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13家房企贡献八成盈利 地产行业分化愈加明显

中国市场调查网  时间:2017-11-16 12:55:35  来源:中国商报

  近日,上市房企陆续公布了第三季度业绩报告,从全国范围来看,房地产销售面积与金额再次刷新了历史同期纪录。

  由于结算滞后,楼市调控导致的销售降温并未体现在上市房企的三季报中。数据显示,截至10月31日,沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家,其中63家实现了盈利,占比为87.5%。从三季报中可以发现,2017年房地产行业整体盈利能力明显改善,净利润同比增幅大大高于营业收入的同比增幅,以往增收不增利 的态势已得到扭转。此外,行业分化进一步加剧,净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成,行业集中度进一步提升。

  虽然今年房企销售额将创下历史新高,净利润也所有提升,但是市场普遍认为,由于调控政策引起的房地产市场下行周期因素,今年四季度房企的销售将会承压。

  盈利能力明显改善

  据统计,72家上市房企2017年前三季度共实现营业收入6844.38亿元,同比增长了6.57%;归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元,同比上涨约30.77%,净利润增幅大大超过了营收增幅。

  龙头房企的三季报也体现出了这一行业变化。前三季度,万科累计实现营业收入1171亿元,同比仅增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比则大增34.2%。而保利地产就更加明显了,

  其前三季实现营业收入为755.4亿元,同比下降13.3%;实现归属上市公司股东净利82.7亿元,同比增长16.3%。绿地控股前三季度实现归属于上市公司股东的净利润为65.63亿元。

  有分析人士认为,这主要是由于去年楼市火爆时销售的项目进入到了结算期。在市场回暖、二三线城市房价大涨的情况下,去年销售的项目大多盈利空间较大,今年进入结转的高毛利产品占比上升,带动了毛利率的改善。

  此外,龙头房企积极通过低息公司债置换此前的高息债,降低融资成本,带来了降费效应,也提升了盈利空间。如万科三季报就显示,截至9月底,万科持有货币资金达943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债的总和(542.3亿元);在有息负债中,约65.8%为长期负债,财务状况相当稳健。

  行业集中度进一步提高

  地产行业分化愈加明显,集中度进一步提升。三季报显示,大型房企净利润增速明显,部分中型企业净利润增速有所提升,而一些中小企业则直接进入到了净利润下滑通道。

  数据显示,今年前三季度净利润超过10亿元的上市房企目前有13家,净利润总计为504亿元,占上述73家房企净利润总额的81%。其中,万科前三季度归属于母公司股东的净利润为110.9亿元,一家公司就创造了整个行业18.6%的净利润;保利地产归属于母公司股东的净利润为82.7亿元,位居第二位;绿地控股归属于母公司股东的净利润为65.63亿元,位列第三位。

  从房企前三季度的销售情况也能看出行业急剧分化的态势。来自克而瑞房地产研究中心的数据显示,截至2017年三季度末,包括A股和H股在内,已有11家房企销售规模突破了千亿元。其中,碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元,万科和恒大已突破3000亿元,三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元;保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元的阵营;中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元;绿城、招商蛇口、新城控股、旭辉有望在今年实现千亿元规模的跨越。

  据克而瑞统计,目前提出千亿目标的房企已多达六七十家,对市场份额的争夺即将进入到白热化阶段,未来2年至3年千亿房企阵营的争夺将更为激烈。

  从销售的数据来看,行业排名居于前100位的房企集中度已达到53.2%,与2016年全年相比呈上升趋势。

  不过,房企亮丽的三季报依然难掩其四季度的销售压力。‘金九银十’失色,旺季不旺已成为北京和上海楼市的重要特征。 有业内人士表示。以北京、上海为例,截至10月27日,上海新房成交达24.52万平方米,不足去年同期的三成;北京10月成交面积不足20万平方米,同比下跌了72.3%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年前三季度,排名前十的房企销售额平均增速在40%-60%之间,较去年同期有较大提升,其中部分原因在于这些大房企在三四线城市销售业绩的增长。此外,从短期来看,虽然市场在降温,但是从中长期来看,品牌房企的销售业绩将跑赢大市。

  但与此同时,严跃进也表露出了对房企明年上半年财务状况的担忧。

  严跃进认为,短期从房企的现金流来看,大部分企业的财务状况仍然比较健康。但从市场的悲观角度来讲,后续到了明年上半年,随着融资成本的上升,也不排除会出现财务状况有所恶化的情况。