’放开、子女就学、赡养老人等现实情况，这部分改善需求成为新刚需。二手房业主换房时候‘以小换大’‘以旧换新’的需求会逐渐旺盛。”分析人士说。
租金
同比略涨但租售比下降
在房产投资中，租金收入是投资回报的重要组成部分。那么，东莞的住宅租金情况又是如何呢？
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年，东莞平均住宅租金同比微涨，为每月28.93元/平方米。租售比降至1∶571，投资回报率持续走低，超出1∶300的合理范围。
数据显示，2017年东莞的平均租售比为1∶571，投资回报率为2.10%，租金涨幅远低于房价涨幅，投资回报率继续走低。也就是说，按照当前的租金收益和一手房价，不考虑其他因素，平均需要50年左右才能收回购房成本。
按区域看，投资回报率靠前的镇区多在水乡、东部产业园及中心城区的高埗、石碣等东莞北部各镇区，而投资回报率较低的主要是在泛临深片区的多个南部镇区。
主要原因是东莞北部这些地区整体房价比南部的低一大截，而租金却相差不大，所以投资回报率相对较高。
以平均租金最高和最低的两个镇街为例，平均租金最高的是东城，为每月39.17元/平方米，但其新房均价为19481.75元/平方米，过高的房价降低了投资回报率，回报率位列第四；平均租金最低的是沙田，为每月20.81元/平方米，但是由于房价仅为14903.64元/平方米，低于全市的新房均价，故拉高了回报率，排名19。
各镇街租金较高的楼盘多是区位优势明显、周边商业发达、交通便利、各项配套成熟、人员聚集，其中不乏别墅区等高档小区。
-声音
二手房成交
有望保持平稳
展望2018年，业内人士认为，虽然楼市宏观调控不放松，但随着粤港澳大湾区的建设，东莞的区位、产业、交通等各项利好会持续发力，二手房需求依然旺盛，整体成交量有望持续保持平稳。
随着投资客在2015至2016年间购买楼盘的陆续交房，今年在调控不放松、去杠杆的大环境下，投资客为了回笼资金，挂牌房源或会增加，价格可能会有所松动。
“由于目前的政策环境，预计2018至2020年一手房总体供大于求，且投资客也会陆续放盘，故在部分供过于求、价格虚高的地区，二手房报价可能会有所松动，难以大幅上涨。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。
上述分析师认为，随着水乡、东部产业园等区域的发展，其配套不断完善、交通持续改善，二手房价可能会有所上涨。总体来看，镇区间的价差或会减小。
今年的热点区域，业界预计传统的二手房交易“大户”如樟木头、凤岗、塘厦、南城、常平等，需求稳定，而一手房受限购影响，成交被抑制，二手房交易多会持续保持活跃。
而随着产业的发展、轨道交通的建设推进，松山湖、虎门、道滘、万江、黄江等镇区或成为2018年二手房交易量增幅较大的区域。
此外，石碣、茶山、横沥等镇，本身房价具有相对优势，加上中心城区的外溢需求，二手成交预计会平稳运行。
而从过去一周的成交情况来看，东莞二手房市场表现活跃。据乐有家研究中心监控数据显示，上周东莞成交二手房814套。
值得注意的是，上周东莞二手房成交均价1.76万元/平方米，环比上涨24.94%，这是2018年来首次二手房均价超过新房。乐有家数据监测显示，接近春节，二手房求购客户量和业主放盘量都持续上涨。
乐有家研究中心介绍，在二手房成交量方面，上周东莞六大片区中除松山湖和滨海片区上涨外，其他各片区均下跌，其中仅城区片区和东南临深片区成交量破200套。
