对江苏省城镇居民住房现状的分析与思考

　　2007年7月，国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭中进行了一次基本情况抽样调查。其中居住部分主要涉及住房建筑类型和面积、住房产权、住宅燃料类型、今后购房意向等内容。现将有关情况分析如下。

　　 

　　　　一、居住现状

　　 

　　（一）人均住房建筑面积29.6平方米，户均86.7平方米

　　 

　　在本次调查中，江苏城镇居民的人均住房建筑面积为29.6平方米，户均建筑面积为86.7平方米。与2004年的调查相比（调查规模2.3万户），两者分别增加了2.9平方米和5.9平方米。在十三个省辖市中，人均住房建筑面积最高的是宿迁市，达到37.4平方米；其次是常州市，人均住房建筑面积为33.9平方米。最低的是镇江市，人均建筑面积为23.3平方米。从江苏城镇居民家庭住房面积的结构看，户均面积在20平方米以下的住房困难户占1.2%；户均面积在20―60平方米之间的小型户占26.5%；在60―100平方米之间的中型户占45.2%；户均面积在100平方米以上的大型户占27%。

　　 

　　（二）80%的城镇居民家庭生活在单元配套房或高档单栋住宅

　　 

　　住房建筑类型是居住质量的重要标志。此次调查结果显示，江苏城镇居民家庭居住在单元配套房的户占76.1%；4%的城镇家庭居住在高档单栋住宅，两者合计达到80.1%。10%、9.9%的家庭分别居住在普通楼房和平房。在十三个省辖市中，城镇居民家庭居住在单元配套房的比例超过90%的只有南京、南通、常州、徐州4个城市；最低的是宿迁（46.7%），而其居住在平房中的城镇居民家庭比例却高达35.8%

　　 

　　（三）城镇住房私有化进程加快

　　 

　　自从城镇住房制度改革后，江苏城镇居民的住房产权私有化进程就明显加快。商品房已成为目前城镇居民家庭改善居住条件的主要方式。根据此次调查，江苏城镇居民住房产权结构分布是：14.8%的家庭属于原有私房；34.4%的户拥有房改私房；38.2%的家庭住上了商品房；3%的户则住在经济适用房；另有5.8%和2.4%的户分别居住在租赁公房和租赁私房中。在住房产权结构的变化中，商品房的户比例大幅度上升，而房改房比例却处于不断的下降之中。与2004年的基本情况调查相比，拥有商品房产权的户比例上升了10.4个百分点，而房改房的户比例却下降了6.4个百分点。这说明，在三年中有相当比例的城镇居民家庭以房改房为基础平台，并通过市场达到了改善家庭居住条件的目的。

　　 

　　（四）管道燃气正加速普及

　　 

　　在此次家用燃料类型的调查中，目前虽然液化石油气仍是江苏城镇居民家庭燃料的主要使用方式（55.5%），但管道燃气却在加速普及，走进千家万户。使用管道燃气的户比例已由2004年的31.9%上升到38.9%，三年间即提升了7个百分点。尤其值得一提的是，随着西气东输工程实施范围的不断延伸，能效高、居室污染相对较轻的管道天然气已使江苏5个城市的居民家庭获益匪浅，管道天然气使用率超过了50%，并从根本上改变了家用燃料的使用方式。其中，常州72.4%、镇江64.4%、无锡63.8%、扬州55.4%、南京51.4%。

　　 

　　（五）住房升值快，14.3%的家庭拥有多套住房

　　 

　　按当前市场价值对现住房进行估价，2007年江苏城镇居民家庭平均每户拥有32.9万元的资产，与2004年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每平方米的价值则提高了1.4倍。从十三个省辖市的情况看，南京市的人均住房建筑面积在全省虽不是最高，但其户均住房资产值却高达55.3万元，名列各市之首，且是徐州市的3.0倍（人均建筑面积与南京市大致相当）。这也从另一侧面表明，南京的房价是其它省辖市无法比拟的。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产，不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。在此次调查中，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有二套及以上的住房，两项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。

　　 

　　（六）购房意向强烈，市场需求旺盛

　　 

　　根据调查，近五年内有购房意向的城镇居民家庭达9.4%，其中打算一年内即期购房的占2.5%；打算三年内购房的占3.8%；打算五年内购房的占3.1%。五年之后远期打算购房的占6.1%。如果这些比例与庞大的城镇居民家庭数量相乘，江苏住房市场的需求将十分巨大。这也充分表明了相当多的城镇居民家庭具有改善现有住房条件的迫切愿望。

　　 

　　　　二、住房消费趋向

　　 

　　城镇住房制度的改革使居民的住房消费出现了一些重大变化，一些趋向也日益显现，值得关注。

　　 

　　（一）住房贫富分化的倾向已经显露

　　 

　　在当前住房市场化的前提下，城镇居民收入水平的贫富分化后，必然导致城镇居民家庭之间居住水平及居住条件的分化。近三年的抽样调查表明，高收入家庭是商品房市场的主要光顾者。2005年占调查总体20%的高收入户，其住房消费却占总体的61.8%，2006年占59.8%，2007年则更高，占67%。在本次调查中，居民家庭之间无论是居住面积，还是居住质量都已显示出较大的差异。即：既有27%的户居住在十分宽敞的大型套房中，但也有7.7%的家庭户均建筑面积不足40平方米；既有4%的户生活在设施齐全、装饰精致的高档单栋住宅，也有各10%的家庭仍生活在建筑年代久远、配套设施较差的普通楼房和平房中。

　　 

　　（二）住房消费中存在投机行为

　　 

　　此次调查表明，当前已有14.3%的城镇家庭拥有多套住房，甚至有1%的家庭除现住房外，还有二套及以上的住房，并且这种趋势还在不断地扩大。很显然，他们的基本居住已得到满足。他们中之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其它社会成员改善居住条件的机会。

　　 

　　（三）住房建设趋向大型套房

　　 

　　从2007年和2004年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，三年中建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2004年的调查结果相比，2007年40―60平方米的小型套房的户比例基本没有变化，60―100平方米的中型套房户却下降了6.1%，而100平方米以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在住房套型的建设中存在明显的结构失衡现象，并再次从另一个方面佐证了高收入家庭是当前房市主要支撑者的现实。

　　 

　　（四）房价高涨限制了中低收入群体的住房消费

　　 

　　老百姓对房价的变化了然于胸，对住房价值的评估也最为客观。三年中，其住房价值提高了1.6倍，每平方米的混合价格上升了1.4倍，平均每年分别上涨37.5%、33.8%。由此可见，房价上涨之猛。房价高位运行好比一把双刃剑，它固然能使现有住房大幅度升值，但也使新建家庭和住房状况较差、收入不太富裕，而又急需改善居住条件的家庭倍感压力和无奈，并已限制了广大中低收入阶层的消费。

　　 

　　　　三、冷静思考

　　 

　　住房是人们基本生存权利中的一个重要方面。城镇住房分配制度改革后，住房供给基本或完全交由市场运作的方式所带来的负面作用已暴露无遗。面对城镇居民住房现状和住房消费趋向，只有在住房生产、供给、分配与享有等方面的制度上进行卓有成效的改革，才能使住房市场健康发展，保障大多数居民的基本居住权利。

　　 

　　（一）增强政府监管职能，改变住房供给方法

　　 

　　房价高涨已使许多家庭即便倾全家之力、付毕生之心血也未必能圆自己的住房梦。当前房价与日俱增只是表象，其根本在于政府对房地产市场管理职能需强化。政府土地拍卖后，房地产商就成了市场的唯一主导者，即使是国务院下发了七部委关于稳定住房价格的八条意见，也止不住房价前行的步伐，甚至出现了囤积土地、捂盘惜售等操纵市场、哄抬房价的违规行为。因此，各级政府在统一土地供应后，还须统一组织建筑企业建设住房、统一合理定价、统一向社会销售，以代表人民利益管理者的身份，真正取得市场的话语权和主导权。这既能缩短开发周期，加快市场供给，又能降低开发成本、有力平抑房价，大幅度缩减房地产业的暴利，并最终使住房价格因供求关系围绕其价值上下波动的经济规律在市场上得到自然而又充分的发挥。同时，加大旧城区的改造和经济适用房、廉价租赁房建设力度，助推低收入家庭迅速改善居住条件，防止住房贫富分化倾向进一步扩大。

　　 

　　（二）土地资源有限，应强力节制大型套房的供给

　　 

　　我国虽幅员辽阔，但人均可用土地面积极其有限，这就从根本上决定了我国的住房建设只能走节俭之路。当前城镇居民家庭大型套房和极其耗费土地资源的高档单栋住宅所占比例的大幅度攀升之势已向我们发出明确的警示信号：住房面积奢侈之风不可长。如按照人均建筑面积30平方米全面小康的标准计算，一个三口之家90平方米的套房即可满足需要。为此，应双管齐下，采取强有力的政策措施，既要对住房开发加以限制，又要从消费层面上课以重税，有效防止奢侈之风蔓延。

　　 

　　（三）严控投机行为，矫正市场需求

　　 

　　当前已有相当比例的城镇居民家庭拥有多套房，其投资目的就是将住房待价而沽、择时推出，以便从房价飞涨中分得一杯羹。这种投机行为对市场的负面影响不可低估。为了保障大多数居民的居住权利和中低收入者的利益，一方面要切实地让房价回归理性状态，使投机行为无利可图或有利难图，并失去存在的价值；另一方面要对有房而又再次申购住房者的资格严加核查，使投机者无机可寻，矫正市场需求，进而为房地产业的发展提供良好的市场运行环境。